电采暖炉国家标准:补贴低收入者保障居住质量　改造贫困小区为混合收入社区 美国用混居防止贫困人群边缘化（看看海外的保障房④）

补贴低收入者保障居住质量　改造贫困小区为混合收入社区
美国用混居防止贫困人群边缘化（看看海外的保障房④）
本报记者　马小宁
《 人民日报 》（ 2011年10月19日   08 版）

马里兰州蒙哥马利县混居社区“林草新月”，连排房屋掩映在绿树丛中。
本报记者　马小宁摄
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自20世纪70年代以来，住房选择优惠券计划应运而生。1992年，美国国会通过城市复兴示范计划。前者是联邦政府为低收入者提供补贴，帮助其在市场上获得合适住房。后者通过拆毁荒废的公共住房，代之以设计新颖、高质量的住房，吸引高收入家庭入住。这些做法有助于防止贫困人口高度集中，让低收入群体接近优质社会资源，实现自身和社区的可持续发展。
4年前，记者初到华盛顿工作要租房。在弗吉尼亚州阿灵顿县（相当于中国的市）政府附近一座外观看起来非常不错的公寓里，办公室工作人员告诉记者，这座公寓参加了美国政府住房和城市发展部（HUD）的保障房计划，只接受本国中低收入人群或符合条件移民的申请。虽然没租成房，但政府补贴的廉租房条件不差，还地处城市中心和繁华地带，是美国政府主导下的保障房体系留给记者的第一印象。
全美120万套公共住房
从上世纪30年代起至今，美国政府为让贫困家庭也能住上体面而安全的房子，共建造了约120万套公共住房。其中既包括独栋住宅，也包括高层公寓等。这些住房由HUD下设的3300个地方公共住房局管理，包括审核申请人的资格、帮助他们寻找合适的住宅，以及管理、维修及新项目的开发等。
在美国，年收入低于居住地区中际收入水平80%以下的为“低收入家庭”，低于 50%的为“极低收入家庭”。这些标准随家庭成员数量及地区不同而变化。实际操作中，公共住房大幅度向极低收入家庭倾斜。公共住房承租人须与住房局签订租约，并缴纳一定押金。租户缴纳的租金取决于家庭收入及相关抵免项目。最高金额可达到家庭月度调整收入的30%。4%的特困户每月只需交25美元的房租，7%的人家只需交26美元到50美元不等。
低收入家庭拥有选择权
美国公共住房建设在20世纪70年代达到高峰。此后，随着时间推移，问题也日益突出。由于贫困家庭居住过于集中，造成事实上的种族隔离，政府部门管理不善，社区住房破损严重，治安恶化，儿童辍学率高等。到上世纪90年代，美国政府公共住房建设陷于停滞。
自20世纪70年代以来，美国施行了“部分8计划”，又称住房选择优惠券计划。根据该计划，联邦政府为低收入者提供补贴，让其在市场上获得合适住房。75%的优惠券必须发放给年收入达不到中际收入值30%的家庭。这类家庭获准享受优惠券后，可根据补助条例在任何地方选择任何住房，包括不豪华的独栋住宅等。一旦政府、户主和租户三方达成一致，政府就代替租户与户主签约。租房人一般要承担的租金，为自己收入的30%到40%。政府支付核准的其余房租部分。低收入家庭还可用优惠券来购买价格实惠的住宅。迄今已有200多万低收入家庭享有政府的住房优惠券。
为了鼓励房地产公司参与政府这一计划，政府还与一些私营公司签订合同，规定一定比例的房屋为“部分8计划”房屋。参与此类计划的私营公司则可享受政府的税收、贷款优惠等。
“部分8计划”由于选择性大，房屋条件、地理位置相对不错，在各个州都供不应求，申请人在等待名单上有时要等几年时间。在等待期间，许多州及地方政府有自己的保障性住房补充项目，给低收入家庭提供资金帮助。
混合居住打破贫富隔离
为了改造年久失修的公共住房，1992年，美国国会通过城市复兴示范计划，后被称为“希望6号计划”，主要是通过拆毁荒废的公共住房，代之以设计新颖、高质量的住房，以吸引高收入家庭入住，将贫困人口高度集中的社区改造为一个种族多样的混合收入社区。自1993至2010财年，联邦政府累计为该计划拨款约67亿美元。为了吸引私人资本的参与和高收入者的入住，联邦及州政府都有各种金融和税收刺激手段。
一个社区内究竟应包含多少低收入住房才能称为混合收入社区，由各州及地方政府根据市场状况自行规定。如马里兰州规定，50套以上的住房项目必须有至少15%的房屋面向低收入人群。马里兰州蒙哥马利县一个叫“林草新月”的社区，就是一个典型的混合收入社区——统一的三层楼高的连排房屋，大都掩映在绿树丛中，社区环境优美。
与公共住房由地方住房管理局管理不同，这里由专业物业公司管理。物业公司经理莫尼卡·马修斯女士告诉记者，社区共有107套住宅，50%以上为政府补贴房。这些补贴房和市场价房屋无论外观还是内部结构、配置，都没有任何差别，各个收入层次的家庭也不分区而住。为了不让任何收入层次的家庭有沦为“少数”的感觉，社区房屋租金实行6个价位，住户所付租金从300美元到近2000美元不等，各个价位人数相当，是真正意义上的混合社区。
但在实践中，许多混合收入社区在经过一段时间后，由于管理不善，往往出现高端住户不满意低收入群体存在带来的一些问题而相继搬离的现象。有的社区即使名为混合收入社区，但社区内不同收入的家庭各成一体，互不往来，低收入群体依然没有摆脱孤立状态。
针对这一问题，房地产专家认为，地理位置和管理是决定混合收入社区成功的关键。好的地理位置意味着好的学校等优质资源，可以吸引高端住户。而好的管理则可以保持社区的整洁有序，发现问题及时解决，从而留住住户。“林草新月”社区的成功，正是充分集中了这些要素。
（本报华盛顿10月18日电）