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《物业管理责任保险》与《公众责任保险》的主要差别和分析
2008-08-20 16:27 作者： 来源： 浏览次数：910 随着人们对居住质量、环境安全要求的提升，针对物业管理和服务的各种商业保险品种也逐渐增多并被各物业公司引入到经营管理中，以抵御日常服务中发生的不可预见的、无法控制的、突发的或其它因素引起的人、物事故賠偿风险，增强物业企业微利经营的抗风险能力。但是，该参加何随着人们对居住质量、环境安全要求的提升，针对物业管理和服务的各种商业保险品种也逐渐增多并被各物业公司引入到经营管理中，以抵御日常服务中发生的不可预见的、无法控制的、突发的或其它因素引起的人、物事故賠偿风险，增强物业企业微利经营的抗风险能力。但是，该参加何种保险呢？特别是保险公司针对物业管理行业的特性推出的《物业管理责任保险》专业险种。《物业管理责任保险》与原来我们经常参保《公众责任保险》有何差别呢？现将这二项保险品种的主要区别、差异，结合费率解析如下：一、物业管理责任保险与公众责任保险的主要差别
物业管理责任保险与公众责任保险的主要差别在于保险的范围与保险费的计算方法。
• 保险范围的差异
物业管理责任保险中规定“在本保险期限内，本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿”。
公众责任保险中规定“在本保险期限内 , 被保险人在本保险单明细表列明的范围内 , 因经营业务发生意外事故 , 造成第三者的人身伤亡和财产损失 , 依法应由被保险人承担的经济赔偿责任”，保险公司负责赔偿。同时对上述的“意外事故”有明确的解释，“指不可预料的以及被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件。”
• 保险的计费方法与费率的差异
保险的计费基数的不同与费率不同。
物业管理责任保险的年保险费是：
年保险费 = 年物业管理费收入 × 《物业管理责任保险》费率。
一般情况下《物业管理责任保险》费率是： 1 % 。
公众责任保险的年保险费是：
年保险费 = 投保赔偿总限额 × 《公众责任保险》费率。
一般情况下《公众责任保险》费率是： 0.12%
二、物业管理企业风险的转移
就《物业管理责任保险》和《公众责任保险》，对物业管理企业来说都起到了一定风险的转移，但风险转移的程度是不同的。
《物业管理责任保险》对物业管理人员管理水平的要求比较低，一旦发生意外事故，基本都可以归纳于“管理上的疏忽或过失”，这样都在物业责任险保险的范围内，都可以获得保险公司的理赔。
而对《公众责任保险》来说，同样是上述的意外事故，就需分析事故的发生是否在物业管理“不可控制”范围内，是否是“不可预料”的。如果，本可预见的，只要对其周期维保是可控制事故的产生。由于管理人员的不作为、不管理，而产生的“突发事件”，这样的意外事故是不属于公众责任险的保险范围之内，保险公司可以不受理这项事故的理赔请求。
《物业管理责任保险》转嫁了物业管理企业经营过程中过失责任的风险，对物业管理企业及楼盘管理处是有利的，他们不必担心意外事件的发生，一旦发生而产生损失都可以由保险公司来承担理赔，并能够及时、有保障地得到赔偿。但不利于提高公司基层的物业管理水平。此外，《物业管理责任保险》费率也比较高，一般是公众责任保险的保险费率的 10 倍。
而《公众责任保险》对管理不善、预防不善的管理处虽然存在一定的风险的，但只要预防、控制了但产生事故，保险公司还是能承担赔偿的。这样迫使管理处提高管理的责任性与管理水平。此外，一般《公众责任保险》的年保险费用只是《物业管理责任保险》的年保险费的 50% 左右。
三、案例分析对比
有一个物业管理公司管辖的中高档住宅公寓，一天 10 号楼垂直上水管的一个堵头被水冲了出来，堵头上和水管上的联接螺纹全都锈平了，水直接漫到了该层的业主家中，虽然即时抢修堵住了水流，并即时把流入业主家的水擦清了，但是进水还是把业主家的实木地板浸坏了，几天后地板干了并都翘了起来，造成损失近万元，业主要求物业管理公司赔偿。
事故发生后，管理处就即时报告了保险公司的理赔员，理赔员记录了当时事故发生的现场情况，并及时做了理赔报告。这是物业管理公司平时没对水管维护和保养的过失，以至见到漏水也未处理，只是找了个容器在下面接漏水，天长日久漏水把堵头和管接头上的螺纹全锈蚀了，自来水也就冲飞了管堵头，造成损失。
该小区物业管理公司当年已保了《物业管理责任保险》。 《物业管理责任保险》对“被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿”。这业主一个月内很快获得了保险公司的赔偿。
但是，如果该小区的物业管理公司保的是《公众责任保险》，一旦发生上述意外事故，保险公司除了派人来记录事故现场外，还必须对事故发生的原因进行调查。如果了解到是物业管理处平时没对公共设备设施 ( 包括进水管 ) 进行维护和保养，水管封口天长日久漏水把堵头和管接头上的螺纹全锈蚀了，自来水冲出造成物主损失。平时不维保这就是不控制，见到漏水不处理就说明事故是有预兆的、是可预料的。这样发生的“意外事故”不属于“不可预料的以及被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件。”因此也不属于《公众责任保险》的范畴之内，当然就不予理赔。这样物业管理处虽然保了险，但还需自己承担事故责任，赔偿业主的损失。
当然，如果物业管理处平时对水管进行了防锈保护，定时刷防锈漆、及时维修，这样的事故就不会发生了。一旦发生，只要我们有上述的维修、保养记录，这样的事故就属于“不可预料”和“无法控制”的突发性事件了，也就属于《公众责任保险》的范畴之列，“依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿”。也就由保险公司来赔偿业主的损失。
四、小结
《公众责任保险》和《物业管理责任保险》都可以对物业管理企业在物业服务过程中发生的突发事故的损失进行赔偿，但是对突发事故保险的程度和范围有不同，《物业管理责任保险》大于《公众责任保险》。因而保险费《物业管理责任保险》也大于《公众责任保险》。
对于管理水平不高的物业管理企业，为了防于过大的意外损失，以投保《物业管理责任保险》为宜。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域，用保险手段帮助物业管理企业解除经济责任纠纷的困扰，最大限度地保障物业使用者的经济利益和合法权益，可以在物业使用者的合法权益受到侵害时，及时地、有保障地得到赔偿。
对于管理水平高的物业管理企业可以投保《公众责任保险》，特别是非居物业的管理。一方面《公众责任保险》确实为物业管理企业转移了一定意突发事件损失的风险，另一方面物业管理企业可以对职工加强风险意识的教育，提高物业管理责任心和管理的水平，特别是设施设备管理的水平。更可观的是，《公众责任保险》将比《物业管理责任保险》为企业节约 50% 的保险费。
物业管理企业必须正确选择适合自己管理物业投保的险种，适当地转移风险，正确处理好物业管理企业、业主和保险公司的关系，以全面保障物业管理企业的健康发展。上海科瑞物业管理发展有限公司 --总 师 室
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