偶看新闻镜头下的爱情:中国房地产“鬼城”再调查：复活最长或需要100年
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 16:13:43
中国房地产“鬼城”再调查：复活最长或需要100年
2011年05月19日 02:11
来源：21世纪经济报道
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调控日益严厉的背景下，曾经遍布全国许多地区空城化状况严重的房地产新城(又称“鬼城”)，作为中国房地产泡沫的“终极产物”，如今又是何种境遇？
“随着时间的推移，昔日‘鬼城’、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的‘空城期’以及‘鬼城期’之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐渐显山露水，似乎鬼城一下迎来了‘复活时代’。”洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队近期的一项专题调查发现。
不过，邹毅指出，这些鬼城的真正复活还有很长的路要走，如果各地政府部门新城开发终极目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿。
更有甚者，按照常规速度测算，国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标，所需时间可能是100年。
“鬼城”现状
60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城……这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上这样的级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。
不久前，本报记者驱车前往新江湾城实地了解情况。车子停在路口等红灯，偌大一个十字路口，只有一辆车停在斑马线后，面前绿灯通行的道路在整整近一分钟的时间里，没有一辆车通过，斑马线上同样见不到一个人影。
“我到新江湾城遇到这种情况也很正常，而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况，感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。记者对新江湾城的实地探访中，遇到最多的人是保洁人员、保安人员、售楼人员以及三三两两出入售楼处看房的人们，以及在新江湾城天然河道边的垂钓者。一位垂钓者告诉记者，“大部分人都是从市区驱车前来的，主要是这里天然环境好，安静，全当度假。”
在一个已经运作了近5年的区域内知名楼盘，记者看到，较大体量的前期房源已经交房，但很少能看到私家车出入和居民在小区出现。
面对记者的质疑，该项目的销售人员表示，由于天气较热，居民很少外出。该人员同时指着几栋已经交房入住的小高层说：“你看，住户的窗花和窗帘都已经做好了，当然是有人住的。”
不过令人奇怪的是，这些房源的窗花和窗帘，从一楼到顶楼，不仅贴着完全一样的窗花，而且几乎连窗花所贴位置和窗帘的款式都是一摸一样的。对于记者的质疑，销售人员无奈笑笑并未正面作答。
“新江湾城空城的原因，首先是这里的不少项目尚未开发完毕，部分房源已售但未交房入住；其次，这里投资客比例极高，据说肯定超过30%；另外，这里的商业生活配套尚未完善，居住不便。”附近一家中介的服务人员告诉记者。
就是这样一个空城，汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格，已普遍超过5万元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。
在洲联集团·五合智库的此次调研中，类似新江湾城这样的“空城”显然还只是非常小规模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，规模更大，空得更为彻底。
邹毅指出，细数大多数国内“鬼城”的开发建设会发现，这些新城的建设无一不是政府廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。
在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐，新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。
一个较极端的例子是，根据资料显示，改革开放30年，我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例，结合云南省最大的城市昆明人口有320万人，第二大城市曲靖人口50万人口来看，按照常规速度，呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。
“鬼城”硬伤
去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯[15.79 0.13% 股吧 研报]新城作出的鬼城报道问世后，人们这才发现中国城市化进程中，由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢，原来是“鬼影”重重。
房地产“鬼城”再调查： 复活最长或需百年？
“‘鬼城’复活绝非易事。”通过这次调研，邹毅在其报告中直言，目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救。洲联集团·五合智库的调查团队发现，直到目前，许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。