偶看新闻办公室进行消杀的通知:房地产开发企业“房屋销售佣金”的税收管理亟待加强
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/05 13:33:33
目前，大多数房地产开发企业的房屋、商铺销售，都采取委托房屋销售代理公司进行销售。房地产开发企业，根据房屋销售情况，支付手续费或佣金。并通过房屋销售代理公司，取得各种各样的发票在税前列支。这一经济业务，所涉及的税收管理存在着较大漏洞，亟待加强税收管理。
第一，在个人所得税方面。根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定，支付个人应税所得的单位是个人所得税的扣缴义务人。
首先，要对房屋销售代理公司进行认真的鉴别。区分是真公司还是真个人，有的虽然从房地产企业取得的票据上看是公司，但实际佣金支付方式，以及通过延伸调查等手段进行甄别，发现其实是纯个人行为或未领取工商营业执照假公司，当然也就不可能是已在税务部门登记的纳税人了。
房屋销售代理是个人。房地产企业在支付这项佣金时，应履行代扣代缴 “劳务报酬所得”个人所得税义务，但遗憾的是大多数房地产企业代扣代缴意识不强。近期，我们在对XX房地产开发公司进行检查时，仅此一项科目，通过甄别和核实，就发现该公司在支付佣金时，未代扣代缴 “劳务报酬所得”个人所得税百万余元，有效堵住了个人所得税税款的流失；
其次，通过甄别和核实，即使房屋销售代理公司是真公司，并且已纳入税务部门的征收管理，我们也应考虑该代理公司的个人所得税，因为这类公司往往不起眼，并不会引人注意，然而该类公司个人的应税所得大多数是提成收入，应该不是一个小数目。否则，这将是一个较大的税收征管盲区。
第二，在营业税方面。新的营业税暂行条例规定：营业税纳税人提供应税劳务的纳税地点由劳务发生地调整为机构所在地或居住地（除建筑劳务外）。我们在日常检查中发现，实际上，大多数房屋销售代理公司都是外地公司，而且使用的也是外地票据。如果情况属实，这部分营业税势必缴在外地。同时，但我们更应该通过核实和确认，是不是关联企业，如果是关联企业，就可以认为房地产企业是在故意转移利润，那我们就完全可以按照相关手续要求和独立交易原则，对房地产企业通过一定的方法，进行特别纳税调整，以堵塞大量税收流出本地区或流失。
总之，房地产开发企业的房屋委托销售行为，所产生的手续费或佣金，占房地产开发企业的费用比重，看视不大。确隐含较大的税收管理漏洞。为此，我们建议：一是加大税法宣传辅导力度，增强纳税人的税收法律意识。二是税务稽查部门在对房地产企业往年纳税情况进行检查时，要加强对此类房屋销售代理公司的延伸检查，规范支付票据的取得和税前列支费用的合法性，实现以查收、以查促管的稽查职能，三是税务征管部门，在日常的征管工作中，进一步加强房地产业房屋销售佣金税收的税收收管理。
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