偶看新闻会计证需要年检么:转：石家庄燕赵讲坛 维护你的房产权益 （张霄云主讲）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 04:19:12
比如说我是低收入家庭，我的居住面积也有申请经济适用住房的标准，我也是石家庄的城镇户口，具备这三个条件以后我可以申请一套经济适用住房，申请了这个房子之后呢，比如说我明年的时候我突然就发财了，我就不再适应这些经济适用住房，或者是我突然想出国了，或者我搬到外地去了，那么这些房子不能随便转让给任何第三人，我这些房子要让谁来受让呢？由房管局给你统购回来以后，再销售给需要这些房子的人，所以说经济适用住房有这个特点。
那我们平时讨论比较火的，挣钱比较多的房子是什么呢？那就是我们平时讲的村证房。村证房在石家庄乃至全国都是非常敏感的话题，对于政府是一个敏感的话题，对于法院是敏感的话题，对业主也依然是一个敏感的话题。那么小产权证房的相关的名义，我一会儿会有一个专题跟大家讲，在这些地方就不再介绍，只是说小产权证房，或者是村证房，它是一类的房子，而这些房子房险在全国是相当普遍的，而这些房子的问题也是相当严重的，一会我们讲到。
而第四大类是什么呢？就是农民居住在农村集体的土地上的我们也叫做集体房屋，这第四大类房屋就是农民居住的集体土地的住宅；第五就是城镇私有住房，在东北我们把它统称为棚户区，在南方，在上海不叫棚户区，在石家庄我们把它叫做城中村，也就是说二环之内的城市居民长期以来居住的小院落、小平房，我们把它叫做城镇私有住房；第六大类住房，就是城中村改造中的安置住房；这一类房屋有它独特的特点，所以这种房子我们重点介绍一下。第七类房屋就是我们的公产房。我说的公产房就是我们刚才讲的第一类话题的时候，就是说在90年之前，我们国家根本在市场上买不到商品房，房子这个物，作为一个商品向大家出售是在90年之后才开始有的。过去我们国家没有这类的房产，都是依靠单位给大家分配，公产房是从90年开始。
我们国家现在在市场上有了商品房，每个人只要有钱就能在市场上随便购房的时候，我们国家就有一个政策，单位里面拥有的公产房要通过标准价和成本价出售给单位的职工，这些房产我们把它叫做公产房。最后一类也是我们经常见到的叫职工集资建房。它最大的特点是在单位的名下，也就是说比如说像我们的华文事业公司，比如说像印染厂，像冰箱厂，像冰箱集团，像这样的企业，过去它就可以组织本单位的职工，大家拿出钱我们建上一个小区，这叫做职工集资建房，你们现在所居住房产的种类，或是你将来有意向购买的房产不会超过这个范围当中的任何一种。所以说今天这个话题里面，我把这个房产的大概区别给大家讲一下。
大家记住，职工集资建房，有很多人给我打电话就说，我从华文买了套房子，他没有预售许可证合法吗？这种房子他就没有预售许可证，为什么呢？大家记住，具备预售许可证的房屋，必须是在土地政策开发商名下才可以。那么什么样性质的房产是在开发商名下呢？一个是商品房，一个经济适用住房，而商品房和经济适用住房同在开发商名下，为什么他们的叫法又有所不同呢？那是因为他们供给的对象有所不同，土地的性质有所不同。
比如说商品房出让年限最高是多少年？是70年，而经济适用住房土地的供给是划分工地，我刚才讲了，为什么开发商开发经济适用住房的时候，他已经在政府那获得了很大的优惠政策，这些优惠政策主要是土地的价格。我们老百姓有一句话叫什么呢？就是说开发商买了一块地，那么也就是说商品房的土地，开发商从政府买来他可能一亩地花了70万，或者是花了100万，而经济适用住房是政府无偿划拨给开发商，开发商只要支付一点点成本价，可能该支付100万，他可能支付30万40万这块地就拿到手了。所以说，这个意义的让渡，其实是让开发商再次让利给我们，这就是经济适用住房和商品房的一个重要区别。
第二区别是经济适用住房的销售对象是有所控制的，我们把它叫做三控，那就是控面积、控收入、控户口，而商品房的销售，它会去考虑你这个买主有钱吗？你们家有房子吗？所以说商品房和经济适用住房的区别就在这，它的相同点就是都是开发商开发的，它都有预售许可证，而职工集资建房它一定是某某公司或某某厂开发的。比如说印染厂，比如说金刚集团，像这样的企业它可以利用自己的土地直接把房子建起来，但是他的销售对象只是本单位的职工，大家记住，当前我们石家庄市这一类的房产已经彻底停建了。
那么第二大家需要用的房产是什么呢？那就是我们常常讲到的，比如说像我们的村民住宅，这个话题我作为一个专题跟大家介绍一下。从农村住房到小产权证房，大家要切记他们是有严格的区别的，我们无论是在报纸媒体上还是在我们的网站上，我们会看到一个话题，也就是说小产权住房也好，村证房也蒿，它的问题是非常非常严重的，但依然会吸引很多的业主去购买它根本原因是什么呢？那么最大的问题是它很便宜，而小产权证的问题是什么？它的问题归纳成以下几点。
第一个小产权证房，或者是村证房，它们十有八九是非法建设或者是非法销售的。我说的非法建设的意思是它没有合法的报批手续。什么叫报批手续呢？大家记住，我们买什么样的房产的时候，我们在房地产开发名词当中，有一个很专业的概念，叫做房地产项目前期报建手续，我们把它简称为报建手续，或叫报批手续，或叫前期手续，也就是说大家常常在媒体上见到的土地、规划、备案、施工、预售、验收这些手续都是前期报建手续，也就是说房地产进行进场施工建设之前，开发商要使这套房子将来具备一个合法的条件，到有关的行政部门申领大量的政府的批件。
这些批件系统的归纳起来，那么主要是我们平常讲的五证，其实这五证远远也解决不了老百姓的需求，一会儿我会讲这个专题。下面我们马上拉回来，也就是说小产权证房也好，村证房也好，老百姓在农村居住的农村住宅也好，他们有什么特点呢？它最大的特点刚才讲了就是违法性比较严重，它的违法性大家记住并不是我这个房子所有的业主说，这个房子有问题我们就不敢买了，我发现不是这样的。为什么？有很多的朋友打电话就问我说，这个小产权证房有土地证，有规划证，我们买吗？我跟你讲你不要买，为什么？因为你是城市居民，我们法律有明确的规定，城市居民和非本村村民不得购买农村及其土地上的房屋，如果你购买了会有什么后果呢？就产生一个合同无效的后果。
合同无效的后果是什么呢？我们知道，北京有个著名的案例，这个案例有一个典型的特点，就是说04年一个画家用四万八买了一套小院，到了2006年的时候双方就发生了诉讼，诉讼的原因非常简单，经过这五年房地产的价格猛涨，老百姓一看这个房子竟然涨到了35万块钱，零头还比我当时的本金还要高。这就产生了什么问题呢？产生反悔啊，这种事在石家庄时常有发生，尤其是在房价持续上涨这个环节会有很多人想利用合同无效来把自己的房子要回来。
过去我们有很多人买房的时候，比如说我招商名是A企业的，B企业呢，我的表兄有一套房子他不愿意买，他感觉这房子花这么多钱买没用，我这个表妹就买了。表妹买了这个房子以后，在谁的名下呢？在表兄的名下，问题就产生了，我当时用30万块钱买的这个房子，这30万块钱我想要回来，我就要考虑合同有效吗？我们开发企业也是一样说了，我当时的房子预售的时候是1500到2000，现在两年房子已经涨到3500了，我要不要宣布合同无效，我们的业主也是一样，这房子一涨价了，就会有人想考虑把合同确认无效，把房子拿回来。
那我告诉大家合同如果是无效的话，把房子返还给原来的主人，这是一个铁定的结论，北京画家评这个案件，一审判决法院判决了，这个房子的买卖合同是无效的，那这个房子就应该给最初的村民，合同无效就是互相返还，物要归位，怎么归位？这个东西是谁的还给谁，这是合同无效的后果，那么你拿了人家的钱就要把钱给人家。在这期间不仅仅这个画家不能平衡，这个房子自己四万八买了居住四五年五六年了，突然这个房价涨到了现在这个份上，那我的权益应该怎么保护呢？如果我现在拿着这四万八买新房的时候就买不到了，那么我的损失是什么呢，因为签了这个合同，我没有买上相同价值的合法房产，最后法院就给了他二十六万块钱的补偿，当时农民的不平声是很高的，后来法院又补充了一点。假如是三十四万八的话，那么房子给了你，你把这四万八给了这个画家，那这个画家就获得了二十将近三十万的补偿。
但是这个案例我感觉在我们司法上的审判，可以说让我们广大的司法界或者是律师感觉非常圆满的结果，好多人就说假如在石家庄有一个这样的村证房我买了以后，我五年前买了一个村证房是13万块钱，现在这个房子已经涨到了33万块钱，如果这个农民起诉我想确认无效的话，我还能不能反诉得到补偿呢？这个话题就非常非常难受了，难受在哪呢？并不是这个房屋的差价在所有的法院都能得到圆满的支持，如果能得到圆满的支持的话，那我就可以明确的告诉各位，你就可以大胆去购买村证房，总而言之即使最后我拿不到房子还可以拿到一个相同对价的补偿。
可惜的是尽管北京出了这样一个非常圆满的案例，我们作为一个律师拿这个案例去跟法院讲的时候，法院依然很难支持，或者是在石家庄有极少的法院会支持你的差价损失，所以说村证房的买卖的无效问题，就成了我们很多业主买村证房子的心里一块病。那么在这种情况下，你要跟我讲不让我买这个房子，你是律师，律师要告诉大家一个什么问题，在法律上是一个什么问题？那么今天在座的各位可能说一句心里话，很多时候我就不愿意让大家去买这个房子，我只是告诉你在什么情况下你可以去购买，把这个问题跟大家介绍一下。
第一个村证房你在购买的时候，我就宁可将来法院认定无效，我也考虑去买，因为我当前就是掏不起这33万，我只能掏10万块钱买这个村证房给儿子办结婚用，只要有房子儿子就能够进家门。那么这种情况下，你要考虑几个问题，第一个你买房的时候，尽可能不要从村民的手里面或者你的前手的个人手里买房子，为什么呢？因为如果你从个人手里买房子的时候，往往个人翻脸不认人的比较多，但是村委会或者开发商，因为他以赚钱为目的的，他把钱赚到了，他一般情况下不会耍赖。所以说我跟好多朋友就讲，如果你手里有这种房子，如果你都豁出来无效了，我就一定要买这个房子，那好第一个需要注意的就是千千万万尽可能让村委会盖章，把合同换成村委会的，这是第一个问题。
第二个，2007年的时候我们石家庄市国家发布委过来进行房地产清理的时候，我们有很多的村证房被停建，罚款的、进行行政处理的、给开发商进行不诚信记录的、甚至有注销开发商资质的，有很多村干部还有被追究责任的，甚至更为难受的是，有很多村证房被爆破拆除的。那么为什么我们有一部分村证房会保留下来呢，那是因为有些村证房虽然有这样和那样的小问题的，但是根本一点它并没有违法到必须拆除的地步。而我们有些村证房必须拆除是为什么呢？是因为它不仅仅占用了城市规划的道路、小学，甚至幼儿园，还有的房屋竟然建在了农用地，或者是基本农田上，那显然这些房屋你是万万买不得的。所以说有很多的朋友找我说，我就买村证房的时候，我就说你就到规划部门和土地部门去看一眼。看什么呢？看一个常识。
我国的土地分为三类，那这三类是什么呢？第一大类叫做建设用地，像我们现在大家听课的地方，它建了一个艺术中心，比如说修公路的地方、建工厂的地方、建学校的地方，就叫做建设用地，只要在土地上进行砖石板块的建设就叫做建设用地。如果有一些地，土地规划里面规定了，它只能搞种植、养殖，比如说农作物的种植，搞养殖比如说鱼、水产，其中包括养猪、养兔都可以，或者说草原绿地，尤其是草皮草坪植物，那么这些像果园都属于农用地，这些地上是万万建不得房产的。我说有一个项目之所以只是处分没有拆除是因为他这个房子本身就建在了建设用地上，那么有些房子之所以被拆除，那是因为他把房子建在了那些本来是小麦、玉米、园林，是搞这些用途的。
第三大类，比如说像我们太行山脉的山上既不能种草也不能种地，是荒芜的，是荒山，有些河道长年废弃以后，也不能用，而这些地方既不能种地也不能建房子，也不能栽树不能使用。我把这个房子可以什么都没有，但前提必须是建在了建设用地上，至少不至于你买套房子被拆掉。第二个你的房子最好有一个土地证和规划许可证，才能保证你的房子百分之百没什么的问题。所以我跟说好多的朋友讲的时候，买房子会有一些违法的情形，但是违法本身就分着阶次的。我打个比方。说河北省艺术中心建在了这么一个地方，它的广场是为了配合大家停车，大家来回走动用的，如果有一个人很牛，非常要在广场上建一个非常漂亮的厕所，可以吗？当然不可以。
2004年，我们在湖北的武汉，为什么在长江在投资1.6亿的别墅全部被炸平了呢？那是因为它违反了河道规划，严重违反城市规划的建筑那肯定要拆除的，我们在开发区有一个项目，有很多人咨询，这个开发商很有意思，规划部门给它批了六个楼号的房子。
我们通常把一栋楼叫做一个楼号，在这个品评图上显示，这个开发商只能建六栋楼，这个开发商觉得我因为在开发区建房子，天高皇帝远，政府领导也看不见我，也查不到我，他就自己自作主张没经过审批，就加建了一个楼。我是说这个开发商也很糊涂，尤其是做开发房地产的，更应该了解，我想违章建筑也要违得有个规则，结果呢？他的这动楼建在了道路的红线上。什么叫道路红线呢？比方说我们现在的裕华路是双向四车道，我们建报纸了七月底之前我们要把它建成双向六车道，那么也就是说当前的裕华路，可能就是三十米宽，可是在石家庄的城市规划控制中，它已经控制成五十米，什么意思呢？也就是说在五十米的范围内，你谁都不要搞建筑。你搞建筑我们就不批，假如你不批你建了，那好，对不起，你就永远拿不到房产证，就是必须拆除的违章建筑。
那我们的村证房也是一样，像这样的严重违章的，所以07年的还是，我们拆除的村证房呢，一个是建在了农用地的基本农田上是必须拆除的，还有一个是占用了道路红线，一定会拆除的，属于严重违反城市规划。
那么不拆的是什么？国家的法律，他考虑一个社会效果问题，说这个开发商建这个房子，其中包括村委会把这栋楼建起来了，是一栋非常漂亮的住宅，他会考虑是必须要拆除吗？这个房子建在了建设用地上，一看城市规划图就是建设住宅用地，既不占红线，也不占绿地，还是建设用地，这就产生一个什么问题？它属于未批先建的违法，它和刚才的违法性质就又不一样了。所以这种未批先建的违法，我们政府会责令开发企业补办相关的手续就行了，使得这种非法的状态合法化。
第三种情况，我们在城市购买商品房的时候，我们讲究五证，备案许可证，建筑工程规划许可证，建设用地规划许可证，国有土地许可证，叫施工证，叫预售许可证。那么这五大证是为了保证这个项目具有合法性的最基本的条件，农村住宅建设的时候是不是也需要这五证呢？我告诉大家，他同样也需要这些手续，只是这些手续的叫法不一样。比如说我们城市的商品房，一是国有土地使用证，而村证房的合法的手续叫什么呢？而村证防的合法的手续叫什么呢？叫农村集体建设用地，它的实质就叫做集体建设用地使用证，这个证如果有了的话，那你这个房子就会更放心一些。
那还有一个证是什么呢？那就是说我们商品房有一个预售许可证，村证房里面肯定没有预售许可证，村证房里面还有一个特点，村证房的主体是什么呢？是村委会或村民经济组织，它绝对不会是开发企业，开发企业只是他的合作开发方，为什么这么讲？大家记住，说这个项目是谁的，你要找准主人。
有一个朋友跟我说，我买了一套职工集资建房，开发商给我签合同可以吗？我就跟他讲，谁跟你签合同，那就是土地使用证是谁的，你就跟谁签合同，土地使用证是谁的，将来的产权证也是谁的，他才是权力处分的最好的主体。那么在农村开发的村证房到底是谁开发的，实质上是村委会或村民经济组织开发的，只不过是村委会和村民经济组织，其中包括职工集资建房一样，由于这些单位今天没有资金，没有房地产开发报建的经验，他们也没有管理项目的经验，所以说他们往往是跟开发商搞合法开发。
但如果你跟开发商签定了房屋买卖合同，你就大错特错了。你们要知道这些开发主体不是开发企业，是村委会和村民经济组织。职工集资建房就是说这块地是哪个企业的它才是出卖方。所以说村证房里面，在我们必须要买这些房子的时候，大家切记，由于许多的人，没有考虑过村证的实质含义是什么？村证是什么？我说一句白话，村证就是村委会随便给你打了一个白条，给你盖一个公章而已，村证代表不了任何说这个项目合法、出售合法，什么都代表不了，你拿不拿这个村证和你拿这个合同的意义是一模一样的。有的村委会制作的村证和我们国家颁发的，正式统一印制的房产证，颜色和防伪的标志大小，包括它的规格，所以这个证往往迷惑了大家。大家记住，我们国家正式颁发的房产证它经过严格的审核程序的，你的项目只有程序合法，只有验收合格，你的合同交易价格也是相当的，才会给你拿一个房产证出来，但是村证房里面的村证，他什么都给你掩盖了。比如说项目的合法性问题，买卖合同的效率问题，全掩盖了，大家万万不可信赖，你用你自己的眼睛去审视这个村证你要不要去动它？当然我就跟大家讲一个话题，我依然建议大家不要去买，但是有很多的朋友老说我，你说不让我买我又买不起商品房怎么办？那我只能告诉大家，在这个里面，大家要鉴别一下，这个房子到底合法到什么程度。
我曾经举过个例子，你是一个城市居民，长得又很帅，家里又很有钱，但是你非常想娶一个农村的姑娘，但是这个农村姑娘最好也是一个农村户口的姑娘，也不要是黑户口。什么意思呢？也就是说农村的房子也是需要有合法的报建手续的。大家知道我们从2008年的七月一号之前，我们国家就没有任何一个合法制度，可以让我们的农村住宅，其中包括村证房办房产证，但是2008年七月一号之后，有兴趣的话大家可以看一看，房屋登记办法，我们农村住宅，也可以办合法的房产证了。但是如果你手里想获得一个这样的合法的房产证，它有一个最大的前提是什么？这些房子的建筑的前期手续必须是全面的，并且是合法的，比如说备案、规划、施工、验收，这些手续都要有。
如果你要没有的话，永远你也办不了，当然咱们把话说白了，我说的能办房产证的那些人是谁呢？绝对不是我们城市居民这些人是谁呢？是本村村民你拥有宅基地的房屋，才能从本村办一个房产证，你是城市居民，从法律上就不允许你在这买房子，他这个项目即使是合法的，你也获得不了房产证。意思是说什么呢？除了本村的村民之外，非本村的村民，什么意思？A村建房子，B村的人要去买房子，他的合同也是无效的，城市居民去农村去买这样的村民住宅的房子也是无效的，你的买卖都是无效的，你怎么会给你办一个合法房产证呢？
其二我们要知道，农村住宅上的房屋，虽然可以办房产证，但是这些房屋依然是不能够随意向社会流转，他流转的对象依然是本村的村民，并且是符合一户一宅的原则。在这个地方，我讲一下一户一宅。