以土地作投资涉及到的税务问题

    问:公司的地是以股东的名义购买的，现股东准备将此地块投资到公司中，经咨询当地税务机关、国土部门，涉及到的税种主要有个人所得税、营业税、土地增值税、契税，据查，营业税、土地增值税都可以免，但不知其他税种是否可以免？从税收筹划的角度看，转名是否只有采用投资才是最节税的手段？
     
   答：1、营业税及附加，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）文件规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。本通知自2003年1月1日起执行。” 如果投资者以土地投资入股，与投资方不共同承担风险，而是收取固定利润的，属于将场地转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。以实际缴纳的流转税（如：增值税、消费税、营业税）为计税依据计缴城市维护建设税及教育费附加。

    财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知

    财税[2002]191号

    以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

   本通知自2003年1月1日起执行。

   国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复

   国税函[1997]490号

　 根据《营业税税目注释》的有关法规，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按"转让无形资产"税目征收营业税。

    2、土地增值税，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件的规定：“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。”因此，对以土地进行投资的企业，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，也要按规定缴纳土地增值税。

   财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

   财税〔2006〕21号

   五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

   对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的‚凡所投资、联营的企业从事房地产开发的‚或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的‚均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

    六、本文自2006年3月2日起执行。

    财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

    财税字[1995]48号

    一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

    对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

    3、个人所得税，根据《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。因此，贵公司的股东将以自己名义购买的土地投资到公司，必须办理土地产权的转移手续，财产权属变更视同财产转让，则根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施细则的规定，个人以土地投资应按财产转让所得计征个人所得税。

    4、印花税：投资合同不是印花税的征税对象，但对投资后签订有产权转移合同的根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的规定要缴纳印花税。税率为万分之五。

    5、契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》规定，对以不动产投资入股的行为，承受的单位和个人为契税的纳税人，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5％。