楼市官方数据表明拐点确立 房价下跌大幕拉开

　　国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出信号，房价调整的大幕徐徐开启。（点击查看>>>新房价数据）

　　随着多个城市房价同比、环比涨幅出现明显回落，房地产市场数据上的拐点已经出现。正如统计局新闻发言人盛来运昨日所言，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效。

　更值得注意的是，“真实的市场比数据更‘冷’更‘惨’。”多位业内人士证实，一些负债率高的大型房型已经开始筹划“大降价”。

　　一线城市房价进入下降通道

　　“金九”有多惨？且看最新出炉的一组数据。

　　9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

　　与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。

　　“全国70个指标城市的价格数据明显出现了数据上的拐点，”北京中原地产市场总监张大伟表示，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。

　　然而，真实的情况远比数据“冷”得多。

　　“统计局的数据有滞后性，真实市场上，房价下降更明显。”中国指数研究院副院长陈晟表示。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也告诉记者，市场要比数据“冷”得多、“惨”得多。9月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。

　　楼市调控力度更需坚持不懈

　　尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。

　　“数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。”在张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。

　　从住宅成交量来看，9月份全国商品房销售面积达1.14亿平方米，较去年同期仍多出约一千万平方米。陈晟认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策必须从严。

　　从9月全国70个大中城市房价变动数据来看，在四大一线城市房价全面停涨趋降的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。

　　据北京中原地产统计，9月份房价同比涨幅超过6%的9个城市中，已经限购的城市为6个，非限购城市占到3个，这也从一个侧面反映出调控政策决不可放松。

　　业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。

　　“目前一些负债率比较高的大开发商已经开始筹划‘大降价’。”一位业内资深人士向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位。”

9月多数城市房价停涨 楼市提前进入冬眠期

　　房地产调控效果进一步显现，传统销售旺季“金九”遇冷。国家统计局昨日发布的数据显示，新建商品住宅方面，70个大中城市中有46个城市价格环比下降或持平，与去年9月份相比，涨幅回落的城市达59个。对此，业内专家表示，中国多数城市房价几乎进入停涨阶段，数据上的拐点已经确立。预计第四季度房地产市场将提前进入冬眠期，量价将全面加速下行。

　　与去年9月份相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅有1个。但涨幅回落的城市达59个，比8月份增加了19个。与8月份相比，70个大中城市中，环比下降的城市达到17个，而价格持平的城市为29个，即使价格上涨的城市，涨幅都没有超过0.3%。

　从二手房市场来看，与8月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有25个，持平的城市为21个；与8月份相比，9月份环比价格下降和持平的城市增加了3个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均没有超过0.6%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，如果把70个大中城市所有价格进行平均，计算下来可以发现，8月份70个城市环比的整体态势相比7月份上涨了0.02%，而9月份已经回落到0.003%，基本上是确定停涨了。“观察环比来看，房价在进一步往下降温。数据上的拐点已经大致确立，接下来无外乎是下跌趋势更加明显化。”

　　此外，房地产投资相关指标增幅回落。根据国家统计局公布的数据，今年前三季度全国房地产投资44225万元，同比上涨32%，增幅回落1.2个百分点。9月份房地产开发景气指数100.41，连续4个月下降后，已经在水平基线徘徊。

　　链家地产首席分析师张月认为，楼市调控效果已经显现，第四季度房地产市场将提前进入冬眠期，量价将全面加速下行。从结构上看，各种物业市场的投资规模都出现萎缩。其中商品住宅完成投资31788亿元，同比增幅回落1.2个百分点。而其他房地产投资的回落幅度要明显大于商品住宅，这可能与保障房开工不断压力下相应注入的投资扩大有关。根据住建部公布的数据，9月底保障房开工率达98%，而7月份达72%，8月份又升至86%，开工率加速态势明显。这就意味着，商业、写字楼地产的投资增幅或许也在放缓。

　　亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫则表示，国务院强有力的政策调控和住建部加大问责地方政府的力度，以及地方政府认真贯彻中央政策，严格落实调控政策的执行，是房价没出现上涨的根本性因素。一方面，货币政策持续收紧和保障房投资建设加强，使得“降价换量”的楼盘增多。另一方面，购房者越来越理性 ，投资投机炒房的不合理需求大量减少，楼市购买力萎缩，房企不敢涨价。

17城市房价下降：限购扩围成空谈

　　随着房价形势发生变化，二三线城市新增限购名单或称为空谈

　　10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。29个城市价格持平，另外环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　一位接近住建部的专家表示，限购扩围对于各地方政府而言，并不是当务之急。与此相反，随着房价下行趋势呈现，楼市交易量持续下滑，已经限购的城市隐伏着放松限购政策的冲动。

　　“原本传言九月限购令的扩围，但是只有台州、衢州等少数城市出台限购令，大规模的限购城市并没有如期到来，就连呼声最高的江苏昆山，亦不见动静，” 上海社科院一位地产领域研究员如是说。

　　限购范围难扩大

　　8月中旬，住建部经过调研之后，制定了新增限购名单城市的5条标准，建议各地政府按照此标准扩大限购城市范围，当时符合条件的城市有40余个，而最终新增限购城市的只有浙江的台州和衢州等少数城市。

　　佛山市南海区区长区邦敏近日表示，“今年南海的土地收益要达到50亿元才能实现财政收支平衡，这给我很大压力。”

　　“此时，市场会不自觉盯住一线城市的楼市情况，对于目前而言，限购令让一线城市的房价停止住了上涨的势头。”易居中国分析师薛建雄如是说。

　　中原地产市场研究部认为，限购8个月来北京商品房住宅签约套数为51934套，而去年同期则为63705套，同比下调了18.4%，其中外地购房需求减少占重要原因。

　　而在上海，限购令着实冷却了这个超大型城市的房地产市场，最新信息显示，上海曾经风光一时的豪宅，星河湾也出现了相当大的降幅。

　　如果从星河湾售楼处销售人员处得知，其目前的价格仍是4.5万元/平方米左右，优惠政策为全额付款9.7折，按揭贷款9.8折。

　　而实际上，一部分一手房源此前已经被上海某投资公司获得，由于该公司资金紧张，目前售出的价格在3.5万至3.6万元/平方米之间，相当于房源价格下降了20%以上。

　　而与此同时，龙湖地产在上海也启动了新一轮的降价。其在嘉定的龙湖郦城项目启动三天强销，价格从1.8万元/平方米直接下调至1.4万元/平方米左右，降幅也超过20%。

　　或变相放松

　　一份我爱我家市场研究机构提供的报告内容表示，由于“限购令”精确打击与持续作用，原本占据北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。今年2月份限购之前北京市场上的外地购房需求占比超过37%，而9月份只有11%左右。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，按照现在看，真正影响目前的楼市以及未来这几年的楼市是限购，简单来讲就是购房者也要有“房票”才能买房。

　　在刚刚过去的十一黄金周房展会，四天内迎客13万人，接近2009年楼市旺季“人气”之峰值。但与此同时，成交量确是少之又少。房展会上仅成交203套、整个国庆长假期间全市一手住宅成交不到400套，为5年来最惨淡。

　　上海易居研究院综合部部长杨红旭表示，任何一轮经济下行、楼市调整的过程中，都会有地方政府试图或明或暗的放松楼市调控政策。主要是因为地方楼市低迷会导致土地出让金和房产税收的大幅下滑，从而影响地方政府的收入。

　　“我认为这次也不例外，未来市场行情持续不好，会有政府放松相关政策，包括几个方面：第一，土地政策可能会放松。可能会延迟让开发商交土地出让金。第二，税收可能会有所减免。”杨红旭表示，限购政策肯定会有或明或暗的放松。只要放松买房人的认购房子的标准，就会使很多人符合购房条件。

　　但是，杨红旭等人也表示，需要警惕年底出现部分城市变相放松限购政策的做法，这些城市虽然不像佛山一样明确发文，但是会以各种手段变相放松限购政策，一旦成为趋势，将很难控制。

冯科：房价涨势得到遏制 未来房价存大幅下降可能

　　据经济之声《央广财经评论》报道，国家统计局新闻发言人盛来运今天上午就大家关心的房价问题给出了数据。从8、9月份情况来看，虽然房价仍在高位运行，但是9月份增长速度有所回落，70个大中城市，房价环比下降的有17个， 29个城市环比价格持平，与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。盛来运说，房地产价格前期上涨的势头得到了明显遏制，我国房地产市场运行出现了一些积极的变化。

　　再具体来看新建商品住宅的价格，70个城市中，即使价格上涨的城市，涨幅都没有超过0.3%。北京、上海、广州仍然是停涨，价格下降最多的是温州，环比价格下降了1.4个%，南京、杭州、宁波、海口等城市也下降了0.1%。

　　从二手房市场来看，与上月相比，70个大中城市中，价格下降城市有25个，持平城市21个；与8月份相比，9月份环比价格下降和持平的城市增长了3个，价格上涨城市中环比价格涨幅均没有超过0.6%。另外有媒体统计发现，北京新建住宅价连续4个月涨停， 二手房环比降价0.4%。

　　在这一组下降的数据中，我们是不是可以下一个定论，预见未来房价继续下跌的趋势呢？经济之声特约评论员、北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对此作出评论。

　　主持人：从国家统计局公布的这组数据来看，与8月份相比，9月份70个城市中， 29个城市环比价格持平，即使价格上涨的城市，涨幅都没有超过0.3%。北京、上海、广州仍然是停涨。另外，价格下降的有17个城市，环比价格降幅最大的也只是1.4%，先请您来分析一下，大部分不到1%的降幅，能不能说明我们房价上涨的势头已经得到了控制？

　　冯科：从某种程度上，房价得到了控制，我想房价的措施，包括限购、紧缩信贷在很大程度上起到了积极的作用。

　　主持人：详细看这些数据，三线城市的房价并非想像中的那么坚挺，跌幅最大是温州，下跌1.4%。涨幅较大的，多是中西部省会城市，比如长沙、昆明、银川等等，这种奇怪的现象说明了什么？

　　冯科：我想温州的情况比较特别，只反映出特殊的情况，并不反映一般的情况。温州人口规模、产业都不是非常大，但是房价水平却很高，直接追赶一二线城市的房价，所以它的房价略微有较大幅度回调，是可以理解的。再加上最近国际贸易的形势不好，温州企业可能都要出售一些资产套现，我想跟这个有一定联系。所以不好说明是全国的趋势发生很大变化。

　　至于一些省会城市有一些价格上涨，我觉得也比较好理解，这些城市人口、产业发展可能会比较积极，发展速度比较快，所匹配的相应导向有一定幅度上涨，这也不是奇怪的事情。

　　主持人：从二三线城市的房价变化中，我们能不能够得出这样的一个结论：三线城市不需要限购这样的调控措施，而省会城市这样的二线城市，调控要加码？

　　冯科：我觉得不管是二线、三线城市，是否进一步采取限购这种严厉的措施还有待观察，原因是现在的房地产企业包括中国整个宏观经济形势有了一些微妙的变化，特别是一些企业受到欧债危机的影响，在出口订单下降的同时，城市化进程、住房、房地产行业投资与消费，已经成为中国内需的重要力量，是否进一步用更严厉的措施打压，我们还要观察。

　　主持人：说到未来的房价预期，还有不少人比较悲观，特别是在二三线城市，有些城市在调控的打压下，不跌反涨，所以不少人的房价上涨预期仍然强烈，您对未来的房价走势有什么样的基本判断呢？

　　冯科：房价的涨和跌跟货币的价值有一定的关系，如果CPI指数反映的是通货膨胀率，最开始是6.5%，如果房价只涨百分之零点几或者1%，意味着房价已经下降了5.5%，所以，我们要看名义价格和实际价格的下降，名义价格如果不涨，但是货币在贬值，实际上是在降价。

　　主持人：房价调控进入了关键期，尤其是地方政府可能在严厉的调控中撑不住了，有想放松调控的迹象，于是有观点认为，房价下跌与政策松动将相伴而行，也就是说房价一旦下跌，地方政府很可能就会出来干预，您觉得这种情况会不会有可能真正的发生？

　　冯科：这种情况肯定会发生，地方政府和中央政府目标不太一致，中央政府调控房价，主要使中国经济恢复到正常轨道，不要去追求资产价格的泡沫，更着眼于宏观，更关注社会公平，关注人民群众关注的问题。

　　地方政府主要任务是发展地方经济，在土地财政对土地的拍卖、出售有很大的依赖。它们所站立场、动机不太一样，所以地方政府在各种场合都希望能够减缓调控措施对房地产市场的影响。

　　上有政策下有对策，这种现象经常发生。最近，当二三线城市限购的时候，有些地方政府主动打出限价，然后以此回避限购，两害相衡取其轻，所以地方政府在削减房地产调控力度的对冲政策，一直在想法设法的出台，并不是说可不可以预期，它一直都在做。

　　主持人：地方政府和中央政府利益的博弈之下，您认为未来的房价会呈现什么走势？

　　冯科：可能中央政府也并不希望房价暴跌，地方政府确实也不希望它暴涨，希望它稳定。房地产市场是一个渐进的放松过程，不是急剧的放松，欧盟占我们出口大概20%，欧洲不行了，美国经济继续下探，外部需求疲软的情况下，我们可能真还需要一些内部需求支撑，但是这种支撑不是急剧放松，因为我们现在的利率还是负利率，我们的调控还不能放松。

　　下一步的趋势，至于价格是否会崩溃或者大幅下降也存在可能性。现在的宏观调控是非市场化的宏观调控，把银行对房地产的贷款完全限制住，现在很多房地产企业非常痛苦，先把银行的钱还上，在民间金融市场借一些较高利息的资金，希望周转一下再从银行贷回来，当它发现没有希望时，就无法消化民间借贷的成本。

　　民间借贷的成本平均在36到54，借半个月还可以，如果超过三个月或半年就会把一个企业拖垮，当一个企业拖垮的时候，它就会不顾一切的把资产销售出去，那个时候可能争前恐后的卖房子，无论价格多少。这也是一种较极端的现象， 我们不太希望出现，但并不代表没有可能出现，因为在工业领域也出现了。