广东心理医院:基建会计科目核算

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 15:15:01

基建会计科目核算



1、资产类主要会计科目核算: (1)现金 从银行提取现金 借:现金 贷:银行存款 支取现金或是预支现金 借:其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷:现金 (2)银行存款 (3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票) 借:应收账款——XX公司或个人贷:主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借:应收账款——XX公司 贷:其他业务收入 收回款项时: 借:银行存款贷:应收账款 (4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金 借:管理费用 贷:坏账准备 发生坏账时 借:坏账准备 贷:应收账款 收回已转销的应收账款 借:应收账款 贷:坏账准备 借:银行存款 贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借:应收票据——XX公司 贷:主营业务收入 商业汇票到期: 若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议) 借:银行存款 贷:应收账款 若为有息商业汇票借:银行存款 贷:应收票据——XX公司 财务费用 (6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单) 借:预付账款——预付承包单位款 贷:银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借:预付账款——预付承包单位款贷:库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单) 借:开发成本 贷:应付账款——应付工程款 同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款——应付工程款 贷:预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付工程款贷:银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借:预付账款——预付供应单位款 贷:银行存款 材料验收入库,用预付款抵扣应付款 借:应付账款——应付购货款 贷:预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额 借:应付账款——应付购货款 贷:银行存款 (7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 (10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单) 借:物资采购——设备采购 贷:银行存款 计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)借:物资采购——设备采购 贷:采购保管费 采购保管费的计算公式如下: 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单) 借:库存设备 贷:物资采购 ②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据) 借:预付账款 贷:银行存款 设备到达验收入库 借:物资采购——设备采购贷:应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借:应付账款——应付供货款 贷:预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借:应付账款 贷:银行存款 ③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单) 借:开发成本——房屋开发 贷:库存设备 销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)借:银行存款 贷:其他业务收入 结转成本 借:其他业务支出 贷:库存设备 (12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料,委托外单位加工 借:委托加工材料 贷:库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借:委托加工材料 贷:银行存款 借:库存材料——XX材料 贷:委托加工材料 (13)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用 借:开发间接费用 贷:低值易耗品 仓库领用工具一批,用五五摊销法: 借:待摊费用 贷:低值易耗品 借:采购保管费贷:待摊费用 (14)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品,在竣工验收时借:开发产品 贷:开发成本 对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本 借:主营业务成本 贷:开发产品 (15)分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借:主营业务成本 贷:分期收款开发产品 (16)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时 借:出租开发产品——出租产品 贷:开发产品 租金收入: 借:银行存款或应收账款 贷:主营业务收入 (17)周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本 借:周转房——在用周转房 贷:开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借:开发成本或开发间接费用 贷:周转房——周转房摊销其间发生的维修费用,如果金额不大 借:开发成本或开发间接费用 贷:银行存款 如果金额较大的 借:待摊费用或长期待摊费用 贷:银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目(18)固定资产 ①购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等)借:固定资产 贷:银行存款 购入需要安装的固定资产 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 支付安装费用 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 安装完毕交付使用时借:固定资产贷:固定资产购建支出 ②自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单) 支付的土地征用费及堪设计费 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 领用材料时 借:固定资产购建支出贷:库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借:固定资产购建支出 贷:应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借:固定资产 贷:固定资产购建支出 ③其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同) 借:固定资产 贷:实收资本 累计折旧 ④改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单) 借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借:银行存款 贷:固定资产购建支出支付扩建工程款时 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单) 借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产购建支出 交付使用时借:固定资产——生产用固定资产 贷:固定资产——未使用固定资产 (19)无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算 (1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借:开发成本 贷:应付账款 以预支款抵冲应付款时 借:应付账款 贷:预付账款 补付其余款时 借:应付账款 贷:银行存款(2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借:银行存款贷:预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借:应收账款 贷;主营业务收入 借:预收账款——预收代建工程款 贷:应收账款 收回全部余款 借:银行存款贷:应收账款 (3)应付工资 开出现金支票,发放工资 借:现金 贷:银行存款 借:应付工资 贷:现金 结转代扣款项借:应付工资 贷:其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门)采购保管费(采购部门) 管理费用——劳动保险费(长期放假员工) 应付福利费(医务人员) (4)应付福利费(按工资总额的14%计提) 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门)贷:应付福利费 用现金支付福利费时 借:应付福利费 贷:现金 (5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)月末按照实现的经营收入计算应交税金 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借:其他业务支出贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借:管理费用 贷:应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税月末计算的所得税 借:所得税 贷:应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借:应交税金——XX税 贷:银行存款(6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借:主营业务税金及附加 贷:其他应交款——教育费附加 3、成本、费用主要会计科目核算 (1)开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用: 借:开发成本——土地开发 贷:银行存款 或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用借:开发成本——土地开发 贷:开发间接费用 结转开发土地成本费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——土地开发。 ②配套设施开发 计算公式: 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100% 发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)借:开发成本——配套设施开发 贷:开发产品 支付的配套设施开发费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借:开发成本——配套设施开发贷:库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:开发间接费用 结转配套设施开发成本 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——配套设施开发 ③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的) 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单) 借:开发成本——房屋开发贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备 ⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借:开发成本——代建工程开发 贷:银行存款或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借:开发成本——代建工程开发 贷:开发间接费用 工程竣工后结转成本 借:开发成本——代建工程 贷:开发成本——代建工程开发移交委托单位后,根据移交手续 借:主营业务成本——代建工程结算成本 贷:开发成本——代建工程 (2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时 借:开发间接费用 贷:银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转借:开发产品——房屋 贷:开发成本——房屋开发 (3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用(4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用 借:销售费用 贷:银行存款 或应付账款

1、资产类主要会计科目核算: (1)现金 从银行提取现金 借:现金 贷:银行存款 支取现金或是预支现金 借:其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷:现金 (2)银行存款 (3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票) 借:应收账款——XX公司或个人贷:主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借:应收账款——XX公司 贷:其他业务收入 收回款项时: 借:银行存款贷:应收账款 (4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金 借:管理费用 贷:坏账准备 发生坏账时 借:坏账准备 贷:应收账款 收回已转销的应收账款 借:应收账款 贷:坏账准备 借:银行存款 贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借:应收票据——XX公司 贷:主营业务收入 商业汇票到期: 若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议) 借:银行存款 贷:应收账款 若为有息商业汇票借:银行存款 贷:应收票据——XX公司 财务费用 (6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单) 借:预付账款——预付承包单位款 贷:银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借:预付账款——预付承包单位款贷:库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单) 借:开发成本 贷:应付账款——应付工程款 同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款——应付工程款 贷:预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付工程款贷:银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借:预付账款——预付供应单位款 贷:银行存款 材料验收入库,用预付款抵扣应付款 借:应付账款——应付购货款 贷:预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额 借:应付账款——应付购货款 贷:银行存款 (7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 (10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单) 借:物资采购——设备采购 贷:银行存款 计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)借:物资采购——设备采购 贷:采购保管费 采购保管费的计算公式如下: 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单) 借:库存设备 贷:物资采购 ②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据) 借:预付账款 贷:银行存款 设备到达验收入库 借:物资采购——设备采购贷:应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借:应付账款——应付供货款 贷:预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借:应付账款 贷:银行存款 ③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单) 借:开发成本——房屋开发 贷:库存设备 销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)借:银行存款 贷:其他业务收入 结转成本 借:其他业务支出 贷:库存设备 (12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料,委托外单位加工 借:委托加工材料 贷:库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借:委托加工材料 贷:银行存款 借:库存材料——XX材料 贷:委托加工材料 (13)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用 借:开发间接费用 贷:低值易耗品 仓库领用工具一批,用五五摊销法: 借:待摊费用 贷:低值易耗品 借:采购保管费贷:待摊费用 (14)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以按照合同的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品,在竣工验收时借:开发产品 贷:开发成本 对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本 借:主营业务成本 贷:开发产品 (15)分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借:主营业务成本 贷:分期收款开发产品 (16)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时 借:出租开发产品——出租产品 贷:开发产品 租金收入: 借:银行存款或应收账款 贷:主营业务收入 (17)周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本 借:周转房——在用周转房 贷:开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借:开发成本或开发间接费用 贷:周转房——周转房摊销其间发生的维修费用,如果金额不大 借:开发成本或开发间接费用 贷:银行存款 如果金额较大的 借:待摊费用或长期待摊费用 贷:银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目(18)固定资产 ①购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等)借:固定资产 贷:银行存款 购入需要安装的固定资产 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 支付安装费用 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 安装完毕交付使用时借:固定资产贷:固定资产购建支出 ②自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单) 支付的土地征用费及堪设计费 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 领用材料时 借:固定资产购建支出贷:库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借:固定资产购建支出 贷:应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借:固定资产 贷:固定资产购建支出 ③其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同) 借:固定资产 贷:实收资本 累计折旧 ④改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单) 借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借:银行存款 贷:固定资产购建支出支付扩建工程款时 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单) 借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产购建支出 交付使用时借:固定资产——生产用固定资产 贷:固定资产——未使用固定资产 (19)无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产,包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算 (1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借:开发成本 贷:应付账款 以预支款抵冲应付款时 借:应付账款 贷:预付账款 补付其余款时 借:应付账款 贷:银行存款(2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借:银行存款贷:预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借:应收账款 贷;主营业务收入 借:预收账款——预收代建工程款 贷:应收账款 收回全部余款 借:银行存款贷:应收账款 (3)应付工资 开出现金支票,发放工资 借:现金 贷:银行存款 借:应付工资 贷:现金 结转代扣款项借:应付工资 贷:其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门)采购保管费(采购部门) 管理费用——劳动保险费(长期放假员工) 应付福利费(医务人员) (4)应付福利费(按工资总额的14%计提) 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门)贷:应付福利费 用现金支付福利费时 借:应付福利费 贷:现金 (5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)月末按照实现的经营收入计算应交税金 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借:其他业务支出贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借:管理费用 贷:应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税月末计算的所得税 借:所得税 贷:应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借:应交税金——XX税 贷:银行存款(6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借:主营业务税金及附加 贷:其他应交款——教育费附加 3、成本、费用主要会计科目核算 (1)开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用: 借:开发成本——土地开发 贷:银行存款 或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用借:开发成本——土地开发 贷:开发间接费用 结转开发土地成本费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——土地开发。 ②配套设施开发 计算公式: 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100% 发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)借:开发成本——配套设施开发 贷:开发产品 支付的配套设施开发费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借:开发成本——配套设施开发贷:库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:开发间接费用 结转配套设施开发成本 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——配套设施开发 ③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的) 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单) 借:开发成本——房屋开发贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备 ⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借:开发成本——代建工程开发 贷:银行存款或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借:开发成本——代建工程开发 贷:开发间接费用 工程竣工后结转成本 借:开发成本——代建工程 贷:开发成本——代建工程开发移交委托单位后,根据移交手续 借:主营业务成本——代建工程结算成本 贷:开发成本——代建工程 (2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时 借:开发间接费用 贷:银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转借:开发产品——房屋 贷:开发成本——房屋开发 (3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用(4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用 借:销售费用 贷:银行存款 或应付账款

房地产开发企业主要涉及的税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:⑴转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产,税率为5%;⑶包销商承销,应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。

三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。

四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

六、城市房地产税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业,按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。

七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。

八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区,目前已经停止征收。

十、企业所得税、外资和外国企业所得税:是对我国境内的企业或组织,在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。

十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

应交下列税种:

1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等。

 

房地产开发企业营业税税收筹划

——营业税的计税依据

 

营业税的计税依据是纳税人提供应税的营业额,转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额,统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用,如手续费、服务费、基金等等。
  (一)建筑业
  1.建筑业营业额
  建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额,即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款(即工程造价)及工程价款之外收取的各种费用。其中,工程价款由下列四项内容组成:根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费;根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费;根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润;根据直接费、间接费、计划利润,按国家规定的税(费)标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为:
  工程价款=直接费+间接费+计划利润+税金
  因此,建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费,以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖,都应并入营业额征收营业税。
  2.相关营业额

 建筑行业中涉及到的如下费用,也应包括在营业额中。
(1)纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。
  (2)纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。
  (3)建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的,以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
  (4)自建行为的营业额根据同类工程的价格确定,没有同类工程价格的,按下列公式核定计税价格:
  计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
  上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
  (5)包工包料、包工不包料工程的营业额。目前,建筑安装企业承包工程建设有两种方式:包工包料和包工不包料。所谓包工包料,是指建设单位不负责供应材料,而由建筑安装企业自行采购并进行施工的工程,这种承包方式取得的收入是包括料、工、费的收入。包工不包料,是指建筑材料由建设单位提供,建设安装企业只负责施工的工程。这种承包方式取得的收入,没有材料部分,只有人工费收入。为了堵塞漏洞,减少国家税款的流失,新税制规定,无论是包工包料工程还是包工不包料工程,一律按包工包料工程以料工费全额征收营业税。
  (6)招标、投标工程的营业额。实行招投标的建筑安装工程,其标底和报价的编制,均应包含营业税,中标的价格是计征营业税的营业额,中标价格以后调整的,以调整后的实际收入额为营业额。
  (二)服务业
  服务业的营业额是指纳税人提供代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业的应税劳务向对方收取的全部价款的价外费用。
  (三)转让无形资产
  转让无形资产的营业额,是指受托方支付出转让方的全部货币、实物和其他经济利益。转让方收取实物时,由税务机关根据同类物品的市场价值核定实物的价值,转让方取得其他经济利益时,也由税务机关核定其货币价值。
 (四)销售不动产
  1.代收代付费用
  房地产开发公司销售商品时,要代当地政府及其职能部门收取一些资金,如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等等。对此类代收资金及费用,房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入,而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定,对此类费用,不论其财务上如何核算,均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
  2.以房换地的营业额
  在一方出地,一方出资合作建房过程中,出资方发生了销售不动产的应税行为,出地方发生了转让土地使用权的应税行为,由于双方是通过比较原始的“以物易物”
  方式进行交易的,所以必须正确核定其营业额。
  由于双方未进行货币结算,就应按《营业税暂行条例实施细则》的第十五条核定房屋的营业额。即:
  (1)按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。
  (2)按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
  (3)按下列公式核定计税价格:
  计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
  对以房换地行为征税时,如果没有可供参照的同类不动产,只能核定计税价格。
  3.以不动产抵顶贷款的营业额
  核定不动产原所有人(以下简称借款人)的营业额时,应根据不同情况分别核定。
   如果在贷款期满以前,不动产仍归借款人使用,这是借款人的营业额并非其所欠银行的贷款本金,而是其尚未归还银行的本息合计。如果在贷款期间就已将不动产给予银行使用,以不动产租金抵充贷款利息,那么借款人销售不动产的营业额就为其所欠银行的贷款本金。当然在实际借贷业务中,所抵押的不动产,其价值往往大于贷款金额。这时一般通过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额的部分,再扣除拍卖费用后,将剩余部分归还借款人,对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额,不能扣除拍卖费用。如果是由银行和借款人双方估价,由银行将不动产实际价值大于所欠款项的部分补给借款人,则借款人销售不动产的营业额就为欠款金额加上银行支付的不动产余款。
  4.以“还本”方式销售建筑物的营业额
  以“还本”方式销售建筑物,是指商品房经过经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购物者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段,对以“还本”方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减免所谓“还本”支出。
  5.无偿赠与不动产的营业额
  单位将不动产无偿赠送他人的行为,营业额由主管税务机关确定。
 (五)价格偏低时营业额的确定
   纳税人提供应税劳务,转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列程序核定其营业税:
  按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

  按纳税人最近时期提供原同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
  按下列公式核定计税价格:
  计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
  (六)按外汇结算的营业额的确定
  纳税人按外汇结算营业税的,应折合成人民币,外汇折合成人民币的折合率,按下述两种方式确定。
  企业和个人取得的收入和所得为美元、日元、港币的,应统一使用中国人民银行公布的人民币对上述三种货币的基准汇价,折合成人民币计算缴纳税款。
  企业和个人取得的收、扣所得为上述三种货币以外的其他货币的,应根据美元兑人民币的基准汇价和国家外汇管理局提供的纽约外汇市场美元兑主要外汇的汇价进行套算,按套算后的汇价作为折合率计算缴纳税款。计算公式为:
  某种货币兑人民币的汇价=美元兑人民币的基准汇价÷纽约外汇市场美元兑该种货币的汇价 :《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条规定:“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。”《财政部、国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知》(财税字[1995]45号)规定:“纳税人从事建筑安装工程作业中的‘其他工程作业’,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。”

会计人员的工作岗位

会计人员的工作岗位一般可分为:

(1)会计机构负责人(会计主管);

(2)出纳;

(3)资金管理;

(4)预算管理;

(5)固定资产核算;

(6) 存货核算;

(7)成本核算;

(8)工资核算;

(9)往来结算;

(10)收入利润核算;

(11)税务会计;

(12)总账报表;

(13)稽核;

(14)会计电算化管理;

(15)档案管理等。

这些岗位可以一人一岗、一人多岗或一岗多人,各单位可以根据本单位的会计业务量和会计人员配备的实际情况具体确定。需要注意的是,为贯彻内部会计控制中的“账、钱、物分管”的原则,出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管及收入、费用、债权债务账目的登记工作。对于企业的会计人员,应有计划地进行岗位轮换,以便会计人员能够比较全面地了解和熟悉各项会计工作,提高业务水平。会计人员调动工作或因故离职离岗,要将其经管的会计账目、款项和未了事项向接办人员移交清楚,并由其上级主管人员负责监交。

23.会计主管岗位的职责是什么?

(1)按照会计制度及有关规定,结合本单位的具体情况,主持起草本单位具体会计制度及实施办法,科学地组织会计工作,并领导、督促会计人员贯彻执行;

(2)参与经营决策,主持制定和考核财务预算;

(3)经常研究工作,总结经验,不断改进和完善会计工作;

(4)组织本单位会计人员学习业务知识,提高会计人员的素质,考核会计人员的能力,合理调配会计人员的工作。 

24.出纳岗位的职责是什么?

(1)严格按照本单位的《货币资金内部会计控制实施办法》的规定,对原始凭证进行复核,办理款项收付。

(2)办理银行结算,规范使用支票。

(3)认真登日记账,保证日清月结,及时查询未达账项。

(4)保管库存现金和有关印章,登记注销支票。

(5)审核收入凭证,及时办理销售款项的结算,督促有关部门催收销售货款。

25.资金管理岗位的职责是什么?

(1)反映资金预算的执行及控制状况;

(2)筹措及调度资金;

(3)办理借贷款事项及其清偿;

(4)办理投资业务;

(5)记录、保管各种有价证券;

(6)与财务调度有关的其他事项。

26.预算管理岗位的职责是什么?

(1)编制各期资金预算;

(2)编制及考核生产预算;

(3)编制及控制成本费用预算;

(4)编制及分析销售预算;

(5)编制及执行资本预算;

(6)处理其他与预算有关事项。

27.固定资产核算岗位的职责是什么?

(1)会同有关部门拟订固定资产管理与核算、实施办法;

(2)参与核定固定资产需用量,参与编制固定资产更新改造和大修理计划;

(3)计算提取固定资产折旧、预提修理费用;

(4)参与固定资产的清查盘点与报废;

(5)分析固定资产的使用效果。

28.存货核算岗位的职责是什么?

(1)会同有关部门拟定材料物资管理与核算实施办法。

(2)审查采购计划,控制采购成本,防止盲目采购。

(3)负责存货明细核算。对已验收入库尚未付款的材料,月终要估价入账。

(4)配合有关部门制定材料消耗定额,编制材料计划成本目录。

(5)参与库存盘点,处理清查账务。

(6)分析储备情况,防止呆滞积压。对于超过正常储备和长期呆滞积压的存货,要分析原因,提出处理意见和建议,督促有关部门处理。

29.成本核算岗位的职责是什么?

(1)核对各项原材料、物品、产成品、在产品入库领用事项及收付金额;

(2)编制材料领用转账凭证;

(3)审核委托及受托外单位加工事项;

(4)计算生产与销售成本及各项费用;

(5)进行成本、费用的分配及账目之间调整;

(6)分析比较销售成本,做好成本日常控制;

(7)进行内部成本核算及业绩考核;

(8)编制公司有关成本报表;

(9)其他与成本核算、分析、控制有关的事项。 

31.工资核算岗位的职责是什么?

(1)审核有关工资的原始单据,办理代扣款项(包括计算个人所得税、住房基金、劳保基金、失业保险金等)。

(2)按照人事部门提供工资分配表,填制记账凭证。

(3)协助出纳人员发放工资。工资发放完毕后,要及时将工资和奖金计算明细表附在记账凭证后或单独装订成册,并注明记账凭证编号,妥善保管。

(4)计提应付福利费和工会经费,并进行账务处理。

31.往来结算岗位的职责是什么?

(1)执行往来结算清算办法,防止坏账损失。对购销业务以外的暂收、暂付、应收、应付、备用金等债权债务及往来款项,要严格清算手续,加强管理,及时清算。

(2)办理往来款项的结算业务。对购销业务以外的各种应收、暂付款项,要及时催收结算;应付、暂收款项,要抓紧清偿。对确实无法收回的应收账款和无法支付的应付账款,应查明原因,按照规定报经批准后处理。实行备用金制度的公司,要核定备用金定额,及时办理领用和报销手续,加强管理。对预借的差旅费,要督促及时办理报销手续,收回余额,不得拖欠,不准挪用。

(3)负责往来结算的明细核算。对购销业务以外的各项往来款项,要按照单位和个人分户设置明细账,根据审核后的记账凭证逐笔登记,并经常核对余额。年终要抄列清单,并向领导或有关部门报告。

32.收入利润核算岗位的职责是什么?

(1)负责销售核算,核实销售往来。根据销货发票等有关凭证,正确计算销售收入以及劳务等其他各项收入,按照国家有关规定计算税金。经常核对库存商品的账面余额和实际库存数,核对销货往来明细账,做到账实相符,账账相符。

(2)计算与分析利润计划的完成情况,督促实现目标。

(3)建立投资台账,按期计算收益。

(4)结转收入、成本与费用,严格审查营业外支出,正确核算利润。对公司所得税有影响的项目,应注意调整应纳税所得额。

(5)按规定计算利润和利润分配,计算应缴所得税。

(6)结账时的调整业务处理;

(7)编制利润报表,分析盈亏原因。

33.税务会计岗位的职责是什么?

(1)办理公司税务上的缴纳、查对、复核等事项;

(2)办理有关的免税申请及退税冲账等事项;

(3)办理税务登记及变更等有关事项;

(4)编制有关的税务报表及相关分析报告;

(5)办理其他与税务有关的事项。

34.总账报表岗位的职责是什么?

(1)负责保管总账和明细账,年底按会计档案的要求整理与装订总账及明细账;

(2)编制会计报表并进行分析,写出综合分析报告;

(3)其他与账务处理有关事项。

35.稽核岗位的职责是什么?

(1)审查财务收支。根据财务收支计划和财务会计制度,逐笔审核各项收支,对计划外或不符合规定的收支,应提出意见,并向领导汇报,采取措施,进行处理。

(2)复核各种记账凭证。复核凭证是否合法,内容是否真实,手续是否完备,数字是否正确,记账分录是否符合制度规定。

(3)对账簿记录进行抽查,看其是否符合要求。并将计算机中的数据与会计凭证进行核对。

(4)复核各种会计报表是否符合制度规定的编报要求。复核中发现问题和差错,应通知有关人员查明、更正和处理。稽核人员要对审核签署的凭证、账簿和报表负责。

36.会计电算化管理岗位的职责是什么?

(1)负责协调计算机及会计软件系统的运行工作。

(2)掌握计算机的性能和财务软件的特点,负责财务软件的升级与开发。

(3)对计算机的文件进行日常整理,对财务数据盘进行备份,妥善保管。

(4)监督计算机及会计软件系统的运行,防止利用计算机进行舞弊。

(5)经常进行杀病毒工作,保证计算机的正常使用。

37.档案管理岗位岗位的职责是什么?

档案管理岗位的职责是:依据《会计档案管理办法》的规定,建立会计档案的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管理制度,保证会计档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。