博物馆应急疏散预案:退房潮暗涌：降价的最后一道屏障？

与崇尚契约精神的西方商业思维相比，退房有着浓厚的“中国特色”。

本报记者近期调查注意到，正当市场多方关注新一轮的降价潮何时来袭时，在一些已有相当降幅的楼盘背后，是更为猛烈的退房潮。这些楼盘因为遭遇前期业主退房，降价之举变得尴尬，促销效果也被削弱。

沪上资深房地产业内人士柴一峰直言，当前市况下，不降价促销，销售难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。

据了解，面对退房，开发商的应对选择截然不同。有些是坚决按合同办事不妥协，而有的则只能暂时收回降价措施，平息退房。更有甚者，退房承诺成了一些新开楼盘的促销噱头。

降价与退房同在的中国楼市特色，成为调控必须要化解的一对矛盾。

退房暗潮

“我和几个同时购买了这个楼盘的其他业主，最近一直在关注他们的价格变化，通过网上的业主论坛沟通联系，如果开发商对新一批房源进行明显的降价，我们肯定要联合起来维权的。”王凯（化名）向记者直言，他在去年下半年买了上海外环外某公寓楼盘的一期房源，尚未交房，但最近该楼盘可能降价的消息让他和另一些业主很警觉。

记者注意到，类似王凯这种情况的楼盘，在上海等许多城市存在，且比例不在少数。这类潜在的退房构成了当前楼市博弈局面的重要一环。在几个房地产主要网站的业主论坛中，这样的“预备”退房同盟和少数正在行动中的退房同盟都正在不断增加。

在少数已浮出水面、矛盾激化的退房楼盘中，上海地产商景瑞地产在外地江苏太仓项目的例子，成为近期业内关注的焦点。

景瑞地产在江苏省太仓市一项目，国庆期间实行幅度高达23%的降价，约合2000元/平方米，老业主闻讯后，提出退房要求，双方一度冲

突激烈。据已披露的消息，该项目涉及的数百名前期业主从9月底开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。业主提出了退差价或退房两种要求。

有业内人士分析，降价并引发退房冲突的另一个原因，是开发商年度业绩压力增加、年底面临回款的要求。这也是目前已经出现退房或存在降价退房隐忧的大部分楼盘趋于相同的特点。

截至目前，传出已经爆发业主退房项目消息的城市，除太仓外，还有佛山、常州等多个城市，但更多的冲突处于潜伏状态。此前的8月份，北京通州东方玫瑰郡因为大幅降价，遭遇业主维权索赔，开发商被迫作出补偿；9月，通州另一个楼盘京贸国际城也因降价6000元，上百业主要求退房。

10月16日，南京市房管部门公布，10月份该市期房退房榜单显示，新增期房退房53套，创下半年的单月期房退房数量新高，退房比较多的地块分别为江北板块和江宁板块。此前，9月份该市退房房源共有42套、8月份47套。

退房与降价同在？

有的地方政府出台相关措施，预防退房带来的影响。南京市规定，预售住宅商品房经房屋登记机构鉴证备案后，双方需解除合同的，所退房源均须参加抽签摇号再销售。销售价格可由开发企业自行调整，但不得超过原合同成交价格；退出的房源由开发企业每月限期上报产权处商品房管理科，统一在南京网上房地产公示。

退房潮暗涌：降价的最后一道屏障？

不过，在市场销售疲软，降价压力大增的情况下，面对退房暗潮汹涌和已经爆发的退房冲突，地方政府这样的预防政策很难收到实效。

“很大程度上，退房与大幅降价同在。”柴一峰直言，“以当前的市场走势，更多潜在的退房冲突可能浮出水面，毕竟降价已经是许多开发商无法逃避的现实，而退房压力无疑也是这一现实的另一个组成部分。”

降价在即，随之而来的退房似乎也难以避免。尤其是那些前期业主购买价格明显高于降价后同类房源价格的项目，将是退房的重灾区。由于多年来对房价只涨不跌的期待，面对降价和资产缩水，退房依然是一些准业主的第一选择。

江苏常州是近期爆发退房冲突相对集中的一个城市。据当地主要房地产网站的网络调查显示，56%的网友表示会理性看待所买楼盘后期降价，有高达40%的网友表示若楼盘降价，将会去开发商那“维权”，46%的网友表示希望开发商补差价，74%的网友认为要求退房的为炒房者，有50%的网友认为常州将会出现退房潮。

“虽然调查显示大部分人选择理性看待，但现实中，一旦这样的事情落到自己头上，选择退房的人比例很可能高于调查结果。”王凯说，当初买房时也考虑到买了可能有跌的一天，觉得能够接受，但当自己真的遇到时，还是会选择先要求退房或补偿，“不可能什么都不做坦然接受”。

深表同情 退房无据

北师大房地产研究中心主任董藩日前在微博称，下一阶段会初步形成退房潮，开发商压力大大增加。

“一般采取降幅明显的大规模降价促销，开发商都会对可能产生的退房等连锁反应进行前期评估，只有在不会产生大规模退房的情况下，降价策略才会被执行。”某知名房企的资深营销人士告诉本报，一旦预期降价引发的退房非常激烈，企业很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。

一旦已经降价引发退房冲突，开发商的应对也比较分化，或强硬或息事宁人。“但就合同约定而言，采取相对强硬措施将会是主流，毕竟购房合同本身并不支持退房，一般开发商也避免在附加条款中加入不利于自身的内容。”柴一峰分析。

目前不少存在降价压力的项目正共同面对这个僵局：不降，滞销；降价，退房更麻烦。在外界对调控效果的期待锁定在降价一环上时，退房却成了一些楼盘和一些开发商的死结。

退房潮居然成为房价下降的一道屏障。房价要真正迎来所谓拐点，就必须突破这道屏障。虽然从情感的角度看，买房后就遇到房价大跌，资产大幅缩水数十万甚至上百万，值得同情，但从法律和市场契约的角度看，房价有涨有跌，这应该是常识，应该严守合同。据说，北京有关方面介入了因楼盘降价而索赔的事件，但没有支撑业主的诉求。