偶看新闻消防栓接口几多钱一个:房地产估价师《房地产基本制度与政策》第一章 房地产业
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/27 15:05:51
前 言
各位学员大家好，欢迎来到学易网校学习2011年度房地产估价师《房地产基本制度与政策》串讲班。
串讲班授课思路：
（1）由于2011年《房地产基本制度与政策》指导教材进行了全面修订，且修订内容一般为当年考试的重点，因此我们应首先归纳涉及到2011年考试的主要修订内容，并重点讲解。非考试重点内容的修改（例如个别词语的调整等）我们将不作介绍。
（2）2011年高概率考点的处理。首先归纳每章的高概率考点，其次对于一般的高概率高点点到为止，个别考点重点讲授。
（3）授课过程中分析2010年真题。
2011年《房地产基本制度与政策》指导教材进行了全面修订。主要修订内容包括：
一、第一章 房地产业、第二节住房制度概述，“二、现行城镇住房制度的基本框架”，改为“二、现行城镇住房政策”，内容进行了全面修订。
二、第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策，改为“第三章国有土地上房屋征收” ，内容进行了全面修订。
三、第四章 房地产开发经营管理制度与政策，增加了项目最低资本金比例。
四、第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策，第二节勘察设计， “一、勘察设计单位的资质管理”内容进行了修订；第四节 建设工程施工与质量管理，“四、建设工程的竣工验收管理制度” 内容进行了修订。
五、第六章 房地产交易管理制度与政策，修订了四个方面的内容：
（1）增加了经济适用住房上市交易的规定；
（2）修订了商品房预售许可内容；
（3）修订了商品房销售禁止行为。
（4）修订了原房屋租赁管理的内容。
六、第十章 房地产税收制度与政策，修订了四个方面的内容：
（1）明确了外商投资企业、外国企业和组织、外籍个人应缴纳房产税；
（2）修订了部分耕地占用税内容；
（3）在有关房地产税收的优惠政策中，改变了购买住房营业税、契税政策；
（4）增加了“廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策”、“公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策”。
第一章 房地产业
一、考试要求
1.熟悉房地产业的基本概念；
2.熟悉房地产业的作用；
3.熟悉房地产业的细分；
4.了解房地产业的历史沿革；
5.了解城镇住房制度改革；
6.熟悉城镇住房政策；
7.掌握土地所有制；
8.掌握土地管理的基本制度；
9.了解城镇土地使用制度改革；
10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；
11.掌握我国房地产法律体系；
12.掌握房地产相关法律；
13.掌握房地产行政法规：
14.掌握房地产部门规章。
二、内容辅导
第一节 房地产业概述
三、房地产业的细分（熟悉）
房地产业主要包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
【例题】房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ × ）（2010年真题）
第二节 住房制度概述
二、现行城镇住房政策（熟悉）（2011年调整内容）
（1）商品住房
商品住房通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住房实行社会化生产、市场化供应。国家综合运用规划、土地、税收、信贷等手段，引导商品住房建设与消费，努力实现总量平衡、结构合理、价格稳定。
（2）保障性住房
保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。
1）廉租住房
廉租住房由财政投资，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。廉租住房套均
廉租住房保障资金来源有：
一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
2）经济适用住房
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在
（3）政策性住房
政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。
1）棚改安置住房供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入住房困难家庭。对棚改安置住房建设，许多城市实行土地划拨或土地出让金减免、基础设施配套建设费补助等优惠政策。2011年起，中央财政拟对棚户区改造给予适当支持。城镇房屋拆迁实行货币补偿与实物安置相结合。
2）限价商品住房面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要在部分商品住房价格上涨过快的城市实行。
3）公共租赁住房是近几年发展起来的住房形式，实行政府持有、以一定价格出租，主要解决新职工、农民工等的住房困难。
第三节 土地制度概述
一、土地所有制（掌握）
《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
（一）国有土地
①城市市区的土地；
②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
③国家依法征收的土地；
④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有4种：
①通过行政划拨方式取得；
②通过国家出让方式取得；
③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；
④通过土地或房地产租赁方式取得。
（二）集体土地
集体土地——劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，农民集体所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
集体土地的范围：《宪法》第十条规定：“（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；（2）宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“（3）矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
二、土地管理的基本制度（掌握）
（一）国家实行土地登记制度
（二）国家实行土地有偿有限期使用制度
除了国家核准的划拨土地以外，凡（1）新增土地和（2）原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
（三）国家实行土地用途管制制度
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
【例题】我国土地用途管制的核心是（）。（2010年真题）
A．实行土地有偿有限期使用制度
B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途
D．不能随意改变建设用地的用途
答案：C
（四）国家实行耕地保护制度
《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。
第四节 房地产法制建设
一、我国房地产法律体系（掌握）
目前，我国房地产的法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》。