芜湖16家上市公司:中国房地产市场的崩盘路径

前面一片博文《屠刀已经架在开发商的脖子上，只待砍下......》中的回复，有读者提到佛山放松限购，我一惊：这些地方政府真不想活了？这个节骨眼上敢放松限购？他们难道不明白限购是维持高房价，延缓泡沫破灭的一种方式？就像股市处于泡沫末期，将股票停牌限制交易避免暴跌一样。限购令的实施使得炒家和开发商无法蓄意炒作哄抬房价，防止价格抬到极高一下子掉落下来，给经济以毁灭性的打击。限购令不但冰封了房地产交易市场，造成房地产交易地量，极大地迟缓了房价的跌势，而且居高不下的房价也稳定了炒家和开发商的人心。很多人之所以认为接下来房价最多不跌或者微跌，最多也就认为跌20-30%，也就是限购这一年多来，房价高位稳定给他们带来的错觉，他们坚信政府的力量，甚至相信政府的力量能克服经济学规律。如果在这个时刻放松限购令，重新激活房地产交易市场，所有的人几乎都会看跌市场（十年涨十倍的市场，你能怎么看多，难道接下来十年还能涨十倍？先知先觉的资金在房市的6124点跑掉了，留给后知后觉的人就是1664的苦痛。），所有想卖房的人都会急着抛房，房地产市场立刻崩盘。这些地方政府是鼠目寸光的。也难怪，十年盛世以来，他们眼里只有钱，只知道圈地卖地汲取更多土地出让金，只知道比着法儿上地方融资平台搞投资捞钱，只知道拼命压低底线引入外资做高GDP邀功请赏。他们根本不明白一个朴素的经济学道理：不要和市场的主导力量做对手盘。目前是什么形势？现在这样恶劣的国际国内环境下，看涨房价的人几乎没有了，至少短期内看涨房价的人几乎没有，一个短期内没有增值潜力相反还有跌价风险的资产相信所有的投资客都不会有兴趣持有，市场的主导力量只能是抛，就在这个节骨眼上，你还开放了跑道，大家争先恐后抢着跑，那么放松限购令的下场就是房地产市场的快速崩盘。对于房地产市场的这个困局，上峰是很清醒的，立马叫停，于是朝令夕改的放松令成了笑柄。越多越多的限购令只能说明事态的严峻，高房价已经不能依靠市场调节来压低，只能通过行政命令来压制，争取时间软着陆。说实在的，我还真希望佛山这个“放松限购令”不被叫停，让我提前欣赏下崩盘的“盛况”，这不能不说令人非常期待。

下面谈谈房价泡沫破灭的路径。我先讲债务结算，再讲通货膨胀。

现在其实已经到了房价泡沫破灭的边缘，债务结算的三座大山压在房企和炒家头上：

①    房地产企业的债务（银行贷款，信托理财和高利贷）结算，

②    房地产炒家的债务（银行贷款，信托理财和高利贷）结算，

这是人民币债务的内部结算，前面已经提到过需要的金额是30万亿*7%+14万亿*20%+4万亿*100%=8.9万亿，对应的是银行贷款30万亿，理财产品14万亿，高利贷4万亿

③    房地产企业外币债务结算，保守估计美元短期融资债200亿美元以上，现今人民币兑美元是6.4:1，如果快速贬值到比如说50:1，那么……自己想，这些借有大量美元外债的房企恒大，碧桂园，雅居乐的下场是什么？

    假如说信贷不放水，债务结算就能让房地产市场立刻崩盘。结束于12月31日的本年度结算周期将会使市场的流动性极为紧张，民间自发的讨债力量就会迫使这些房企和炒家赶快抛房变现，而高房价使得承接力量极为薄弱，限购令又使得承接对象极为稀少。高房价让人买不起，限购令又让没资格的不能买，结局只能是快速崩盘到让有资格买的人买得起。所以我的结论就是：如果不放松货币，房地产市场在四季度崩盘，最多还有两个多月了。

事实上信贷不放水的这个假设不成立，因为温州600亿的定向宽松已经宣布放水成为现实，现在CPI，PPI都在高位，只能试探着放水。其实也放水好办，上面的计算得知，我们至少要超发9万亿的货币（M2）才行。OK，你就开闸放水吧，开完闸以后，债务计算周期总算熬过去了，又得面临高通胀的考验。根据以往二十多年的经验，只要一开闸放水，最多只要六个月，信贷扩张带来的通胀就会传导到生活物资的上涨和CPI的上升上。

 通胀上来了，你是加息不加息呢？加息，很好，只要在现在这样的利率基础上加息哪怕100个基点（插一句：100个基点是远远不够平复负利率的），地方融资平台一年就是3000亿的新增利息，立马垮台，房奴的还贷负担大幅增加，企业刚刚通过印钞缓过来的债务周期重新面临资金的考验，得还更多利息啊，一加息就带来融资平台的破产，房地产市场崩盘和经济的快速失血。加息是万万不能的。

    不加息呢，也很好，老百姓不是傻瓜。你想通过不加息保住地方融资平台和大型国企的资金生命线，老百姓就用脚投票，银行存款提出来买理财产品，买信托，放高利贷来避免负利率的侵蚀。去年和今年中国大卖14万亿信贷产品，民间产生4万亿高利贷，这就是百姓用脚投票让资金离开银行的结果。如果负利率继续保持，通胀更加高企，现有银行体系还有剩余的十几万亿的存款会流失得更快。银行存款大量流失了，银行还怎么运作下去？就银行体系内剩余的这么点存款连维持地方融资平台和大型国企的基本运作借旧还新都困难了，更别提放新贷款了。不加息的后果就是官方银行彻底被民间地下的影子银行所取代。

 开闸放水引起恶性通胀后，无论加息不加息都是死路，房地产市场必然崩盘。高房价最多也就维持到2012年的2季度，地方融资平台，高房价，效率低下的大型国企，时间到了，一个都保不住。

有没有可能开闸放水后不引起通胀呢？我告诉你，这是无解的，如果货币放水不引起通胀，当年的Jiang先生也不会才三年解放战争的光景就让法币变成金圆券，才三年解放战争的光景就被Mao先生请去台湾岛。( mybabyiris )