上海九院分院:税费比例占房价4成多

海口市政协委员：税费比例占房价4成多
（ 2009-02-24 16:03:05）稿件来源：南海网
23日，政协海口市十二届三次会议开幕，众多提案中有一份提案格外引人注目：政府对开发商收取的各项费用高达30余种，开发商怎么能大幅降房价呢？但在目前的市场行情下，不降价、不打折就没有市场，降价已成为开发商卖房的必需手段。政府的各项税费没有减少，市场该如何维持平衡、稳健的发展呢？这份提案来自海口市政协委员张留兴。张留兴是海南万花坊置业有限公司经理，他接受海南特区报记者采访时说，他所经手的实实在在上缴政府的税费比例占房价四成多，成为开发商不能承受之重。
调查：税费比例占房价四成多
张留兴告诉记者，目前我国部分地方住房价格居高不下，从供给角度看，一个重要原因是住房开发过程中，政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。一项调查显示：税费比例占房价四成多。
各政府部门在房地产开发过程中所征收的费用，除土地出让金和市政配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、室内空气检测费、消防检测费、环保评估费等等，有的地方还收取政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等，涉及超过20个部门，这些成本约占房价的15%-20%。此外，还要收取不可预见费。
房地产开发除上述收费外，房地产开发企业还要缴纳营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经统计，这些税负成本约占房价的15%-20%。最终，开发商把成本加入房价，实际上埋单的还是消费者，这无形给消费者增加了购房的成本和压力。
各种费用加上税收，每年来自房地产行业的税费，虽然每个地区不一样，但基本上约占地方财政收入的30%-50%，成为地方政府财政收入的重要来源。由此可见，地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加财政收入的利益冲动，是造成房价居高不下的一个重要原因。金融危机影响席卷全球，海口虽然作为岛屿经济受影响滞后，但金融危机对本区域房地产业的冲击亦开始显现，从每月交易量便可看出。 分析：几大因素支撑高房价
张留兴说，当前房价高，需求肯定是一方面。海南独特的地理位置和良好的环境成为支撑房价的主要原因，同时也形成了岛内房价未出现大起大落、增幅较小稳定的特点。
但另一方面，从供给方面看，房价高主要是两个因素：一是房地产结构有问题，大企业垄断市场60%-70%，没有充分竞争的市场环境；二是成本因素，相当部分的房地产成本是政府财政收费，尽管财政收入是取之于民、用之于民，但这部分向开发商收取的税费实际上都转嫁给了需求者。以海口为例，市区内环境较好的小区售价在3800元-6000元/平方米(不包括海景房)，楼面地价750元-1200元/平方米，加上土建成本、配套费用、应缴税费后，成本价3000元-5000元/平方米。在开发中如管理不到位或增加一些不可预计的费用，开发商的利润便所剩无几。 内幕：开发商明撑暗降抢客源
“不降卖不掉，降了才有得谈。”这是售楼员李先生对目前商品房买卖最直观的感受。房子难卖已成为大多数开发商发愁的事，据记者了解，现在海口房地产市场并不像大多开发商标榜的那样不降价，在经历了去年下半年的硬撑后，各楼盘都在不同程度的降价，只是手段不相同而已，如装修房以毛坯价出售、送家电家具等，最受消费者青睐的还是打折或降价，而且折扣低了消费者还不满意。
“我们是做企业的，原来在是否降价的问题上，我们也很矛盾，但市场本身有其规律。”提案中的这句话表明了张留兴的无奈。据介绍，目前某小区正在售卖二期，与一期卖房时的景象大不相同，一期的起价是4280元/平方米，去年年底推出了3580/平方米的特价房，可是现在特价房卖完了，房子又不好卖了，看的多买的少。
“降价是不可避免的，而且要根据市场的变化主动降价，这才能赢得先机。”一开发商对记者说，动工的房子必须要降价卖了，而不需要马上动工的工地就停下来观望。 建议：希望政府为企业减减负
“以前行情好的时候，不觉得政府的各项收费有多大的压力，但现在房价跌了，买的人少了，税费已成为我们很大的负担。我们也需要政府为我们减轻负担，房价下跌了，老百姓也能得到实惠了”。希望政府减负已是众多开发商的心声。
张留兴在提案中建议降低土地出让金标准，合理制定城市基准地价，适当减少土地招拍挂过程中的税费，根据项目开发性质降低或减免市政配套费；至于各部门的收费是否可以严格控制，通过听证会的形式或物价部门核准来确定。建议放宽项目前期审批，以规范的城市规划为前提，加强各职能部门的项目批后管理，尽可能避免谁审批谁来管理的局面，增强政府行政管理执法的透明度。
在税收方面，建议在遵守国家税收政策的前提下，适当根据地方财力对房产开发和销售环节所征收的税种进行减免，如前段时间国家出台的税收优惠政策确实刺激了房地产市场的消费，但在一个大的经济环境里所起到的作用已日渐微弱，可以考虑在税收地方留成部分里对企业予以优惠和减免，加大开发成本里的抵扣不计税部分，增强企业的盈利能力。
开发商建议首先应加大城市建设投入，不断完善城市配套设施，提升城市的竞争优势；二是完善城市规划，合理控制开发成本，以各区域的楼面价格确定土地出让价格；三是建立房产交易网络，借助这个平台进行新房和二手房交易；四是通过地方财政补贴的方式对房地产企业进行扶持，可对本地居民或本地企业单位购房予以补贴。（海南特区报/记者罗孝平）