消防工程师案例几个题:接受土地使用权投资入股如何确认土地成本

来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/25 15:00:14

接受土地使用权投资入股如何确认土地成本

国家税务总局纳税指南编审委员会，2009.11.23
　　房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？
　　答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
　　1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　单位或个人由于土地被征用而取得的不动产补偿费，是否征收营业税？
　　答：根据国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）明确，国税函〔2008〕277号文件中县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及由县级以上（含）土地管理部门报经有关人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
　　房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？
　　答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。
　　农户与某公司签订代养猪业务，公司提供种猪和饲料由农户代为养殖，公司付给该农户代养费，待猪长成后由公司回购。请问农户是否需要缴纳营业税？
　　答：根据国家税务总局《关于印发骉营业税税目注释（试行稿）骍的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。因此上述情况，农户属于利用场所或技能为社会提供服务劳务。对农户而言，如果其营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点，免征营业税。如果达到起征点，按照税法规定全额计算缴纳服务业营业税及附加税。
　　甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。现甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？
　　答：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
　　房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？
　　答：根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
　　拆迁居民因拆迁重新购置的住房，如何缴纳契税？
　　答：依据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
　　定货会（展销会、交易会等）上签订的合同，应该在哪里缴纳印花税？
　　答：根据国家税务总局《关于定货会所签合同印花税缴纳地点问题的通知》（国税函发〔1991〕1187号）规定，在全国性商品物资订货会（展销会、交易会等）上所签合同应当缴纳的印花税，由纳税人回其所在地后即时办理贴花完税手续。对此类合同的贴花完税情况，各地税务机关要加强监督检查，并相应建立必要的纳税管理办法。对地方主办、不涉及省际关系的定货会、展销会，所签合同的印花税纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局自行确定。
　　个人出租房屋合同需要缴纳印花税吗？
　　答：根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定，自2008年3月3日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
　　银行与客户签订的委托贷款合同是否需要缴纳印花税？
　　答：银行与委托单位签订的委托贷款合同，如果仅作为明确委托、代理关系的凭证，按照国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十四条规定，不属于列举征税的凭证，不贴印花。
　　注：热点问题解答仅供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。
　　（国家税务总局纳税服务司整理提供）
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