偶看新闻档案全宗目录:房地产企业售楼部土地增值税处理
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 21:19:32
1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，以后再出售。
根据固定资产的定义，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）使用寿命超过一个会计年度的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后，原售楼部变成了持有以备出售的存货。再看
2．单独建造临时售楼部，项目完成后拆除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。和企业所得税不同，国税发（2009）31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费。
和第1点情况一样，单独建造临时售楼部不论是小区内还是小区外都属于固定资产，所提固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本，不能作为土地增值税的开发间接费扣除。
3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目移交物业公司，产权归全体业主所有。
公共配套设施费的规定，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第三款：
a.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
b.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
和第1点情况一样，在售楼部完成使命之前属于固定资产，在售楼部完成使命之后，原售楼部变成了公共配套设施费。售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本，不能作为土地增值税的开发成本扣除，原售楼部变成了公共配套设施，再作为公共配套设施费扣除。
4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租。
这一点和第2点的情况一样，在此不在赘述。
总之，房地产企业售楼部不论何种情况，完成使命之前都是固定资产，所提折旧计入销售费用，不能作为土地增值税开发成本扣除。
作者：两壶酒钟斐
2011年5月25日