斜拉桥图纸设计:青岛市城市总体规划

青岛市城市总体规划（2006-2020）内容概要
（征求意见稿）
一、规划指导思想
1、坚持以人为本，科学发展。统筹经济与社会发展，突出改善民生，注重社会公平，让全体市民共享发展成果，实现全面发展。
2、坚持统筹城乡。优化人口、城镇、产业布局，充分发挥郊区城镇在人口、产业发展等方面的集聚作用，实现城乡一体协调发展。
3、坚持生态优先。统筹考虑生产、生活需求与资源承载和生态环境保护，使经济、社会发展与资源、环境容量相适应，实现可持续发展。
4、坚持集约发展。合理引导城市功能布局，优化城市各类资源要素配置，调整、提升老城区功能，有序推进新城区建设，努力构建“环湾保护、拥湾发展”的城市空间格局。
5、坚持区域协调发展。立足于山东半岛、沿黄流域乃至黄海西岸与东北亚等更广阔区域，在更大的范围、更广的领域加强区域合作，增强集聚辐射效应，实现共赢发展。
二、城市性质
中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城；国际港口城市、滨海旅游度假城市。
三、城市职能
中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。
四、城市发展目标
实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市。
经济发展目标
调整优化经济结构，加快转变经济发展方式，努力把青岛建设成为开放度高、信息通畅、服务便捷、辐射力强、城市功能完善的区域性经济中心城市，主要经济指标和城市综合实力进入全国主要城市前列，成为全国最有活力、最有吸引力、最有竞争力的城市之一。
社会事业发展目标
以富民和谐为主线，大力实施“科教兴市”和“文化强市”战略，优化公共资源配置，加快发展文化卫生体育等社会事业，完善社会保障体系，切实提高人民群众居住和生活质量，建设滨海宜居城市。
以培育城市文化品牌、提升城市文化品味、增强城市文化竞争力为重点，加快文化事业发展，积极推进文化产业的社会化、市场化、国际化和特色化，加快建设滨海现代文化名城。
切实加强基础教育，全面普及高中阶段教育，积极发展高等教育，大力发展职业教育和继续教育，不断增强城市创新活力。加强基础与应用研究，强化以企业为主体的科技创新体系建设，重视并加强行业关键性核心技术科技攻关，加速科技成果向现实生产力转化，全面提高科技综合实力，推动创新型城市建设。
建立完善城市新型医疗卫生服务体系，加快现代社区卫生服务机构规范化建设，提高基本卫生服务水平。加快农村医疗卫生服务体系建设，改善农民群众就医条件。
积极构筑全民健身服务保障体系，推进全民健身活动开展，调整完善竞技体育项目布局，不断提高竞技体育水平。
完善企业养老保险制度，将城镇从业人员全部纳入养老保险范围。建立事业单位全员社会基本养老保险制度。建立健全农村社会养老保险和失地农民生活保障制度。不断完善城镇职工基本医疗保险政策。加快社会福利和救助事业发展。
构筑多层次、多渠道的住房保障体系，不断提高居民住房保障水平。
生态环境目标
以胶州湾保护为核心，积极保护生态绿地资源，合理利用海岸线资源，高效利用能源和水资源，节约利用土地资源，发展循环经济，加大节能减排力度，努力将青岛建设成为国家生态城市。
加强生态绿化建设，全面实施造林绿化工程，大力发展城市森林；加强生态环境修复，建设国家级湿地公园，保护生物多样性；加强城区主要河道综合治理和重要区段景观营造，加强企业搬迁后污染土壤清理修复，全面优化人居环境。
加强资源要素保护，建立最严格的耕地保护制度，有效保护和控制农业生态地区，加强海域、岸线、湿地、山体、河流等自然生态地区保护，突出胶州湾滨海湿地保护，高度重视老城区历史文化遗产保护，加强老工业历史遗产保护。
五、城乡协调发展
指导思想
统筹城乡区域发展，实行工业反哺农业，城市支持农村，推动郊区产业向规模经营集中、工业向园区集中、农民向城镇集中，构筑城乡一体的公共服务体系，遵照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的原则，加快推进社会主义新农村建设。
城乡协调发展策略
1、创建和谐城乡社区
做好城乡发展规划的统筹协调，在城镇化水平稳步提高的同时，制定政策使农村人口逐步向城镇集中，创建和谐的城乡社区，发挥公共配套设施的整体效能。
2、集中布局村镇企业
引导企业靠近城镇布置并向园区集中，发挥产业聚集效益，增强产品与原料的共享与工艺协作；减少三废排放，集中处理污染物，保护城乡环境。
3、完善公共服务体系
制定乡村文教卫体及其他社会福利设施的配套标准，建立完善的城镇乡村公共服务设施体系，提高乡村文化教育水平，丰富文化娱乐活动，提高人口整体素质。
4、配套各项基础设施
加大对乡村交通和市政基础设施的投入；对农村水资源加强管理，增强农民饮水安全性；提倡沼气、太阳能、风能等清洁能源的综合利用，改善农村人居环境。
5、加大政策扶持力度
建立以工促农、以城带乡的长效机制，不断加大工业反哺农业、城市支持农村的力度，逐步实现城乡基础设施共建共享、产业发展互动互促，实现城乡社会统筹管理和基本公共服务均等化。
六、空间发展战略
规划确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。
依托主城
主城，即青岛市的中心城区，是青岛市行政中心，是青岛市文化教育、科技研发、金融商贸、商务会展、旅游度假、产业综合服务等城市功能的聚集区，是青岛市未来发展的重要依托，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。
规划以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。
以提升城市功能、美化城市景观、完善设施配套、实现城市的可持续发展为目标，全面引导旧城旧村的更新改造，加强现代服务业发展与旧城旧村更新改造之间的联系，积极为现代服务业发展寻找空间，为旧城旧村更新改造寻找主题，重塑城市新形象。
拥湾发展
全面贯彻“环湾保护”的理念，以胶州湾为生态保护核心，以崂山风景名胜区、小珠山风景名胜区为生态重点，依托白沙河、墨水河、大沽河、洋河四条主要河流构筑生态控制带，积极加强陆域河流的治理和保护，科学规划利用并有效保护好胶州湾的生态岸线与港口岸线，合理有序的引导工业岸线转换为城市经济与生活岸线，确保环胶州湾地区的生态安全。
科学引导城市空间拓展，重点强化胶州湾沿岸团岛－老港区、四方李沧西部地区、临空经济区、高新技术产业新城区、胶州沿海地区、红石崖地区、石化产业区、前湾港地区、海西湾地区等中心组团的分工合作与协调发展，切实增强胶州湾沿岸地区的综合竞争实力和对外辐射能力。
依托环胶州湾地区，积极辐射和带动外围地区，构建以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度及临近的海阳、莱阳、高密、诸城为外圈层的多圈层拥湾发展格局，积极促进各圈层的合理分工与有机协作。
组团布局
严格保护海湾、山体、河流、湿地等自然生态地区，有效保护和控制农业生态地区及各类重大市政、交通走廊，合理控制城镇发展规模，严禁城镇空间的随意扩张和无序蔓延。
依托综合交通走廊，着重强化城镇的集聚化、紧凑型发展，积极完善城镇规模等级结构、职能结构，全面推进青岛市各规模等级城镇的组团式布局、网络化发展。
重点建设中心城区和胶南、胶州、即墨城区以及外围的平度城区、莱西城区，科学规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团，合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。
轴向辐射
以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展，形成由中心城区向外轴向辐射、点轴分布的网络状城镇空间布局结构。
依托济青高速、胶济铁路，形成中心城区－胶州－平度－济南发展轴。重点发展胶州市、平度市，并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相协调。
依托蓝烟铁路、青威高速、烟青一级公路，形成中心城区－即墨－莱西－烟威发展轴。重点发展即墨市、莱西市，并与半岛城市群的烟台、威海市相协调。
依托同三高速、204国道，形成中心城区－胶南－日照发展轴。重点发展胶南市，并与半岛城市群的日照市相协调。
七、规划区范围
城市规划区由中心城区及滨海公路沿线的胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城7镇，以及胶州市的营海等沿胶州湾地区组成，总面积约2870平方公里。
八、        空间分区管制
划分生态资源管制区、生态保护利用区、基本农田保护区、历史文化遗产保护区、重大基础设施管制区和城乡建设区6类管制区。
生态资源管制区
生态资源管制区是构成市域整体生态结构的重要空间要素，是城市整体生态环境最主要的组成部分。可分为山地资源区（包括自然保护区、风景名胜区、森林公园）、水源及湿地区、胶州湾及其两翼生态区3类，按相关法规进行严格保护。
该区主要保障市域整体的生态安全，区内禁止一切导致生态功能退化的开发活动和其他人为活动；恢复已破坏的生态环境，有计划、有针对性地建立自然保护区，并建立保护区名录制度。
生态保护利用区
该区指市域范围内生态资源管制区向城镇建设区过渡的区域，可分为低山绿地区、自然水系区、生态敏感区3类。
以保护生态安全为前提，在合理引导下可进行适度开发，但必须维持其生态功能，修复已破坏的生态环境，发展生态产业。
基本农田保护区
该区指市域范围内经国土部门划定，需严格保护的基本农田。严格保护基本农田免受城市建设及其他生产活动的侵占。
历史文化遗产保护区
该区指市域范围内能集中体现青岛历史文化特色的历史城区、历史文化街区、文物保护单位与近现代优秀建筑。
历史城区、历史文化街区、近现代优秀建筑，按照历史文化名城保护规划划定的保护范围实施保护与管理。按照《文物保护法》的规定管理各级文物保护单位。
重大基础设施管制区
包括重大交通枢纽地区、重大交通走廊和重大市政设施管制区。
重大交通枢纽地区包括机场、港口、火车站。必须处理好核心交通功能、辅助交通运输与物流功能和其他发展的矛盾，合理利用土地资源。
重大交通走廊包括铁路线及站场、主要的国省道、滨海公路等。
重大市政设施管制区包括电厂、500KV变电站及高压受电网、天然气码头、门站及高压环网。
城乡建设区
指按城乡规划划定的建设区域。城乡建设区内的规划建设活动必须严格按照国家及地方相关法规的要求进行。
九、中心城区空间结构
以胶州湾为生态保护核心，以崂山风景名胜区、小珠山风景名胜区为生态重点，依托白沙河、墨水河、大沽河、洋河四条主要的河流构筑生态控制带，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。
青岛，包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。
加强历史文化名城的保护，加快现代服务业建设。缩小南北差距，结合青岛北站改造，逐步改造北部传统工业，加快实施传统工业搬迁及产业结构的调整升级，完善北部配套设施，提升北部整体环境。
黄岛，指黄岛区，主体功能为东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地，西海岸地区的中心城区。
大力发展临港产业，加快发展海港物流，合理控制石化产业发展规模，完善相关配套服务设施。规划形成六个功能区，即唐岛湾中心区、国际物流贸易枢纽港区、修造船基地、风凰岛旅游度假区、临港产业区、重石化基地。
红岛，指城阳区，主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。
规划形成东部的城阳中心区、空港经济区和西部的棘洪滩片区、高新技术产业城区、出口加工区以及南部红岛片区。其中，东部地区主要结合空港，重点发展航空服务、货运代理、商务会展等现代综合服务业，西部地区主要打造为青岛未来高新技术产业区的集聚区，红岛片区预留为未来的行政和文化中心、旅游度假中心、会展中心，通过引进世界级项目的开发，使其成为整个红岛组团的标志性地区。
崂山，指崂山区，主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。
严格保护崂山风景名胜区的自然生态环境，建设成为青岛市旅游度假产业的核心基地。
十、绿地系统规划
加强环境绿化与城市绿地建设，以崂山风景名胜区和珠山风景区为背景，以沿河道及高压走廊的防护绿带为分隔，以城市公共绿地为核心，以道路绿化带为骨架，以海岸线绿化风景走廊为纽带，形成点、线、面相结合的城市绿化系统。
十一、历史文化名城保护规划
中心城区保护规划由整体特色自然环境保护、历史城区保护、历史文化街区保护、文物保护单位和近现代优秀历史建筑及历史环境要素保护组成。
外围五市保护规划由名村、名镇、文物保护单位和近现代优秀历史建筑及历史环境要素保护组成。
非物质文化遗产重点保护以民俗精华、传统工艺、传统节日为代表的地域特色文化活动行为。
十二、风景旅游规划
以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。
一线
指滨海沿线。由海岸带串联胶州湾两翼主要旅游区和度假区，包括环胶州湾地区及田横、鳌山、瑯琊等主要旅游组团。
充分利用胶州湾，依托小港、大港、前湾港、大造船、红岛等拥湾资源，发展帆船、游艇、邮轮等多元水上和滨海体验式旅游项目。
切实保护景区资源，有序推进景区建设，丰富旅游内容，加强宣传，完善配套设施，突出自然和文化特色，提高管理水平，打造道教名山的品牌特色。
充分挖掘历史名城的文化内涵， 逐步转变单一的居住功能，增加旅游、展览、商业、休闲等设施，突出近现代城市建筑特色，增强老城区的活力。
两翼
东翼滨海地区自青岛主城至即墨市丁字湾，包括青岛主城、崂山风景区、鳌山、田横等，以风景名胜、山海景观、温泉度假、海岛风光为主题，分为8个旅游区。
西翼滨海地区：自黄岛至琅琊西，以现代化港口城区、海滨度假、名胜古迹、山海风光为主题，划分为7个旅游区。
二十区
由市域范围的风景名胜区、海滨旅游区、旅游度假区、文化旅游区、生态旅游区和海岛旅游区等构成20个特色旅游区，是青岛区域旅游规划的重点。
8个旅游度假区为田横岛、温泉、仰口、石老人、红岛、凤凰岛、灵山岛、琅琊台旅游度假区。
12个风景旅游区为丰城和金口旅游区、鳌山城市海滨旅游区、崂山风景名胜区、青岛城市海滨旅游区、小珠山风景区、灵山湾及胶南城区、大珠山风景区、琅琊台风景名胜区、艾山地质文化旅游区、三里河文化旅游区、大泽山风景区、产芝湖生态旅游区。
其中凤凰岛旅游度假区、鳌山—温泉国际旅游发展区、仰口旅游度假区为3个国际旅游度假发展区。
十三、交通设施规划
规划构建以港口为中心，海陆空一体化的综合交通体系，实现市域内一小时、与半岛都市群主要城市之间两小时、与省内主要城市之间三小时的通行目标。
1．港口规划。规划形成以胶州湾港口综合运输枢纽为核心，鳌山湾和董家口港区为两翼，地方小型港站、综合旅游港点为补充的多层次港口发展体系。预测2020年港口吞吐量将达到3.8—4.2亿吨，集装箱吞吐量达到2200—2300万标准箱。远期发展目标为东北亚国际航运中心。
2．铁路规划。市域内铁路线网由胶济铁路、胶新铁路、胶黄铁路、蓝烟铁路和规划青太（青岛—石家庄—太原）客运专线、青荣（青岛—荣成）城际铁路组成。扩建青岛站，在沧口设青岛北站，预留城阳站用地条件。规划建设青太客运专线和青岛集装箱中心站，集装箱中心站设在胶州。预留黄岛—石臼所、晋煤外运泰安—董家口铁路及田横—蓝村铁路和站场的建设条件。
3．机场规划。根据规划，未来青岛机场将建设成为集国际航运、空港物流、飞机保养与维修、现代服务为一体的区域性枢纽机场。预测到2010年吞吐量将达到1000万人次，货邮吞吐量达到26万吨；2020年吞吐量将达到2500万人次，货邮吞吐量达到80-100万吨。加快新机场选址建设的可行性研究，抓紧协调民航空域制约问题，尽快完成机场总体规划修编工作，以适应青岛民航的快速发展需要。
4．对外交通和城市道路网规划。规划形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级公路为补充，功能完善、层次分明的市域公路网络体系。至2020年，市域内高速公路网总长1000公里（含城市快速路），高速公路网密度9.5公里/百平方公里，公路通车总里程 15000公里（含乡镇公路），公路网密度118公里/百平方公里。
规划中心城区道路骨架网络由青岛城区“四横三纵”、黄岛城区“四横两纵”、红岛城区的“三横三纵”、跨海联系的湾口隧道和青黄大桥、环湾联系的“四环”以及对外联系的多条放射线共同构成。规划2020年道路网总长度4460公里，路网密度8.9km/km2，规划道路网总容量为1218万标准车公里/小时，适应2020年交通发展需求。
5．城市公共交通。形成以轨道交通为骨干、地面常规公交为基础、出租车和海上公交为补充的城市公共交通体系。
在轨道交通建设方面，远景市区轨道交通线网由 8 条线路组成，线网总长度约227公里。近期加快轨道交通建设规划的完善和报批等前期工作，开工建设地铁线。规划远期初步形成连通东西两岸、辐射红岛、覆盖城市核心区域、与对外交通枢纽有机衔接的轨道交通主骨架。
在地面常规公交规划方面，按快线、普线两级系统完善地面公交线网结构。根据轨道交通线网发展和交通枢纽的建设情况，及时调整线网布局。建设青岛城区南北向快速公交走廊，合理分布东西向公交线路，扩大公交专用道规模，利用快速道路系统设置公交快线。
十四、市政基础设施规划
1．水资源规划。青岛市现状城市水源供水能力为109万立方米/日。预测城市需水量2010年将达到89.0万立方米/日，2020年达到150万立方米/日。规划通过挖潜现有水源、开发建设当地水源、积极实施海水淡化、国家南水北调工程等措施解决我市水源缺口。同时，大力提高工业用水重复利用率，积极实施污水再生回用、海水直接利用和雨洪利用。
2．电力规划。规划至2010年中心城区用电量将达到227.2亿千瓦时，用电负荷431.7万千瓦；2020年用电量464亿千瓦时，用电负荷893万千瓦。
规划至2020年通过扩建青岛电厂、黄岛电厂，扩建崂山、建设琅琊、胶州、平度、即墨500KV站等受电设施解决全市用电需求。
3．燃气规划。预测2020年，青岛市天然气需气量将达到8.8亿立方米。近期气源采用中石化的中原油田天然气、胜利油田天然气、鄂尔多斯天然气、渤海天然气；远期气源以中石化、中石油天然气和进口液化天然气（LNG）为主，多气源、多方位保证供气。
4．供热规划。规划提出以节约和高效利用能源为前提，形成以热电联产为主体，大型区域集中锅炉房、工业余热为辅助，洁净能源、再生能源为补充的城市供热体系。在中心城区共规划27处热源。2020年中心城区热化率达到85%。
5．排水规划。根据地形和流域共规划建设11大污水处理系统，近期扩建海泊河、李村河、城阳、镰湾河污水处理厂，改造团岛、麦岛污水处理厂，新建娄山河、红石崖、河套污水处理厂，增加处理能力34万立方米/日。远期新建李村河第二污水处理厂、河套污水处理厂，扩建娄山河、城阳、红石崖、镰湾河、尼布湾、姜哥庄、王哥庄污水处理厂，再增加处理能力为91万立方米/日。
为了胶州湾的生态安全，重化工项目产生的污水应进行单独处理，并尽量回用，不能回用的污水达到排放标准后，连同镰湾河、唐岛湾系统处理后的污水湾外深海排放。
十五、城市防灾规划
按照“平战结合、平灾结合、以防为主，准确预报，快速反应，措施有效”的原则，在完善单一灾种防抗系统的基础上，加快建立和健全现代化城市综合防灾减灾体系，提高城市整体防灾抗毁和救助能力，确保城市安全。 本主题由 hh327 于 2010-9-25 07:59 移动 收藏 分享 评分 空愁居@十万图纸.军史资料 回复 引用

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2^# 发表于 2010-9-11 08:11 | 只看该作者 青岛市旅游业“十一五”规划

文      本
（报市政府审议稿）
二○○六年四月


第一章  指导思想和发展目标

一、指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持以人为本、坚持改革创新、坚持统筹协调、坚持重点推进，保证旅游特色经济持续健康发展，促进旅游产业要素和谐发展和旅游产业素质全面提升，推动旅游业健康快速发展，为我市国民经济和社会发展做出突出贡献。
二、总体发展目标
围绕建设全国重点中心城市、世界知名特色城市和打造“帆船之都”，突出“山、海、城、文、商”特色，实施旅游精品工程、旅游促销工程和旅游质量工程，全面推进旅游业由观光型向度假型转变、由数量型向质量型转变、由国内标准向国际标准转变，把旅游业培育成青岛市国民经济重要的主导产业，把青岛市建设成旅游设施完善、产品丰富、环境优良知名度高的国际海滨旅游度假城市。
三、主要经济指标
（一）2008年指标
以2005年为基期，到2008年，当年接待海外游客100万人次，年均增长14%；旅游外汇收入7亿美元，年均增长19％；接待国内游客3000万人次，年均增长7％；国内旅游收入390亿元，年均增长21%；旅游总收入450亿元，年均增长21％。
（二）2010年指标
以2005年为基期,到2010年，当年接待海外游客130万人次，年均增长14%，旅游外汇收入9亿美元，年均增长17％；接待国内游客3515万人次，年均增长7.5％，国内旅游收入512亿元，年均增长18％；旅游总收入580亿元，年均增长18％。




















第二章  规划发展原则

一、政府主导、市场运作、社会参与原则
发挥政府在制定规划、完善市场机制、整体宣传营销方面的主导作用，运用市场机制引导旅游产业要素的合理配置，形成政府主导、社会化参与的大旅游格局，提升产业素质，加快旅游业的发展。
二、高质量、高效益原则
突出青岛特色，开发高端旅游产品，强化、完善散客服务体系，加强国际市场开发和国内重点客源市场促销，强化基础配套设施建设和行业管理，提高旅游产品质量、环境质量和服务质量，拉长旅游消费链，增加旅游经济效益。
三、国际化原则
坚持“大力发展入境旅游，规范发展出境旅游、全面提升国内旅游”的产业发展战略，适应国内外旅游市场需求，旅游环境、服务质量与国际接轨，努力使青岛成为国际旅游链条中的重要节点。
四、可持续发展原则
按照科学发展观的要求，坚持以人为本，和谐发展；社会效益、经济效益、环境效益相统一；严格保护、依法管理、合理开发和永续利用旅游资源，保证旅游特色经济快速、协调、健康、可持续发展。







第三章  旅游重点开发格局

坚持严格保护、合理开发、依法管理、永续利用的原则，以海滨风光、崂山名胜、历史名城、休闲度假为主题，统一规划、合理配置和有序开发旅游资源，坚持高起点、高品位、有特色、出精品，使我市旅游资源优势转化为产品优势、产业优势和市场优势，旅游城市形象和特色更加突出。
以沿海海滨带为主体，向海域和陆域纵深扩展延伸，以滨海城市组团、旅游景区、度假区为重点，延伸辐射陆域纵深和近岸海域，促进资源的优化配置和有机整合，构成“城、海、山、陆”联系互动的重点开发格局。
一、青岛城市旅游区
（一）城区滨海旅游区
本区范围为团岛至浮山湾，自西向东由欧陆建筑风貌特色的老城区、东部现代化新城区及海滨风光带构成。老城区以教堂文化广场和汇泉广场为中心，以城、海、山风貌和欧陆建筑文化风情为背景，以海滨休闲、旅游观光、文化娱乐、休闲购物、海上旅游为主要特色；新城区以五四广场和浮山湾国际帆船中心为中心，以现代城市风貌为背景，以奥运帆船运动、国际豪华邮船、现代城市风光、休闲购物、海上旅游为主要特色。
●团岛湾景区：
完善海上旅游设施，引导游船升级换代，发展青岛近海海上旅游，开辟至竹岔岛、灵山岛和琅琊台的旅游航线；保护团岛炮台、灯塔、雾笛等遗址，远期规划建设胶州湾海峡公园。
●欧陆建筑风情文化旅游区：
对中山路社区的老建筑进行保护和修复，将教堂旅游文化广场发展成为老城区的旅游集散中心。将圣心修道院旧址改造成欧式旅馆，以教堂文化广场为中心，呈放射状空间布局开发五条欧陆风情街，建设酒吧、餐馆、咖啡馆、画廊等休闲场所：肥城路东段（欧式酒吧街）、曲阜路（欧式餐饮街）、浙江路（欧式文化街）、安徽路（欧式小旅馆街）；对四方路、海泊路、潍县路、博山路、易州路等百年老街的大型里院进行保护性开发，拆除院内违章建筑，恢复原来的商住功能，开发成不同风格和主题的露天旅游纪念品、工艺品集市和青年旅馆、家庭旅馆。繁荣中山路，形成特色旅游休闲区。在附近的特色街区发展欧陆建筑群博览：沂水路（欧陆公共建筑）、广西路（欧陆商业建筑）、河南路（金融建筑群）。与小港湾改造和大港湾邮轮码头建设形成联系和互动。
●青岛湾景区：
在莱阳路以西的陆域和青岛湾水域，重点规划改造扩建中国海军博物馆、青岛湾旅游码头；建设法制博物馆、观象山天文科学公园，拆除基督教堂前遮挡观海视线通廊的办公楼，对基督教堂周边环境进行整治，调整树种结构，增加观赏性强的植物，增加基督教堂周边的通透度，丰富景观效果。
●汇泉湾景区：
将汇泉广场发展成老城区沿海的旅游集散中心，美化、绿化汇泉角，恢复汇泉角炮台遗址公园，作为海上奥运的主要观赏平台和旅游观光点对游客开放；在中航校旧址建设帆船训练基地和帆船俱乐部，在汇泉湾开展市民和游客参与性帆船训练和体验活动；对小鱼山区域的重点名人故居加以串联与整合，增强其旅游文化内涵与休闲功能，形成欧陆风情建筑群和中国新文化运动名人故居为特色的旅游街区，适当建设咖啡屋、茶室、书屋、文学沙龙等设施。
●太平山景区：
整合中山公园、动物园、植物园、榉林公园、电视观光塔等资源，规划建设太平山中央公园；整体规划青岛山公园，优化美化环境，完善步行道和旅游服务设施，形成炮台遗址和山林观光为特色的城市山林公园。

●八大关及太平角景区：
拆除违法建筑，分级保护历史建筑，进行庭院和公共绿地绿化、美化，减少机动车流量；完成太平角区段的滨海步行道建设，使之成为奥运帆船比赛的观赏平台；保留第二海水浴场三十年代建设的木板房更衣室，利用八大关和太平角的部分老房子开设咖啡室、酒吧、小旅馆，增强都市度假休闲功能；突出海誓山盟主题，将八大关和太平角的部分别墅庭院改造为蜜月别墅，发展新婚蜜月旅游；在第三海水浴场南部岬角处建设帆船帆板训练基地，在培养专业运动员的同时，开展市民和游客参与性帆船训练和体验活动。
●浮山湾景区：
作为“帆船之都”的核心区，东部新城区的旅游中心，结合奥运设施建设，规划建设常年对市民和游客开放的旅游项目、商业设施、游客中心和大型停车场；利用现深水泊位和防波堤内侧，建设国际豪华邮轮专用泊位和候船大厅、登轮桥，逐步发展成为亚洲重要的国际豪华邮轮港口，形成帆船、邮轮、水上运动和休闲观光中心。在奥运会后继续举行大型国际海上运动竞赛项目，开展市民和游客参与性、体验性相结合的海上体育运动项目，开辟海上观光及海岛旅游航线，与国际豪华邮轮公司积极接触和合作，使我市成为西太平洋重要的邮轮港口城市。
●老龙湾景区：
加快银海大世界游艇码头的后续建设，拓展其海上交通、岛屿旅游、游艇旅游、帆船帆板比赛与培训等旅游功能，取得专业性游艇俱乐部规划、建设和运作经验。
（二）城区纵深旅游区：
●港口旅游商贸区：
青岛港六号码头与现作业港区分离，发展成为专用的国际邮轮码头和国际客运中心。港口周边社区进行统一规划改造，美化环境、完善设施、发展交通集散功能和休闲、餐饮、酒吧、咖啡馆等综合性商业服务设施，使之成为以国际邮轮为中心的综合性旅游商贸区；依托小港湾改造项目发展海上旅游、特色餐饮、商贸、休闲娱乐活动。
●大枣园民俗文化旅游区：
保护大枣园牌坊和历史街道格局，建设清康熙年间建筑民俗风貌一条街、大枣园文化广场、仿清民俗街、王家祠堂、王懿纪念馆等，发展民俗特色文化旅游。
●海云庵民俗文化旅游区：
以民俗文化和传统工业历史为特色，扩大“海云庵糖球会”的品牌效应，建设青岛民俗博物馆、青岛历史风情建筑为特色的民俗特色街区，形成特色书画、古董、餐饮、休闲旅游特色民俗文化街区；保留四方机车车辆厂部分车间和厂区铁路，建设四方机车博物馆、纺织博物馆，发展纺织、机车等青岛传统工业旅游；
●北岭山休闲旅游区：
加快北岭山森林公园的开发，建设钓鱼场、植物园、动物乐园等休闲娱乐设施，利用青岛葡萄酒厂、大洋食品公司的闲置场地和厂房，建设葡萄酒博物馆、休闲酒吧等项目，依托麦德龙超市和东方家园建材超市，发展特色餐饮和文化休闲，形成以北岭山为中心向周边辐射的休闲娱乐旅游区。
二、崂山风景名胜区
修编崂山风景名胜区总体规划，以山海风光、道教文化、生态民俗为主题，坚持生态型、高品位、出精品，形成以巨峰为中心，辐射带动周边景区发展的新格局；全面优化自然生态环境，保护整合山林生态、植被和风貌；进一步完善景区道路设施，修复开放一批文物景点，进一步开发道教文化资源；开展崂山特色旅游文化活动，从自然景观和文化内涵上提升崂山旅游的品位。
●巨峰游览区：
恢复铁瓦殿、玉清宫道教宫观遗址，整修森林公司旧址，介绍崂山人工植树的历史和主要树种，完善休憩观光设施。
●太清游览区：
整修太清宫周边环境，开展道教音乐、武术、道场等艺术表演活动，开发道教素斋餐饮；规划建设至八仙墩、崂山头景区的旅游步行道。依托太清宫湾旅游码头，发展崂山周边沿海和至海岛、度假区的旅游航线，
●上清游览区：
保护自然植被和景观，整修至太清宫环山步行道沿线景观，增加文化内涵和吸引力，吸引分流太清景区游客；对明霞洞景区进行规划，重修斗母宫等道教建筑，拓展游人休憩、观海空间。
●北九水游览区：
突出深山幽谷、高峡鸣泉、峰回路转的景观特色，逐步拆除区内过多的餐饮、住宿和经营性建筑，严格保护城市水源和生态环境；保护崂山抗日游击队烈士纪念舫，恢复抗日烈士纪念石刻，增加景区的现代历史文化含量。
●华楼游览区：
完善景区入口环境、停车设施和游览服务设施，在严格保护城市水源地的前提下，建设与崂山水库南岸串联的环保旅游通道。
●棋盘石游览区：
规划开发关帝庙景区，建设至关帝庙的旅游步行道，修复关帝庙宗教建筑群和主殿的清代壁画，形成本区的特色景点，在渔码头附近建设停车场和旅游服务设施。
●登瀛游览区：
严格保护河道和山体、植被，严禁开山采石，保护环境,开发建设大河东森林公园，保护德国刻石及王子泉景观，恢复三元宫道教遗址；建设完善大河东停车场、游客中心、购物中心和旅游客运中心的崂山旅游服务基地功能，全面提升崂山旅游接待服务水平。

●流清游览区：
制定控制性详细规划，划定建设控制区，控制建筑物风格、层高、色彩和容积率，增大绿化率，保护沙滩、护岸林带和水环境，防治污染，适当建设汽车旅馆和青年旅馆，发展渔村家庭度假。
●崂山外围：
与崂山风景区总体规划线衔接，严格保护、合理规划旅游资源，发展有特色的旅游度假休闲产品，形成崂山外围的生态、休闲度假旅游产品圈，适度建设汽车旅馆和青年旅馆，发展渔村、山村家庭度假。
继续办好北宅樱桃节，完善生态民俗观光果园的基础设施，丰富农家乐生态民俗旅游活动内容，提高农家宴与家庭旅馆的旅游服务质量；保护崂山周边旅游资源和生态环境，整合发展生态山谷、山村特色旅游；整合崂山水库、夏庄法海寺、城阳太和旅游区及周边农林业生态旅游资源；在沙子口城镇建设和改造完善旅游景观和旅游功能，建设海滨公共绿地，规范发展沙子口旅游商贸购物市场和干海产品市场。开发李沧区、城阳区的崂山北麓、西麓的山林、果园旅游资源，开展花卉观赏和登山休闲特色旅游活动。
三、石老人旅游度假区
海滨地带重点规划建设极地海洋世界、石老人旅游休闲区、现代艺术中心、中高档度假酒店、发展海滨、山地运动和休闲观光；保护浮山和午山山体地质地貌和森林植被，丰富山林生态景观，建设浮山山林公园和午山山林休闲区；改造国际啤酒城，扩建和完善国际会展中心，建设商务酒店、国际会议中心、旅游集散中心，完善度假区停车和旅游服务功能。使本区成为集观光、度假、节庆、会展、体育、博览于一体的综合功能城市旅游度假区。
四、仰口旅游度假区
作为《山东省海滨度假旅游规划》优先示范区和青岛最重要的旅游度假地之一，依托崂山山体背景，整合山、海、滩、岛、岬、湾、山林、渔村、渔港度假旅游资源，规划建设国际一流水准的旅游度假酒店和国际会议中心。划定建设控制区，保护沙滩、护岸林带和水环境，拆除仰口海水浴场沙滩上的建筑物，规划分散式停车场和度假酒店，恢复护岸林带，整合区内海滨山体旅游资源，留足生态隔离区和旅游预留地；完善度假和国际会议设施，对兔子岛进行旅游开发；建设游艇码头，实现高档次国际会议中心、度假酒店、渔人码头与渔村、海岛休闲、游艇旅游及水上运动的有机结合。
五、温泉旅游度假区
结合田横城市组团温泉片区控制性规划，适当划分城镇改造用地和度假用地，形成观光旅游、休闲度假和健康疗养区，突出自然、健康主题，发展多种形式的特色温泉浴、健身诊疗活动和中医药保健活动。严格保护、统一规划、合理开发利用管理地热温泉资源；辐射周边山林、海滩旅游资源，形成山、海、泉、滩优化配置的度假产品体系，拓展度假休闲活动内容和活动空间。建设四金山、架子山的登山步行道，加强森林植被种植；完善黄埠海滩的相关服务设施，建设海滨度假酒店和海水浴场，选址建设一处游艇俱乐部；改造虾池水系，开展游泳、水上运动、滑沙、风帆车等海滨休闲活动。
六、田横岛旅游度假区
制定度假区陆域和岛群控制性规划，保护沿海、山地植被、农田及果园，防止度假地进一步城市化；滨海道路与潮间带之间留足海滨旅游预留地，严格保护海岛生态、植被和礁石、滩涂；扩建绿岛码头和田横岛码头，改善基础设施和通航条件，建设污水垃圾处理设施，海岛垃圾实行外运处理；整个度假区以齐文化和海岛渔村民俗为主调，重新规划建设具有较高文化品位的历史文化景观；建设环岛滨海步行道和观海垂钓平台，改造和完善已有旅游接待设施，发展会议功能和分时度假功能，开发渔村家庭度假、游客参与性海上运动、渔业生产、养殖、捕捞活动。
七、鳌山卫海滨旅游区
突出特色，完善旅游道路、厕所等基础设施，作足鹤山遇真宫奇特声学现象、自然地貌和文化景观的开发宣传文章，依托山林果园和附近的山村，开发山林果园生态旅游和农家乐民俗旅游；保护鳌山湾沿海沙滩礁石，留足滨海旅游预留地，建设对公众开放的鳌山头旅游观光区，布置沿滨海公路的沙滩海滨旅游带；发掘和开发鳌山卫遗迹，对鹤山、豹山、东京山民俗文化旅游资源进行整合和开发；扩建大管岛、小管岛陆岛交通码头，改善基础设施和通航条件，开发大小管岛岛群生态旅游和渔村度假旅游。
八、丰城和金口旅游区
    依托滨海公路，整合丰城雄崖所古城、金口天后宫，开发即墨古文化旅游区。对雄崖所古城进行保护性修复，整修和恢复部分古城墙，保护和恢复原有的古城街道格局和建筑物风格，规划为古村落旅游景点；制定丰城海滨度假地控制性规划，串联改造虾池水系，建设滨海水上休闲活动旅游项目和度假村、度假酒店、汽车旅馆和度假宿营地，开发垂钓及水上运动特色旅游产品；保护和利用当地特有蟹种（中华双乳鬼蟹），开发特色工艺旅游纪念品，依托丁字湾滩贝护养区，适当开发滩涂拾贝旅游活动；开发丰城北颜武村庙山，建设生态茶园；开发长岭山与笔架山，建设龙丰湖及豹虎山自然保护区；对金口天后宫周边环境进行整治美化，建设仿古步行道与仿古商业街，建设旅游停车场及入口广场等基础设施，按照规划扩建修复天后宫，依托“唱灯节”等丰富多彩的庙会活动，打响民俗旅游品牌。
九、凤凰岛旅游度假区
作为《山东省旅游总体规划》一号优先示范区和青岛最重要的旅游度假地之一，依托黄岛新城区，编制度假区控制性规划，整合山、海、滩、岛、岬、湾、渔村、渔港度假旅游资源，建设青岛西部具有国际一流水准的旅游度假区。   
东西两侧以山地丘陵、海湾海滩以及自然村落生态环境的保护为主,划出生态保护绿线，发展海滨度假、国际会议、山地自行车、海峡观光、渔村民俗项目，中部以影视文化及大众度假旅游为主题重点开发建设。
东部重点保护生态山林，规划象头、绿岛嘴、饮牛湾三处与青岛市区的对景点为海滨观景地，保护甘水湾和饮牛湾一带的特色渔村、渔港风情，发展渔村家庭旅馆，建设旅游码头和海峡观光公园；在与青岛隔海相望的窟窿山适当位置论证建设具有海洋文化特色和观光功能的大型标志性建筑物或雕塑，划出山地生态保护绿线，利用德国人建设的跑马道，发展山地自行车运动休闲；规划预留绿岛嘴帆船帆板训练基地选址，在张屯嘴建设旅游交通码头，开通至市区东部和竹岔岛、灵山岛的旅游航线。
中部发展影视主题旅游及大众型度假旅游，先期建设中心演艺馆、北京电影学院创意媒体学院、海景花园度假酒店，发展文化艺术特色旅游；金沙滩东端规划预留一处临海五星级度假酒店选址；沿唐岛湾建设海滨公园和步行道，在唐岛湾底部与开发区中央商务区的结合部，建设旅游集散地、海滨广场和旅游、文化、商业设施；在唐岛湾建设海上旅游、运动基地和游艇俱乐部，规划预留一级方程式摩托艇赛场和配套设施用地；唐岛湾南侧陆域规划建设一处高尔夫球场。
西部发展高档度假旅游，在连三岛和月亮湾区域规划建设高档国际会议中心；银沙滩岸线陆域，由海向陆布置滨海步行道、咖啡屋、酒吧等休闲设施和旅游度假村、度假酒店，在银沙滩东西两端各预留一处临海五星级度假酒店选址，保留鱼鸣嘴渔村部分建筑，发展民俗特色度假旅游和游钓活动。
十、小珠山休闲旅游区
本区是以城市生态山林休闲旅游为主要特色，与城区紧密相连的生态旅游观光休闲度假地。编制控制性规划，完善景区配套基础设施与旅游服务设施，保护城市水源地、植被和自然生态，开辟灵山卫至小珠山景区登山游览线，发展登山旅游项目；修复建设太平庵、朝阳寺、白云寺，保护齐长城遗址，规划建设高科技综合性生态农业观光园和山地生态旅游项目，南麓建设山村生态休闲康乐旅游区，东麓建设山村民俗生态休闲度假地。

十一、灵山岛生态旅游区
以海岛地质地貌、生态观光、渔村民俗为主题，申报国家海岛地质公园，并规划为青岛海上旅游的主要旅游目的地和中心节点。
按照《青岛市海岛保护与利用规划》的要求严格保护海岛和周边海域生态环境和自然风光，编制旅游开发规划，理顺管理体制，成立专门的旅游管理机构；拓宽整修环岛旅游环保车道路和环岛步行观光道；逐步实现海水淡化、污水处理、电力扩容等基础设施建设；保护火山砾岩、断裂带、海蚀地貌资源和岛周围的水质、水生生物资源，维护自然生态和植被，研究一年一度的鲸鱼群徊游规律，划定鲸鱼群活动保护区，保护鲸鱼群的徊游环境，在鲸鱼群徊游季节，避免船舶活动的干扰，开展岛上观赏鲸鱼专题旅游活动。
扩建灵山岛码头，提高客船规模、档次和适航性能，积极开拓市区、薛家岛、胶南至本岛的旅游航线和游艇航线，建设适于游艇靠泊的港池和基础服务设施，吸引游艇帆船来岛停泊观光；整合海岛渔村，发展绿色度假设施和渔民家庭旅馆，重点建设沟南崖休闲度假区、王家沟民俗村、上庵民俗村、羊礁垂钓点，发展渔村风情休闲度假旅游、海上环岛观光旅游、游客参与捕捞养殖作业、垂钓、攀岩、登山探险等参与性、体验性特色旅游活动。
十二、大珠山风景区
全面整合旅游资源，发挥大珠山“谷秀、峰奇、石怪、花繁”的“岸海名山”特色，发展成为高品位、多元化产品相结合的山林风景区。珠山秀谷景区以自然生态观光为主，保护山林植被，实行林相多样化，增加秋季观叶植物；继续完善景区道路和旅游基础设施，办好杜鹃花节，增加新的生态和花果观赏项目。在石门寺景区建设通达杜鹃花区的旅游步行道，以奇峰异石和佛教文化景观为主要旅游特色，开发为西翼海滨旅游线上最具特色和吸引力的山地旅游产品。改造扩建龙门顶陆岛交通码头，开通至灵山岛的交通及旅游航线。

十三、琅琊台旅游度假区
依托新的琅琊城市组团和琅琊台风景名胜区，以先秦文化和秦汉文化为背景，发展为海滨休闲娱乐、渔村民俗、自然风光与历史文化相结合的特色旅游度假区。滨海道路南侧建设龙湾海水浴场，统一规划龙湾至琅琊湾码头的岸线，保护和恢复护岸林带、固沙植被和自然景观，在龙王溜潮汐湖建设水上休闲娱乐项目和水上休闲度假村，在龙湾护岸林带以北建设渔村风格的海滨民俗度假村、海滨娱乐区。
十四、琅琊台风景名胜区
严格保护与整合文物资源和自然风貌，改善林相结构，完善基础设施与旅游服务设施，充实主景区秦汉文化内容，提高琅琊文化陈列馆的文化含量和品位，增加游客参与性旅游活动；开发秦代造船、航海遗址和徐福东渡纪念文化活动；建设鸭岛、沐官岛陆岛交通码头，开发斋堂岛、沐官岛民俗风情旅游区和渔村风土人情旅游，改善岛上卫生条件，建设岛上观光游览路及景观景点，发展渔村家庭度假与特色餐饮，发展海岛垂钓和游客参与的海上渔业生产、养殖、捕捞活动。
十五、灵山湾海滨旅游区
依托滨海公路、胶南新城区、灵山湾国家森林公园、海滨岬角、海湾、码头和绵长的海滨沙滩岸线，发展公众海滨休憩、沙滩运动休闲、海滨水系娱乐、海滨度假相结合的滨海旅游带。发展游艇码头和海上旅游航线，形成与凤凰岛度假区、灵山岛生态旅游区、琅琊台度假区、琅琊台风景区相呼应、互动的海上旅游、运动、观光、休闲活动。
十六、城阳及红岛海滨旅游区
逐步形成机场国际空港及周边旅游及配套设施区、城阳中心旅游区、西部农业和民俗旅游区、崂山西麓旅游度假地和红岛海滨休闲度假地。结合青岛交通规划的客运枢纽和快速公交系统换乘点，在城区选址建设一处集停车、住宿、换乘、咨询、餐饮、文化、休闲、旅游服务为一体的旅游集散中心。建设胶州湾湿地生态保护区、高尔夫休闲娱乐区，结合胶州湾跨海大桥红岛登陆点建设，近海陆域建设酒吧、海鲜餐厅、特色商店等海滨旅游商业服务设施；发展和完善渔村家庭旅馆，完善道路和停车设施，扩展海滩拾贝、渔船作业、海滨海岛垂钓等参与性旅游活动，开展胶州湾观光及休闲渔业旅游；在西大洋海湾建设游艇帆船俱乐部，开展市民和游客参与性帆船帆板训练活动；开发崂山西麓的自然景观和人文景观，发展生态民俗农业旅游观光园区，开发青岛市民和游客双休日度假休闲活动。
十七、艾山地质文化旅游区
依托环胶州湾高速公路和环胶州湾经济带，整合和开发艾山火山海蚀地质奇观，建设艾山东西双石地质公园，开发艾山“风雨三霄”特色道教文化与民俗文化景观，完善艾山景区的旅游停车场等基础设施，开发农家院和特色果园，形成地质奇观、自然生态、道教文化、民俗文化、乡村度假相结合的特色旅游区。
十八、三里河文化旅游区
结合胶州城市整体规划建设，对三里河文化区进行整体规划，完善基础设施，建设三里河文化遗址公园和庸生祠，增加大汶口文化和龙山文化的展示项目；恢复高丽亭馆建筑，在板桥镇、市舶司、海神庙文化遗址铭牌标识，发展中韩文化交流旅游项目。
十九、大泽山风景区
突出平度农业、葡萄文化特色，把大泽山葡萄节与农家院生活体验旅游项目更好地结合起来，建设东方葡萄城农业生态观光项目；完善天柱山文化风景区，建设国际书法艺术园林、书法艺术博物馆和必要的修学研究设施，举办国际书法艺术节；制定大泽山风景名胜区总体规划，综合发展绿色生态旅游、红色旅游和历史文化旅游。划定风景区的核心区、恢复区和控制区，整修登山汽车道及步行道，辟建停车场与景区入口广场区，根据需求情况逐步增加农家宴、山林度假等旅游服务设施，清理大泽山主要山体的采石破坏痕迹，恢复采石区的植被和山体景观；治理石料加工形成的水体污染，保护大泽山水库的大天鹅越冬栖息环境，开展观鸟活动；整理和开发大泽山高家民兵地雷战遗迹，积极发展红色旅游；挖掘大泽山的书法艺术资源与佛教文化资源潜力，扩大宣传力度，开展宗教文化游、书法艺术游、登山探险休闲游。
二十、莱西湖生态旅游区
建设围绕莱西湖的灌丛─杨树─果林的环湖绿色风景带。完善入口区旅游设施，建设产芝植物园。围绕湖滨开发建设垂钓、休闲、运动、娱乐项目及旅游服务设施，开发观赏与参与相结合的水产养殖生态科普旅游项目和垂钓基地，发展特色餐饮和休闲垂钓活动。恢复马银山道观建筑群，利用良好的湖滨景色与山林环境，开展湖滨观光旅游。开发湖鱼节、端午节龙舟赛、钓鱼节、环湖自行车比赛等旅游项目。















第四章  重点旅游产品与重点旅游项目

一、旅游产品结构
实施旅游精品工程,构建以度假旅游为核心、以精品项目为支撑的多元化旅游产品体系，整合资源，围绕“山、海、城、文、商”五大特色加快发展，重点培育和完善度假旅游、观光旅游、海上旅游、文化旅游、商务节会旅游、体育健身旅游、国际邮轮旅游“七大系列旅游产品”。
（一）度假旅游
结合度假旅游市场的多元化需求，开发利用多样性的旅游度假资源，规划发展都市度假、海滨度假、海岛度假、温泉度假、山村渔村度假等多元化度假旅游产品，以仰口旅游度假区及凤凰岛旅游度假区为重点和优先发展区,示范和带动其他旅游度假区和度假地的规划建设，把青岛建设成为中国北方最具吸引力的国际性海滨度假城市。
1、都市度假
围绕城市休闲消费需求，发挥青岛独特的城区休闲度假资源优势和集散功能，建设国内一流的城市度假休闲区。以滨海步行道串联教堂文化广场、汇泉广场、五四广场等旅游中心和海湾、海水浴场、星级酒店、城市公园，形成具有海滨城市特色的都市度假产品。将八大关和太平角的部分别墅庭院改造为蜜月别墅，接待新婚夫妇，开展新婚蜜月度假旅游与“重温浪漫”的夫妇、家庭度假旅游。
2、海滨度假
编制各滨海度假区、度假地的控制性规划，明确各自的开发主题、功能区划、主要特色，形成具有不同特色、可满足不同消费需求的旅游度假产品。高档度假产品以凤凰岛、仰口度假区为主，其他海滨发展大众型、民俗性度假产品。
3、海岛度假
突出特色、适度开发，依托海岛现有渔村，发展海上观光、垂钓和渔村民俗为主，有选择地发展海岛度假产品。在田横岛群，发掘历史文化内涵，整合现有旅游资源，发展高档会议和度假旅游；在灵山岛，开发海岛地质地貌和生态观光、渔村风情和海上垂钓等度假项目；在大管岛、小管岛、斋堂岛、竹岔岛、兔子岛等其他海岛，发展以渔村民俗和海岛垂钓为主的度假休闲产品。
4、温泉度假，
在即墨温泉镇，结合城镇改造，划分不同的功能分区，合理开发利用管理地热温泉资源；辐射周边山林、海滩旅游资源，形成山、海、泉、滩优化配置的度假产品体系，积极发展滑雪、高尔夫、海滨水上娱乐和沙滩体育娱乐活动，开发旅游淡季休闲度假市场。
5、山村渔村度假
结合社会主义新农村建设和村庄改造，以旅助农，发挥旅游富民和城乡交流的积极作用，在山林山村和海滨渔村，修建必要的道路、停车场和旅游配套设施，在保护生态、土地资源和可持续发展的基础上，引导部分农民转产就业，发展山村渔村家庭旅馆和特色餐饮、购物，发展游客参与性、体验性特色旅游度假休闲活动，形成城郊特色山村渔村休闲度假产品。
（二）观光旅游
整合全市自然和人文旅游资源，完善、提升、发展多元化、组合型旅游观光产品。包括以欧陆风情老城区与现代化城区风貌为主要内容的都市观光旅游；以滨海步行道、广场、山头、海湾岬角等为主要观光节点的海滨观光旅游；以崂山、大泽山、大珠山、小珠山、琅琊台、鹤山为主的风景山林观光旅游；以新建大造船、大炼油为主的现代工业观光和青岛传统产业特色工业观光旅游；以市郊的农业科研和生产基地、菜园、果园为基础的参与性、知识性、趣味性相结合的现代农业和乡村旅游；以自然保护区、海岛、火山、海蚀、植物群落为主的科普观光旅游。
（三）海上旅游
优化配置、合理开发海岸、海滩、海湾、海岛旅游资源，以滨海旅游区、度假区、港口、码头为陆域依托，以滨海公路和海上旅游航线为纽带，以灵山岛、田横岛、大、小管岛为主要节点，有选择地开发近海岛群、岛链，滨海旅游产品与海上旅游产品联系互动，构筑“陆海互动，点、线、面结合” 的青岛海上旅游发展格局和产品体系。
合理布局，规划、建设多样性的旅游码头、兼容旅游功能的交通码头和渔码头，开发多条海上旅游航线，积极引导海上旅游产品升级换代和多元化，开发新的海上航线；重点发展帆船帆板、海上休闲游钓、休闲渔业、海上游乐活动等大众型、参与性、趣味性海上活动项目，适度布局发展游艇俱乐部等高端海上旅游产品。
（四）文化旅游
结合城市特色风貌保护，发展欧陆风情建筑文化游；依托海滨旅游资源，发展婚庆文化旅游；依托众多的宗教历史建筑，发展宗教文化游；依托名人故居，发展文化名人寻迹游；依托天柱山魏碑、崂山刻石、大泽山刻石、琅琊刻石等，发展书法文化游；依托即墨故城、古县衙、田横五百义士墓、雄崖所古城等，发展齐鲁历史文化游；依托中共青岛支部、海军博物馆、平度高家民兵地雷战旧址等，发展红色文化游；依托青岛啤酒博物馆、青岛国际啤酒城、登州路啤酒街，发展啤酒文化游；依托青岛水族馆、海底世界、极地海洋世界和部分对游客开放的海洋院所，发展海洋文化游；依托汇泉广场、音乐广场、美术馆、现代艺术中心等，发展参与性艺术文化游。
（五）商务、会展、节庆旅游
结合城市组团、度假区和旅游酒店建设，合理布局，规划建设一批多功能的会议中心，扩大中国国际消费电子博览会、中国国际航海博览会、亚太国际旅游博览会等特色展会和青岛国际啤酒节、青岛海洋节、金沙滩文化旅游节、大泽山葡萄节等旅游节庆活动的国际知名度和影响力；发挥我市城市经济、企业品牌、海洋科技和外经贸优势，积极发展商务考察、贸易洽谈、项目投资、产品营销活动，积极发展各种特色会展，创办品牌展会，积极争办有较大国际影响力的高端国际会议和重大活动，争取青岛成为世界级的会展旅游城市。
（六）体育健身旅游
充分利用我市举办2008年奥帆赛、打造“帆船之都”的契机，积极争办在国际影响较大的体育赛事，积极争办国际帆船拉力赛、“美洲杯”帆船比赛、国际马拉松比赛等大型国际赛事；大力发展游客和市参与性强的体育旅游，开展普及性、大众性的帆船帆板运动；积极开发与大众休闲相结合的山林、海滨休闲健身运动旅游项目；开展中医保健、中华武术健身旅游活动。
（七）国际邮轮旅游
编制发展邮轮经济专项规划，完善城市接待国际邮轮的功能。建设浮山湾国际邮轮母港和配套设施、青岛港国际客运中心，发挥青岛港的综合港口设施条件优势和海西湾修造船基地的修船能力优势，为国际邮轮母港和邮轮码头提供保障服务。加强各口岸部门的协作，积极争取发展邮轮旅游的有利政策环境，为国际邮轮提供一流的港口综合服务。
积极开发国际邮轮市场，利用奥运机遇宣传青岛的邮轮旅游产品。加强与韩国、日本的客货班轮公司合作，争取扩大经营规模和范围；积极与世界上主要的邮轮公司和代理商联系，招揽国际豪华邮轮靠泊，开发东北亚、西太平洋和北美国际邮轮旅游航线，争取更多的邮轮公司把青岛作为主要的旅游目的地或母港，使我市成为国际知名的国际邮轮接待城市和枢纽城市。

二、重点旅游建设项目
按照合理布局、突出重点、有序开发的原则，在2008年前，重点发展度假旅游和海上旅游，重点推动规划建设对全市旅游发展起关键和带动作用的特色项目和基础项目；到2010年，以滨海旅游带、近海岛屿、陆域旅游区点共同构成特色突出、丰富多彩的多元化旅游产品布局和产品结构，使我市的旅游环境、旅游基础设施、产品结构和服务网络体系达到国际旅游发达城市水平，旅游产业实现现代化、国际化、信息化、高品位和可持续发展。
（一）        奥林匹克水上运动中心
在浮山湾建设奥运会海上运动项目场馆和比赛基础设施、国际豪华邮船码头和常年对游客开放的旅游、商业设施。奥运会后，运动员村改建为五星级酒店。积极发展帆船、帆板、游艇等水上运动项目，使之成为“帆船之都”的核心活动区域。
（二）        国际邮轮母港
兼顾举办奥运会帆船比赛和接待国际邮轮的要求，建设浮山湾国际邮轮母港。疏浚浮山湾的邮轮回转水域和主航道，在浮山湾奥运中心突堤码头规划建设国际邮轮大厅和国际一流水平的登船、候船、通关与供应服务设施，发展附近区域的旅游和商业功能，形成奥运帆船中心、国际邮轮母港、海上旅游基地和旅游集散地四位一体的综合旅游商业区。
青岛港六号码头与现作业港区分离，建设专业的国际邮轮及客货滚装船码头、服务配套设施和国际客运中心大楼，发展成为高标准的国际客运旅游中心。周边城区进行统一规划改造，改善、美化城市环境，发展交通集散功能和休闲、餐饮、酒吧、咖啡馆等综合性商业服务设施，形成新兴的临港商业旅游休闲区。
利用青岛港的综合港口设施和海西湾修造船基地的修船设施，为国际邮轮母港和邮轮码头提供保障服务。
（三）        中山路旅游商贸区
以旅游商贸为街区经济特色，以欧陆建筑风情为文化特色，保护城市历史文脉和历史风貌，保护历史街区格局和历史建筑物，拆除区内违法建筑和与历史建筑风貌不协调的建筑物，对历史建筑街区进行保护性整修；用功能置换方式改善社区生活质量和环境质量，把部分居民楼院改造为特色商业铺面和院内露天市场；以教堂广场为社区中心和游客集散地，开辟小型酒吧、咖啡吧、画廊、文化沙龙、工艺品和古董店为主要特色的旅游步行街和文化市场，形成老城区的旅游中心，实现中山路社区的商业繁荣与复兴。
（四）        中国海军博物馆
综合规划，统筹陆域和水域规划设计，新建海军广场、主展馆大楼、海军战史和英模纪念雕塑，进一步完善旅游功能，增加趣味性、参与性项目和仿真项目，建成世界一流的国家级专业军事博物馆和红色旅游精品。在国家对外军事交流、军史战史研究、爱国主义教育和国防教育、海洋国土观教育方面发挥更大的作用。
（五）        极地海洋世界
结合滨海步行道建设，保持敞开的滨海步行与观光空间，建设极地馆、旅游大道、渔人码头、中心广场、停车场、游艇码头等，形成以海洋生物展示、人与动物互动、娱乐活动为主要内容，综合海洋生物观赏、海洋观光、休闲娱乐、特色餐饮、购物等功能于一体的综合性海洋公园。
（六）现代艺术中心
将现代雕塑园扩建为综合性现代艺术中心，拓展滨海艺术活动空间和活动内容，展出全国和全球艺术作品，介绍世界当代艺术作品，开辟供未名艺术家和青年艺术工作者进行短期创作的创作室。在以纯艺术为主体展示对象的同时，开展大众性艺术活动，并适当增添必要的旅游休闲娱乐设施，辟建儿童艺术天赋发展中心、音乐艺术沙龙、咖啡馆、艺术家餐厅等。
（七）国际啤酒城改造
拆除围墙，绿化美化环境，建设地下、地上停车场，确保国际啤酒节活动空间、确保青岛国际啤酒节品牌不断发展，突出啤酒城的国际性特色，充分考虑日常经营的需要，聚集人气和商机，适当布局建设体现各国文化风情和啤酒文化的特色啤酒屋，吸引世界主要啤酒厂商在此设立品牌啤酒屋和展示窗口，形成常年性的国际特色啤酒餐饮娱乐功能。
（八）石老人休闲旅游区
整合午山山体、石老人沿岸山林绿地和水域，结合渔村搬迁改造，建设18洞高尔夫球场、五星级酒店、游艇俱乐部、海鲜美食一条街，形成陆、海、山互动的运动休闲旅游区。
（九）海滨及温泉旅游度假设施
重点发展青岛城市海滨、仰口、凤凰岛、石老人、琅琊台、田横岛、温泉度假区以及灵山岛、大小管岛、丰城、鳌山海滨、红岛海滨、小珠山、大泽山、铁橛山等旅游度假地，发展满足不同度假者需求的城市、海滨、温泉、海岛及山林休闲度假项目。
(十) 海上观光、运动休闲设施
建设完善海上旅游基地和旅游码头，发展适航能力强的双体游船，开发新的海上航线和海上旅游项目；规划建设游艇俱乐部、帆船训练基地，开发具有较高安全性能、适合游客参与的游艇帆船器材和经营项目，发展海上体育娱乐旅游。
（十一）旅游住宿设施
根据青岛旅游住宿需求季节性差异较大的特点，兼顾旺季满足需求和淡季客房出租率，在中央商务区和中心城区适当新建、扩建一批高星级商务旅游酒店；在老城区适当选址发展经济型旅馆、青年旅馆和家庭旅馆；在市北、四方、李沧、城阳城区积极发展高中档商务旅游酒店，在城郊适度发展度假酒店、度假村、经济型旅馆、汽车旅馆和渔村、山村家庭旅馆。
（十二）旅游集散中心
结合城市交通规划和客源枢纽、换乘中心建设，在市南区、崂山区、李沧区、城阳区规划选址建设具有停车、住宿、换乘、咨询、市内旅游、市郊旅游等功能的旅游集散中心，引导来青旅游的自驾车和旅游团队客车游客在此停车、住宿，换乘公共交通工具或旅游观光巴士一日游；引导组织散客成团，参加市内、市郊和省内及周边地区旅游。




















第五章  旅游市场开发

一、市场战略与形象定位
（一） 市场战略
全面贯彻“大力发展入境旅游、规范发展出境旅游、全面提升国内旅游”的市场开发战略，扩大对入境旅游市场整体促销；提高国内旅游市场的质量和效益；规范管理调控出境旅游市场。实行政府主导，奥运拉动的积极营销策略，确立城市旅游形象，整体促销与企业促销进一步结合。扩大市场份额和经济总量，提高经济效益和社会效益。
（二） 形象定位     
“奥运扬帆胜地、海滨度假天堂”
“帆船之都、多彩青岛”
二、市场开发策略
（一）入境旅游市场
1、总体战略和目标：
贯彻国家旅游局“大力发展入境旅游”的开发战略，借2008年北京奥运和2010年上海国际博览会造势，强化城市形象和旅游品牌宣传，建立全方位、多层次、灵活多样的促销机制，尽快形成宽领域、多元化的市场格局。到2010年，旅游入境客源和旅游外汇收入实现倍增，比2005年翻一番。
到2010年，我市的入境客源国扩展到60个；当年入境游客达到130万人次；当年旅游外汇收入达到9亿美元；当年入境游客与国内游客比例达到1：30；当年入境游客人均消费达到700美元。
2、主要措施：
（1）加大投入，充分利用2008年北京奥运会和2010年上海国际博览会的商机，加强与北京、上海的合作，联合推出奥运会和世博会相关的宣传促销活动，在世界范围内提高青岛的知名度和竞争力。
（2）利用我市作为亚洲太平洋旅游协会（PATA）成员城市及与世界旅游组织（WTO）业已存在的良好合作关系，积极参加主要客源市场的国际旅游交易活动，继续办好“中国青岛亚太国际旅游博览会”，在亚太旅游城市合作和市场开发中发挥更加积极的影响和作用。
（3）扩大对日、韩、港澳台和东南亚市场的针对性较强的专题宣传促销，积极开拓欧洲、美洲和俄罗斯客源市场；针对不同海外主要客源市场需求，确定不同的宣传促销主题，针对不同客源，宣传推介奥运、齐鲁文化、国际邮轮、度假旅游、青年旅游、修学旅游、新婚旅游、生态旅游等特色专项旅游产品和旅游线路。
（4）适应国际旅游区域化发展方向，推动与全国重点旅游地区及相关旅游协作区在对外宣传促销方面的协作和一体化发展，发展与西安、乌鲁木齐、大连、济南、烟台、威海、日照、曲阜、泰安等城市在开发国际市场和旅游线路方面的合作，发挥青岛口岸城市优势和上述区域的旅游资源优势，实现联合促销、优势互补、客源共享、互利共赢。
（5）调动旅行社开发国际旅游市场的积极性，扩大我市在主要客源国的影响和市场份额；拓展外联销售渠道，鼓励国内有实力和有市场优势的旅行社在青岛发展服务合作网络，相互交流信息，共同开发客源市场。
（6）利用国际互联网，发展旅游目的地营销预订系统，及时了解国际旅游行情和传递我市旅游信息，进行网上宣传促销，发展网上预订和结算体系，加大远程市场的开发力度。
（二） 国内旅游市场
1、总体战略和目标
重视质量管理，整顿市场秩序，健全旅游公共服务体系，开发特色和精品旅游产品、积极发展区域协作，巩固传统市场，重点扩大在经济发达地区的高端客源市场份额，积极开发度假市场和潜在市场，大力培植散客市场、自驾车市场、市民节假日出游市场和本省周末度假旅游市场，使国内旅游由单纯接待人数增长逐步转变为消费水平和综合经济效益的增长。
到2010年，当年接待国内游客3515万人次，年均增长7.5％，国内旅游收入512亿元，年均增长18％；人均消费达到1450元。
2、主要措施
（1）进一步加强与主要经济发达的大城市客源地区的旅游合作与交流，以跨地域的资金融通和联网经营形成区域旅游服务网络，不断扩大我市在经济发达地区的客源市场的份额，提高来青游客的人均消费水平。
（2）集中宣传青岛“海滨度假天堂”的形象，大力培育和宣传促销特色度假旅游产品，包装和推出青岛海滨、海岛、温泉和渔村、山村民俗旅游度假系列产品，延长国内游客在青岛的平均停留天数。
（3）积极组织适合市民消费需求的市郊旅游线路和参与性、休闲性、体验性的特色产品组合，做好宣传、咨询和管理，完善交通和基础设施，方便家庭和散客旅游。
（4）针对本省以散客为主和自带车居多的特点，作好信息引导，完善基础设施，提高服务质量，加强与周边地区在宣传促销和服务方面的旅游协作，推出适应本省居民的旅游产品和特色旅游线路。  
（三）出境游市场
规范出境旅游市场，加强对出境旅行社的规范管理，发挥主要旅游集散地和出入境口岸优势，积极开发本省公民自费出境旅游客源；作好宣传、服务和管理工作，与主要出境旅游目的地国家的旅游部门建立良好的协作关系和工作渠道，建立科学调控和危机处理机制，保障出境游客的合法权益。
（四）奥运、世博会旅游宣传策略
1、与北京密切合作，搭建旅游宣传合作的信息平台，联合推广奥运旅游。以奥帆赛主要参赛国为对象，积极扩大青岛旅游形象宣传，扩大青岛的国际知名度和影响力。
2、积极参与上海举办世界博览会的相关宣传促销活动，发挥特色和优势，强化青岛作为度假旅游目的地的形象和产品宣传。
3、针对不同国家和地区的旅游者制作内容实用、文字简洁、便于携带的小册子、小折页、地图等；制作大批量、多语种、内容丰富翔实的青岛奥运旅游宣传品，摆放在机场、码头、车站、公共交通工具及宾馆饭店等处供游客查阅，在国内、国际航班和国际邮轮上作为免费读物。





















第六章  旅游资源保护

一、城市风貌保护
（一）老城区
制定保护规划，以突出近代建筑文化特色为主题，保护城市格局的完整性与和谐统一性，重点保护城区历史风貌、历史街区和街道；保护文物、历史性建筑和名人故居。停止在保护区内改建、插建风格与整体风貌不协调的建筑、高层建筑和密集性建筑；对重点欧式建筑分期分批维修粉刷，统一规划建筑物广告，凸现建筑物原貌；逐渐拆除与整体风貌不协调的简易建筑，恢复以坡屋顶、红瓦黄墙为特色的传统风貌，注重城市色彩的整体设计，定期粉刷整修区内建筑物；在旧城改造中，保护好传统街区建筑物尺度和街道布局，保护好历史性建筑和优秀建筑，用易地安置方式改善社区生活质量和环境质量，增加公共绿地面积和社区文化体育活动空间。
（二）        新城区
按可持续发展原则规划基础设施、停车场、旅游区点和购物休闲空间；注重主要视线通廊标志性建筑和对景点的建筑物设计，突出现代化城市的文化特色；保护和留足公共绿地，规划建设城市森林和海滨岬角公园绿地，改善视觉效果和环境质量，保证足够的公众活动和旅游空间。
二、自然风貌资源保护
（一）海岸带
坚持亲和自然、人与自然和谐相处的原则，严格保护沿岸沙滩、湿地、礁石、护岸林带和山林、山体，保护自然岸段风貌和旅游资源；保护城市山林和海滨旅游度假地，沿海岸段陆域留足旅游发展空间；滨海公路的主干道和过境交通道路避免穿过主要的旅游景区、度假区、城市组团与海滨之间，保证当地居民和游客亲水的需要，保证城市组团和旅游区的公共海滨空间。滨海城区和度假区应显山透海，保持通透的视线通廊，保留并扩大公众共享空间。
（二）旅游区
发展环境友好型旅游区和度假区。风景旅游区和旅游度假区内的建设项目必须进行环境影响评价和旅游容量分析，禁止在风景旅游区和旅游度假区内建设污染环境、破坏景观的项目和从事破坏环境、生态的活动。
（三）山林山地
保护山体、植被和风景资源。严禁在主要山体和主要道路的可视范围内开山采石；严禁采伐风景林木、破坏植被、猎捕野生动物和破坏野生动物的生存环境。
（四）古树名木
继续对全市的古树名木进行普查登记和挂牌管理，落实保护措施和保护责任，防止人为侵害，防治病虫害，保护古树名木的生长环境。
（五）沿海生态环境
严格保护沿海水质、沙滩、湿地、礁石资源、护岸堤坝、林带和水动力环境，不得对旅游区内的沙滩、湿地和礁石进行采、填；不准在护岸堤坝取土或砍伐护岸树木；严禁在旅游岸线的礁盘炸礁设立构筑物养殖池。
（六）重要生态保护区
设立胶州湾海洋特别保护区、灵山岛自然保护区、长门岩野生山茶自然保护区、大公岛岛屿生态系统自然保护区，保护自然地质地貌、植被、留鸟、候鸟及礁盘、滩涂、水域的海生生物。
（七）海岛
严格保护候鸟过境栖息地、留鸟栖息地及海洋生态环境。海岛开发必须进行严格的环境影响评价和环境容量测算，提出科学可行的固体废弃物和污水处理方案，防止建设和旅游活动引起海岛生态环境的恶化。

（八）        环境监测设施
在主要的风景名胜区、自然保护区、旅游度假区、海滨浴场和水上运动娱乐场设置环境监测设施，经常向游客发布空气质量、负氧离子含量、水体质量等环境质量公告。
三、历史文物保护
（一）开发原则
对人文资源特别是历史文物的开发利用，应严格执行国家文物保护法规，经文化行政管理部门审批后实施。
（二）保护措施
严格保护具有重要历史文化价值的建筑和名人故居，维护历史原貌。选择部分优秀历史建筑和名人故居对市民和游客开放；对暂不具备开放条件的，妥善保护并加挂铭牌，便于观瞻；严格保护遗址遗迹及保护范围内的自然景观和环境。
四、非物质文化遗产保护
（一）地方民俗文化
保护地方传统戏曲、音乐、舞蹈遗产，整理发掘崂山道教音乐和武术；在旅游景点开展特色文化表演，丰富旅游文化内涵和游客活动内容。
（二）地方民间工艺
发掘整理地方传统手工艺品，开发民间工艺旅游纪念品。
（三）民间故事传说
发掘整理民间传说，选取健康、有趣的民间传说编入导游词，提高导游词的趣味性和文化品位。





第七章  旅游产业要素

积极推动旅游产业创新和企业改革，引导优化产业结构，促进技术进步，提升产业素质，培育综合实力较强的旅游名牌企业，加速旅游产业向集约化、信息化、国际化方向发展。
一、旅游饭店与度假村
（一）规模和结构
按照旅游客源市场结构及需求，优化旅游住宿设施结构，引导旅游饭店和度假村的供给结构向多层次多元化方向发展，旅游淡季积极承接商务、会议、博览和文化体育活动，弥补淡季客源的不足，保持合理的客房平均出租率。将社会住宿设施纳入旅游业管理范围，实行标准化管理，加强包装和促销。
到2008年，全市星级旅游饭店发展到180家，床位发展到4万个，客房平均出租率达到65%左右；社会旅馆床位发展到13万个；加上季节性接待设施、青年旅馆、家庭旅馆和宿营地，全市住宿设施日接待能力达到20万人。
到2010年，全市星级旅游饭店发展到200家，床位发展到4.5万个，客房平均出租率为60%左右；社会旅馆床位发展到15万个；加上季节性接待设施、家庭旅馆和宿营地，全市住宿设施日接待能力达到22万人。
（二）空间分布
旅游饭店的空间布局由城区沿海向城市两翼和北部纵深发展，在城市中心商务区发展高星级商务酒店；在主要的游客集散地发展中档和经济型旅游饭店；在度假区和度假地规划建设度假酒店、度假村、汽车旅馆、宿营地和野营宿营地。在四方、李沧、城阳三区的主要客运交通枢纽，规划建设一批停车场酒店和汽车旅馆，引导自带车游客住宿并换乘公共交通工具入市游览，促进全市旅游客房的合理布局，缓解市内交通和住宿压力。
二、旅行社
（一）建立旅行社批零分工体系和旅行社等级评定制度，加强管理、考核和导游培训，提高管理水平、服务质量和自联接待能力，扶持骨干企业，推进中小企业经营机制和资产组织形式的多样化，增强企业活力和整体市场开拓能力。
（二）加快我市现有旅行社的规模化、集团化、专业化和网络化建设，引进先进的技术手段，加快旅行社业的电子商务进程，发展网络旅行社等新型旅游服务商。实行跨地域的网络连锁经营，建立品牌优势和销售网络优势。
（三）按照对外开放服务贸易市场的承诺和国家规定的条件，引进有实力的国外大旅行社，增加国际客源特别是度假客源，促进我市的旅游企业建立符合国际规则的运营、管理机制和服务标准，提高整体管理水平和服务质量。
三、旅游区（点）
积极推行旅游区点质量等级评定国家标准，积极组织旅游区（点）质量等级评定，参照标准进行新建旅游区（点）的策划、规划、设计、审核、建设、管理，全面提高旅游区（点）策划水平、旅游质量、环境质量和管理服务水平，建设一批特色、精品旅游区。
四、旅游车船
引导社会资金投资发展旅游车船，发展现代化和多样化的旅游交通工具。积极发展城市旅游观光巴士，引导自驾车旅游者和外地来青的旅游团队车辆换乘旅游观光巴士入城旅游。旅游团队客车数量基本满足市场需求,档次和服务水平达到国际标准；鼓励投资海上旅游基础设施建设，引导海上游船升级换代；按照适航海域容量控制近海摩托艇的数量，加强管理。
五、旅游餐饮
    发展青岛特色菜系的继承和创新，引进和推广满足不同游客需求的各类菜系；鼓励发展地方风味小吃，继续开展市民、游客和专家相结合的特色菜和风味小吃评选活动和烹调技能比赛，形成地方旅游餐饮特色和餐饮名牌连锁经营；结合青岛特色旅游商贸休闲街区的规划建设，建设燕儿岛路餐饮酒吧街、闽江路特色餐饮街、嘉禾路民俗风情小吃街、教堂广场周边国际风情餐饮街区；滨海步行道附近适当布局设立一些方便游客的休闲餐饮设施。
六、健身与文化娱乐
在完善现有高尔夫球场的同时，控制高尔夫球场的总量和合理布局，提高高尔夫球场的规划设计水平和管理服务水平，在主要的旅游度假区各规划建设一处高尔夫球场；在市区建设与现代化国际城市相适应的文化广场、文化超市、音乐厅、歌舞剧院等；发掘城市特色文化资源，开辟各种特色的专题博物馆、纪念馆；在老城区改造和新建小区，规划建设公共文化体育娱乐设施；积极发展适合市民参与的休闲健身娱乐设施，适当发展游艇、冲浪、潜水、帆板、射箭、网球、高尔夫等会员制专业体育健身俱乐部。
七、旅游购物
结合城市改造和建设，发展一批旅游商贸休闲街区，改善购物环境，在主要的商业区规划布置停车场等综合服务设施，建立质量标准监控体系，规范市场秩序和经营行为、保护游客权益，方便游客购物消费。加强市场信息导向和市场培育，开发奥运特色旅游纪念品，推动特色旅游纪念品的设计开发；引导、鼓励旅游产品生产厂家、旅游景点和商家开发生产和经销形式多样、美观便携及具有鲜明地方特色的旅游商品。鼓励发展前店后厂的特色工艺品参观购物景点，鼓励和引导景区景点开发景点景区特色旅游纪念品。






第八章  旅游基础设施及配套

适应建设国际化海滨旅游城市的需要，按照统一规划、分步实施、协调发展、适度超前的原则，进一步完善旅游基础设施，全面改善旅游环境，积极营造良好的旅游氛围， 为旅游业的快速发展奠定坚实的基础。
一、旅游交通
（一）实施机场扩容工程，增加国际航线，开通至欧美城市的国际航班，增开青岛至国内大中城市和旅游热点城市的航班。建设浮山湾邮轮母港和青岛港国际邮轮客运中心，开辟东北亚区域国际邮轮航线。
（二）建设胶州湾海底隧道、胶州湾跨海大桥、滨海公路和辅助道路网；改善旅游区、度假区的交通条件和停车服务等基础接待设施，提高旅游区、度假区的可进入性，方便自驾车和自带车旅游。
（三）加快城市智能化交通系统建设，在进入青岛的主要道路入口和客运枢纽附近规划建设具有停车、住宿、餐饮、休闲、购物等多种功能的大型旅游集散中心，发展城市旅游观光巴士，引导自驾车旅游者和外地来青的旅游团队车辆换乘旅游观光巴士入城旅游。
（四）加快城市地铁、轻轨和公共交通建设；增加通达旅游景区景点的专线车；增加城市观光巴士车辆和线路；制定标准，提高旅游团队车辆的安全性和舒适性，鼓励发展旅游团队车辆专业化、社会化、规模化经营，规范发展适合散客成团一日游的旅行社团队车辆和相关的便捷服务。
（五）规划完善城区商业旅游中心和景区景点团队车辆停车场。旧城改造要适当安排旅游团队车辆停车空间；新建景区景点的停车场要按生态型停车场标准建设，停车泊位要满足景区接待量的需要，留有充分的发展空间。积极推进停车产业化和市场化，运用停车价格杠杆，发展计时停车系统，控制旅游高峰季节进入城区沿海道路车流量。
（六）加快旅游码头和海上运动基地的建设。重点规划建设近海旅游码头、帆船帆板训练基地、积极发展适航性能好的海上游船，开发游客参与性强的海上旅游和运动项目，增加青岛近海观光和海岛旅游航线。
二、旅游信息系统
（一）旅游信息化建设
完善旅游信息中心和相关服务终端，发展旅游目的地营销预订网络和信息咨询系统，通过国际互联网络，发布国内外旅游信息，实现网上宣传促销和预订，推广旅游电子政务,引导发展旅游电子商务，提高我市旅游业的信息化水平。
（二）        旅游指示导向系统
继续完善旅游指示导向系统。在主要口岸站点及景区、商业区继续设置多语种的旅游信息电子触摸屏，向中外游客介绍旅游信息和青岛风光；在交通口岸、商业区、景点、主要街道继续设立多语种导向牌和导游图；增加市区重要历史建筑、名人故居、主要景点多语种导游铭牌。新建城区和旧城改造要规划、设计、建设相应的旅游指示导向系统。
（三）旅游咨询服务中心  
在主要游客集散地建设与旅游城市配套的区域性旅游咨询服务中心。逐渐建成具有城市形象宣传、信息咨询、紧急求援、旅游投诉、旅游代理预订、旅游纪念品展销等综合服务功能的旅游散客咨询服务网络，积极推广青岛旅游“一卡通”结算服务系统。
（四）旅游指南和宣传资料
在机场、车站、港口、星级酒店、旅游景点、旅游咨询服务中心、旅游集散中心摆放供游客自由取阅的足够的旅游指南和旅游景点、酒店、餐饮、购物、交通等旅游信息资料。为散客自助旅游和旅游消费提供指导。


三、城市旅游环境
（一）绿化与美化
绿化、美化城市街区，改善山林景区的林相结构和绿化覆盖率。2010 年，城市建成区人均公园绿地达到12平方米，绿化覆盖率达到42％。
（二）污染治理
保持国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市的称号，巩固和扩大创城成果，争创国家最佳度假旅游城市。到2010年，全市城乡的大气、水、声环境质量有显著改善，实现城乡环境清洁、优美、舒适，生态良性循环。市区及各县市空气质量达到二级标准的天数大于330天；近岸海域水环境达标率100%；城市污水集中处理率达到80％，污水回用率达到30%；城市生活垃圾无害化处理率达到100%，城市生活垃圾分类处理率大于50%；五个县级市全部建成国家环保模范城市。
（三）旅游区（点）
认真推行旅游区（点）质量等级评定和旅游度假区国家标准，鼓励旅游区点实行ISO14000环境质量管理体系认证制度，发展环境友好型旅游区点，全面提高旅游区点和度假区环境质量和管理服务水平。
（四）城市公厕与旅游厕所
2010年前，在市内四区新建、改建、修缮城市公厕180座；商业设施和公共场所的厕所要对市民和游客开放；旅游旺季，在主要游客集散地带增加流动公厕；推行旅游区点质量等级评定标准，推动旅游区点厕所达标。等级旅游区点厕所达标率达到100%。
（五）文化教育
在全市形成人人都是旅游形象，人人都是城市推销员的浓厚氛围，在全市普及青岛人文、历史、旅游资源知识和日常英语教育；通过高等院校教育、职业教育、行业培训和企业培训，提高社会对当好旅游东道主的认同感和荣誉感，使游客感受到城市人文环境、城市公共服务行业和从业人员的友好、真诚和热情。
（六）危机应对机制
加强危机应对预测和研究，建立预防机制、应急反应机制和紧急救援体系，制定落实对自然灾害、重大传染性疾病、重大事故等突发事件的预防措施、应急预案和紧急救援措施，及时预防、综合协调、快速决策、正确应对，迅速反应，增强应对各种风险和事故的能力。
四、旅游秩序与质量
坚持依法行政，改善和加强对旅游市场的监管，发扬“诚信、和谐、博大、卓越”的城市精神，建设诚信、文明的旅游市场秩序，全面提升旅游管理水平和服务质量。
（一）大力推进诚信文明体系建设，深化行业管理，实现旅游市场秩序、环境的标本兼治。
加强宣传教育，倡导诚信守法、文明经营；规范旅游合同，完善社会监督，加强诚信旅游建设，培育服务品牌和服务明星，努力营造诚信文明的旅游城市形象、社会氛围、旅游市场秩序和旅游环境。
（二）加强市场监管，建立市场综合治理的长效机制。
1、制定《青岛市旅游条例》，形成系统、全面的旅游法规体系，依法行政，加强和改善旅游行政管理，规范旅游开发和经营行为，维护旅游者和旅游经营者的合法权益。
2、加强旅游、工商、公安、交通、卫生、质监、城管、物价等部门的综合执法和联合执法，重点打击假冒导游、非法旅游客运及各种欺诈游客、侵害游客合法权益的行为。
3、坚持旅游服务质量监督、投诉、警示、公告制度，发挥社会和新闻媒体的监督功能，提供充分的旅游市场信息，引导游客理性消费和依法维权；建立旅游经营者和从业人员的信誉档案，及时发布旅游警示公告和服务质量公报，规范和监督旅游企业的经营行为。
（三）积极推行质量标准，推进旅游经营和服务达标
加强旅游行业标准化建设，组织旅游企业全面贯彻实施食品卫生、交通、安全、消防等国家强制标准，积极推行《旅游区（点）质量等级划分与评定》、《旅游饭店星级评定标准》、《国内旅游服务质量》、《旅行社出境旅游服务质量》、《导游服务质量》等旅游行业标准，推进旅游经营和服务达标、升级。
（四）加强旅游安全和秩序保障，确保旅游安全、有序。
各部门密切协同，做好城市和旅游区安全警示、信息引导、社会治安、交通疏导、运输安全、卫生防疫和紧急救援工作，加强假日旅游和高峰期的协调指挥调度，确保旅游安全、旅游秩序和旅游质量。


















第九章  人力资源开发

适应旅游业国际化、标准化发展的需要，加强旅游从业人员技能培训、思想道德教育和行风建设，培养具有较高政治素质、职业能力、道德水平的旅游从业人员队伍和各类旅游人才，提升旅游业服务质量和水平。
一、主要目标
（一）建立与旅游业发展需求相适应的旅游人力资源开发、培训和管理机制，建立与市场需求相适应的旅游从业人员专业结构；旅游就业在社会就业中占有相当比重，在社会经济发展中发挥重要作用。
（二）到2010年，接收旅游专业本专科毕业生4000余人、旅游中等职业学校毕业生3000余人；旅游专业人才总量达到25000人，占旅游从业人员总量的比例达到40％。
（三）预计到2010年，旅游业直接从业人员达到55000余人，其中，饭店从业人员37400人，占总量的68％；旅行社从业人员7400人，占总量的13％；景区（点）从业人员8200人，占总量的15％；旅游行业管理机构人员500余人，占总量的1％；旅游教育机构人力资源1800人，占总量的3％。
（四）到2010年，旅游业在山村、渔村经济发展和就业中占有一定比重，为农民增加收入和农村经济发展发挥积极作用。
    二、主要措施
（一）编制《旅游人力资源开发专项规划》，建立旅游教育培训和人力资源宏观协调机制。研究旅游业人力资源需求和供给趋势，适应现代旅游发展的需要和市场需求，发展与之相适应的人力资源开发、培训、管理和交流机制。
（二）积极与国际先进旅游教育接轨，发展旅游职业教育。改革现行教育模式，丰富教学内容，增设与旅游发展相适应的新专业和新学科，完善教学手段，提高教学水平，培养大批动手能力强、专业对口的旅游从业人员。
（三）加强旅游岗位培训制度建设，健全职业技能认证体系，在旅游从业人员中全面实施“外语达标”、“持证上岗”、“劳动技能鉴定”和“技术等级评定”制度。
（四）鼓励和支持旅游企业引进境外经营管理人才；允许外籍人员经审查批准后在中国旅游企业就业；规范发展旅游职业院校与国外知名旅游职业学校联合办学和赴境外进修。
（五）建立旅游就业信息统计和分析制度，掌握旅游就业供求变化，引导旅游教育发展。
（六）鼓励竞争，稳定队伍，设立旅游专业人才市场和信息库，沟通供需渠道，促进旅游人才的专业化管理。
（七）在旅游资源开发建设的同时，发展项目所在地附近的农民、渔民及其子女培训和就业。鼓励农民和渔民利用农、林、果、渔资源发展家庭接待和旅游商品经营；帮助失地失海的农民、渔民转产就业，使当地人民从旅游业的发展中受益。











第十章  规划实施保障措施

一、旅游质量提升
（一）制定旅游质量提升行动计划，建立全社会参与的诚信旅游活动，运用旅游工作领导小组的协调机制，推进深化行业管理和诚信体系建设。  
（二）全面实行国家标准和行业标准，引进国际标准，推行国际质量认证体系，加强质量监督和信息服务，培育一批具有高水平、高信誉度和市场竞争优势的旅游品牌，全面提高产业素质和服务水平。
（三）相关执法部门协同综合执法，继续整顿市场秩序，规范各类旅游经营单位和个人的经营和服务行为，倡导健康、文明的旅游消费，保护旅游消费者和经营者的合法权益。
二、旅游规划与项目管理
推行旅游规划国家标准，建立市级旅游产业总体规划和专项规划、各市区旅游产业规划、重点旅游区域控制性规划和重点旅游项目建设规划四级旅游规划体系；坚持旅游项目先期审核和论证，做到宏观调控、信息引导、统一布局、协调发展，避免重复性建设和盲目建设，提高旅游项目策划水平、文化品位和可持续发展能力，打造多元化特色旅游精品，提升旅游发展质量；保证旅游资源有效保护和有序开发，旅游产品布局总体平衡和可持续发展。
三、产业发展机制
（一）加强政府宏观调控和引导，以规划为基础，以市场为导向，鼓励、引导多种经济形式和多种投资方式投资旅游业，建立市场化、多元化、社会化的旅游投资机制和发展机制。
（二）以市场为导向，引导产业要素的合理配置和产业结构的不断完善，重点发展旅游基础配套设施和对全市旅游产业发展有关键和带动作用的旅游项目。
（三）扩大招商引资，重点引进有特色、有品位、有规模，社会效益、经济效益明显的旅游项目。
四、科教兴旅战略
建立旅游科研和专家咨询机构；加强与旅游高等院校的合作和交流；加强与包括世界旅游组织在内的国际旅游组织的合作与交流；在旅游规划、项目开发、市场营销、经营管理方面引进先进理念、技术手段和科技成果，对旅游发展的关键性课题进行前瞻性研究，提高旅游产业的科技含量，适应现代旅游发展的需要。



















青岛市旅游业“十一五”规划

说 明 书
（汇报稿）
二○○六年二月

一、编制规划的目的
为适应青岛市经济和旅游产业发展的需要，有效地指导旅游产业发展，根据青岛市人民政府的工作要求，编制本规划。
二、编制规划的依据
《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》
《山东省旅游发展总体规划》
《青岛市委、市政府关于加快旅游业发展的意见》
《旅游规划通则》（国家标准GB/T18971-2003）
《旅游资源分类、调查与评价》(国家标准GB/T18972-2003)
《山东省旅游条例》
《青岛市旅游管理条例》
《青岛市城市总体规划》
三、指导思想和发展目标
（一）关于指导思想：
2006年1月，国家旅游局局长邵琪伟同志在全国旅游工作会议上，阐述了“十一五”期间全国旅游业发展的指导思想：“坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持以人为本、坚持改革创新、坚持统筹协调、坚持重点推进，加快完善旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能，推动旅游业又快又好发展，为全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会做出应有的贡献。”，为我市旅游业“十一五”规划工作指明了方向。
本规划在贯彻国家旅游业发展指导思想的基础上，结合青岛旅游业发展的实际，提出了青岛市旅游业发展的指导思想和产业定位和指导思想。
（二）关于总体发展目标
青岛市委、市政府历来重视旅游业的发展，将旅游业的发展目标纳入国民经济和社会发展的重要目标来规划和指导发展。2001年，市政府把旅游特色经济确定为本市三大特色经济之一； 2003年，市九次党代会提出了大力发展旅游业，建设国际海滨度假城市的发展战略；2005年市委市政府提出了青岛建设“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”的战略目标。结合筹办第29届奥运会帆船比赛的历史机遇，市政府又提出了打造中国的“帆船之都”的目标。
本规划围绕市委、市政府对城市发展和旅游业发展的战略目标，结合旅游业发展的前瞻性研究，从战略的高度，提出了与城市发展目标相适应、符合旅游业发展前景和发展实际的总体目标。
（三）关于主要经济指标
青岛市在经历了“十五”期间旅游业的快速发展期后，旅游业发展开始趋向成熟和平稳。本规划期是青岛市旅游业的发展成熟期，在旅游业的总体统计基数已经很大的情况下，旅游业由单纯接待数量的增长转变为综合质量效益的增长已经成为历史的必然和主导性的发展趋势。本规划期以至展望期，受到资源条件、城市基础设施容量、环境容量的制约，在旅游质量提升的同时，旅游接待量增速的趋缓是必然的。然而，青岛市的旅游产业结构、产品结构、空间结构的调整还有较大的空间，旅游方式的多样化、旅游市场的多元化、新兴旅游产品的兴起，新兴市场的开发，使我市旅游业在本规划期内仍然可能实现高于国民经济发展速度的平均增长率。特别是2008年奥运会帆船比赛，给旅游业的发展带来了新的发展机遇，也形成了本期内的一个旅游接待高峰。
为了体现本规划期内奥运帆船比赛对青岛旅游业发展指标的影响，在规划的主要经济指标中，分别设置了2008年和2010年两个报告期，基期统一采用2005年的实际完成数字。
本指标预测沿用现行的旅游统计和抽样调查制度，考虑到青岛市作为副省级城市和计划单列城市，联合国世界旅游组织、国家旅游局和国家统计局即将在本规划期内推广使用国家和省级采用旅游卫星帐户（Tourism Satellte Account）这一新的旅游统计方法，旅游统计口径和计算方法与现行方法有较大差异，本规划对2015年的经济指标未作预测。
   四、规划原则
（一）政府主导、市场运作、社会参与原则
本原则从全社会办大旅游的高度出发，强调了政府宏观调控、部门联动、整体营销的主导作用与市场配置资源的基础作用，健全完善旅游市场规则，引导和鼓励有序竞争，调动全社会办旅游的积极性，优化产业结构和产品结构，改善旅游环境，促进旅游产业健康发展。旅游规划必须体现政府主导、市场运作、社会参与的原则。
（二）高质量、高效益原则
本原则贯彻了“三个代表”的重要思想和科学发展观，坚持以游客为本，体现市场需求导向，提高旅游项目的参与性、体验性，强化基础配套设施建设和行业管理，提高旅游产品质量、环境质量和服务质量，拉长旅游消费链，增加旅游经济效益，提高旅游业对全市经济的拉动能力和对全市社会发展和国民经济的贡献率。
（三）国际化原则
2005年8月，国家旅游局局长邵琪伟同志在全国旅游工作会议上，提出了“大力发展入境旅游，规范发展出境旅游、全面提升国内旅游”的旅游产业发展战略。本规划将力求在产业要素、产品结构、空间布局和市场营销上体现这一发展战略，适应国内外旅游市场需求，旅游规划、旅游产品开发、旅游项目建设、城市基础设施配套和旅游行业服务要符合国际惯例，达到国际标准，努力使青岛旅游成为国际旅游链条中的重要节点。

（四）可持续发展原则
本原则力求体现科学的发展观和党的十六届五中全会提出的建设和谐社会的战略，坚持以人为本，创新和完善旅游规划，谋求旅游业的合理布局、协调有序、健康和谐发展；坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一；坚持旅游资源严格保护、合理开发、依法管理、永续利用，实现协调与可持续发展。
五、规划期限  
    规划期限为2006年─2010年，远期展望到2020年。本规划对远期发展的展望仅限于发展前景和大致的趋势预测，没有制定远期的量化指标。
六、规划范围
本规划的规划范围为青岛市行政区域（包括市内七区和胶南、即墨、胶州、平度、莱西五市及近岸海域和海岛）。  
七、旅游发展的基础条件
（一）地理区位
青岛位于山东半岛西南端，东经119°30''～121°，北纬35°35''～37°09''。东、南濒临黄海，西、北连接内陆。
（二）地质地貌特点
    1、青岛为海滨丘陵城市，地势为东高西低，南北两侧隆起，中间低陷。山地约占全市总面积的15.5％，主要为侵蚀构造地貌；丘陵约占25.1％，主要为构造剥蚀地貌；平原约占37.8％，主要为堆积地貌；洼地约占21.7％。
    2、全市有三个山系。东南为崂山山脉，主峰海拔1133米；北部为大泽山，海拔763.7米；南部为大珠山、小珠山、铁橛山、藏马山等组成的胶南山群。此外，市区有浮山、太平山、信号山等山岭。
3、全市海岸分为三种基本类型，有岬湾相间的基岩岸、 山地港湾泥质粉砂岸及基岩砂砾质海岸。浅海海底有水下浅滩、 现代水下三角洲及海冲蚀平原等。海岸线全长710.9公里，沿岸岛屿70个，主要为基岩岛屿。
4、胶州湾为半封闭性深水海湾，位于东部主城和西部辅城之间，东西宽28公里，南北长33公里，零线以下水域面积298.5平方公里,口窄内宽,口门最狭处(团岛至薛家岛)3.38公里,环胶州湾岸线全长163公里。
（三）气候特征
   1、青岛地处北温带季风区域，属于暖温带半湿润大陆性季风气候，因受海洋和季风的影响，市区及沿海呈明显海洋性气候特征。年平均气温12.2°C，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。冬季平均气温0.3°C，夏季平均气温23°C。
2、青岛冬半年盛行西北风，夏半年主要为东南风，年平均风速为5.3米/秒；年平均相对湿度为69％-73％，年降水量为776毫米左右，6-9月的降水量占全年的70％；海雾较频繁，3-7月为雾季，7月为甚，全年平均有浓雾（能见度小于1000米）48.6天，轻雾52.9天。
（四）城市规划布局
1998年，经国务院正式批准的《青岛市城市总体规划》确定了“一湾两翼”的整体发展布局。城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。
随着城市快速发展的需要，新编的《青岛市城市总体规划概念性规划》中提出了“三点布局、一线展开，组团式发展”的城市发展布局，以胶州湾沿岸的青岛、黄岛、红岛品字型大都市结构为中心；以滨海公路为纽带，串联胶州湾及两翼的琅琊、胶南、红岛、鳌山卫、田横五个新兴城市组团；规划发展即墨-莱西发展极、胶州-平度发展极、黄岛-胶南发展极的未来青岛城市发展构想。
市委市政府提出了建设现代化国际城市和区域性国际贸易中心、金融中心、信息中心、高新技术产业中心和北方国际航运中心的宏伟蓝图。
（五）社会经济条件
1、经济发展水平
青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。面积10654平方公里，至2004年末（本说明书暂用2004年统计数字，待2005年度统计完成后替换之，以下有下划线者皆同），人口731.12万人,其中市区面积1316.27平方公里,人口258.4万人。青岛市现辖7个区及5个县级市。
青岛作为国家确定的第一批沿海开放城市、经济中心城市和国家计划单列城市，享有相当于省一级的经济管理权限。 2004年国内生产总值实现2163.8亿元人民币，增长16.8%，比上年提高0.9个百分点，为1994年以来的最高增幅（预测2010年我市国内生产总值将超过5000亿元人民币）。在中央电视台2004年主办的“城市中国”系列活动中，青岛市荣获“中国十大最具经济活力城市”称号。2005年在中国城市网和新浪网组织的评选中,青岛均被全国各地网民分别评为“中国人最向往城市”和“中国最具魅力城市”第一名。
青岛是山东最大的工业基地。轻纺、食品、饮料工业有传统优势，新兴的电子和家电工业在全国占有重要位置。青岛又是国家重要的化学工业基地，橡胶工业产值和利税居全国前列。作为胶东半岛制造业的“龙头”，青岛重点发展港口经济、旅游经济和海洋经济三大特色经济；建设电子信息基地、交通运输设备基地、石油化工基地和新材料基地四大产业基地；培育石化产业集群、电子产业集群、家电产业集群、汽车产业集群、造船产业集群和港口产业集群六大产业集群，使青岛成为胶东半岛制造业基地的主体部分之一，进一步加强在区域经济发展中的龙头地位。
2、旅游交通条件
（1）青岛海港口岸是国家批准对外开放的一类口岸，水深域阔，终年不冻不淤，年通过能力已超过一亿吨,与世界130多个国家和地区的450多个港口有贸易往来，为我国沿海第二大外贸口岸和世界十五大口岸之一。2004年港口吞吐量达到16303万吨。
（2）青岛国际机场二期扩建已经完成，扩大了停机坪、航站楼和停车场，将跑道延长至3400米，使其满足B747-400、MD-11、A340-300等飞机以及更大型飞机直飞大洋州和欧、美国际航线的使用要求。2004年青岛机场旅客吞吐量达480.84万人次、货邮吞吐量10.45万吨，在全国140个机场中分别排名第13位和14位，旅客吞吐量在民航发达的华东地区名列第4位，青岛国际机场已跨入国内大型空港的行列。
目前青岛国际机场通航城市已达到56个，其中国内46个，国际8个，地区2个；拥有航线89条，其中国内78条，国际9条，地区2条。基本形成了由青岛向全国辐射向亚洲延伸的空中交通网络。2005年9月，青岛机场开通了青岛经北京至法兰克福、巴黎、洛杉矶的国际航线；2006年1月，青岛机场开通了青岛经广州至澳大利亚悉尼的国际航线，旅客从青岛出发，将可以一票到底，通达欧美和澳洲。这也是我省首次开通至欧美和澳洲的空中航线。
目前青岛机场的第三期扩建工程已经开工，机场三期扩建完成后，年客流量预计将突破1500万人次；建设第二条跑道或新建机场的研究论证也已经列入了议事日程。青岛机场在航空客运与航空货运方面将成为中国北方重要的枢纽航空港之一。
（3）青岛是胶济铁路的终端，有直达华东、华北、华南、 西北、东北各大城市的客货运列车。胶济铁路电气化工程不断进展，目前运行时速可达140公里，青岛与济南之间运行时间缩短至3.5小时，到2006年6月运行时速将达到200公里。客货分线运输将成为胶济铁路扩建的主要内容，在本规划期内启动。
（4）青岛公路的等级水平已居全国前列，迄今为止，青岛市已建成济青、胶州湾、西流、夏双、潍莱、同三、青银、206国道、前湾港疏港等9条高速公路，高速公路总里程达到524公里，高速公路通车里程和密度位于全国同类城市之首，已初步达到发达国家水平。各郊区市到青岛市区的行车时间已基本控制在1小时内，形成“1小时交通圈”。
（5）市内各主要景区道路畅通，已开通通往崂山景区的三条旅游专线公共交通车营运线路和串联部分市区景点的旅游汽车专线，青岛湾至浮山湾、竹岔岛的海上旅游航线。市郊各主要景点的可进入性较好，公路交通可通达市行政区域的各主要旅游景点。为适应旅游业发展的需要，各县级市和旅游开发单位还投资建设和改善了一些旅游专线公路。 目前已建成大河东至崂山巨峰的登山公路和索道、胶南至琅琊台的旅游专用柏油路面公路、平度大泽山盘山旅游专线公路、即墨温泉至田横镇的旅游专线柏油路面公路。
（6）正在建设中的连接胶州湾东西两翼的滨海交通大道为高等级干线公路，全长280公里，将串联由胶南琅琊台至即墨五龙河的沿海新城市组团和主要旅游区；已开工建设的青岛海湾大桥东起青岛主城区李村河口，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖，路线全长约35.4公里，预计2008年奥运会前通车；全长5.5公里的青岛至黄岛海底隧道已获国家批准，即将开工，跨海大桥与海底隧道的建设将极大缩短青岛与黄岛之间的距离；正在建设中的由团岛至石老人的青岛滨海步行道已经接近全线完工，串联、整合了市区滨海环境和旅游资源，拓展了滨海旅游活动的空间，形成了亮丽的城市景观。
3、区域供电、供水、供热、燃气、通讯和其他有关市政设施
青岛地区电网发电装机容量138万千瓦，青岛发电厂二期扩建两台30万千瓦热电联产工程正在建设；青岛市区目前供水能力83万立方米/日，市区供水管网比较完善；以热电厂为骨干，集中供热达到2108万平方米；青岛市现有管道煤气、管道液化石油气、管道天然气和瓶装液化石油气四种供气方式，全市供气输配系统基本形成，气化率达100％，首先满足居民和第三产业燃气消费；青岛市目前已形成集程控交换、数字传输、移动电话、数据通讯、卫星通讯于一体的现代化综合电信网络，市话交换机总容量299.75万门，截至2004年年底，市话用户达到204.9万户，移动电话用户达到376.32万户，互联网用户累计达66.45万户。
4、制约条件
（1）青岛本地淡水水源比较短缺,在一定程度上依靠黄河引水。但海水淡化存在较大的发展空间和市场前景。
（2）季节分明，以海滨观光娱乐为主的旅游产品经营淡旺季差别明显，近年来已有显著改善。
（3）城市道路建设增长速度低于机动车增长速度，急需建设轻轨、地铁等公共轨道交通设施。城区及景点附近机动车停车场不足；旅游团队大型空调客车停车场数量不足，在旅游旺季已无法满足旅游接待的需要。
（4）流亭机场目前的规模、设施跟不上国际化城市发展和客流量快速增加的需要；铁路运力难以满足旅游高峰期客流量的需要。
（5）高中档旅游饭店发展较快，中低档旅游客房相对不足；在空间布局上，旅游饭店过于集中于城区南部沿海地区，北部旅游住宿设施发展不足。
八、“十五”期间青岛市旅游业发展情况
（一）政府主导作用加强，明确城市发展、旅游业发展的战略目标措施
2000年1月7日，市政府颁布了《青岛市人民政府关于加快旅游业发展的通知》；2001年市政府确定旅游业为三大特色经济之一，颁布了《关于加快旅游特色经济发展的实施方案》；2003年，市九次党代会提出了青岛市委市政府确定了大力发展旅游业，建设国际海滨度假城市的发展战略；2005年，市委市政府确定了建设“全国重点中心城市” 、“世界知名特色城市”，“帆船之都”城市发展目标，正式印发了《关于加快旅游业发展的意见》，提出了青岛市旅游业发展目标和指导原则，实施旅游精品工程、促销工程质量工程的旅游发展战略。
（二）旅游立法工作取得新进展
2001年，中国加入世界贸易组织， 2002年，市人大根据世界贸易组织的规则和旅游业发展的实际，对《青岛市旅游管理条例》进行了必要的修改。
（三）旅游基础设施得到了很大发展，旅游环境进一步改善
我市先后开通了至法国巴黎、德国法兰克福、美国洛杉矶、新加坡、日本东京、大阪、福冈、韩国汉城、釜山、大邱、香港、澳门等14条国际（地区）民航航线，国内航线达到78条，2004年全年航空旅客吞吐量达到480.84万人次；开通了至日本下关的“理想之国”号和至韩国仁川的“香雪兰”号定期客货班轮；青银高速公路青岛段、滨海公路的建设及崂山环山公路的拓宽改造，使旅游交通更加顺畅。
截至2004年底，青岛市区道路总长度1732.6公里。共有公共汽、电车线路187条，共有营运的公交汽、电车3752辆，出租汽车8144辆，散客和市民自助旅游更加方便。
市区空气质量优良天数达到331天，占90.7%；近岸海域功能区国控点位水质达标率100%。市区区域环境噪声平均值53.6分贝，市区交通干线噪声平均值68.3分贝。
市区建成区绿化覆盖率达到38%，园林绿地面积达10361公顷，人均占有公共绿地11平方米，现有公园、动物园46个。
    围绕建设现代化国际城市的总体目标和城市功能定位，我市在城市建设和管理方面一年一个台阶，城市旅游环境和基础设施日趋完善，市民素质逐年提高。目前青岛保持着“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国人居环境奖”(第一名)等荣誉称号；2005年，青岛进入了国家首批“文明城市”的行列。青岛市委、市政府提出了建设“中国重点中心城市”、“世界知名特色城市”、“帆船之都”的战略目标；青岛创建中国最佳旅游城市的目标定位为“中国最佳旅游度假城市”。
（四）旅游资源保护和开发取得积极进展，旅游产品结构更趋合理
旅游投资呈现多元化、社会化、市场化趋势，旅游资源开发和项目建设取得积极进展，旅游产品结构趋向合理和多元化，旅游促销力度和效果明显。
    在政府宏观调控和积极引导下，市级旅游总体规划和专项规划、各市区旅游总体规划、重点旅游区规划和重点旅游项目规划的旅游规划体系日趋完整；沿胶州湾两翼新城市组团和旅游资源密集带风景区、度假区、度假地为重点的旅游资源开发格局开始形成；主要旅游度假区的规划和建设取得积极进展，度假旅游和休闲市场发展迅速，旅游度假产品渐成体系；旅游招商引资和旅游大项目建设的突破性进展，有力拉动了旅游业水平和效益显著增长；旅游节庆活动形成了以国际啤酒节和青岛海洋节两大节庆为重点品牌，月月有活动，季季有高潮的局面，丰富了市民和游客的文化生活；青岛的工业旅游项目开发走在了全国的前列，利用青岛的工业名牌企业，开发了青岛海尔工业园、青岛港、青岛啤酒厂、可口可乐公司等一批工业旅游项目；利用近郊农业、果业、渔业生产特色，开发了民俗旅游、农业、渔业生态和参与性旅游项目，受到市民和游客喜爱。旅游产品结构趋向合理和多元化，为游客提供了更多的选择余地。
（五）强化旅游整体宣传促销，加大了国际市场宣传促销投入和力度
市政府加大了对旅游宣传促销的投入，建立了城市形象宣传、奥运宣传、旅游宣传三大平台，扩大城市整体形象宣传；先后组织参加了30多个国际、国内旅游博览会；在国际市场，重点加大了传统国际客源市场的促销和新兴国家市场的开拓。邀请重点客源国和地区的重点旅行商和新闻媒体赴青岛市地考察旅游线路和宣传报道，赴日本、韩国、东南亚、德国、俄罗斯等20多个国家和地区进行宣传推介，发展与当地旅游部门的友好合作，有效地扩大了青岛在入境客源国的知名度和影响力；在国内市场，一方面组织大范围的地域性宣传推介，覆盖了100多个国内大中城市；一方面有针对性地重点抓好高端市场的宣传促销，扩大了我市在国内经济发达地区的旅游客源。
（六）建成了多元化的旅游信息网络
成立了旅游信息中心和旅游咨询服务中心，建立了青岛旅游“四网一库”信息服务系统和市级、区市两级旅游信息网站架构。通过国际互联网络，定期发布国内外旅游信息，实现了网上宣传促销；旅游企业行业管理实行了网络化管理。
（七）旅游产业规模增长迅速
截止2005年12月，全市拥有各类旅游企业500余家，其中，国际旅行社19家，国内旅行社289家，注册导游员5200多人，星级饭店115家，星级饭店客房14500多间，旅游区（点）88处，旅游直接从业人员6万余人，间接从业人员达30万余人。
（八）旅游经济指标保持了较快增长
1、“十五”期间，青岛市累计接待入境游客228.81万人次，年均递增21.3%,年均增幅比“九五”期间多12.8个百分点,平均增速提高150.58%；累计创汇13亿美元，年均递增23.76%，年均增幅比“九五”期间多14.62个百分点, 平均增速提高159.96%；其中2005年接待入境游客68.44万人次，创汇超过4.1亿美元，分别比“九五”末期的2000年增长162%和190%。

图表 1-1 1996-2005年接待入境游客及外汇收入情况










表1-2   1996-2005年接待入境游客数量及收入情况      
年  份        接待人数        增幅(%)        创汇(万美元)        增幅(%)
1995        173334        14.4        9226        0.28
1996        181116        5.16        7557        -18.10
1997        197890        15.65        9804        29.73
1998        199547        0.84        10230        4.35
1999        227679        14.10        11448        11.91
2000        260592        14.46        14288        24.81
“九五”累计        1066824        8.50(平均递增)        62553        9.14(平均递增)
2001        323079        23.98        17751        24.24
2002        417452        29.21        23975        35.06
2003        341158        -18.28        18061        -24.67
2004        522000        53.01        28800        59.46
2005        684407        31.11        41493        44.30
“十五”累计        2288096        21.30（平均递增）        130080        23.76（平均递增）

2、“十五”期间，青岛市累计接待国内游客9575万人次，年均递增13.75%，比“九五”期间年均增幅多4.73个百分点, 平均增速提高52.44%；国内旅游累计收入776.57亿元，年均递增20.2%，比“九五”期间年均增幅多6.9个百分点, 平均增速提高51.88%；其中2005年接待国内游客2449万人次，国内旅游收入超过222亿元，分别比“九五”末期的2000年增长90.44%和150.95%。
表 2-1  1996-2005年接待国内游客及收入情况










表2-2   1996-2005年接待国内游客数量及收入情况
年  份        接待人数(万人)        增 幅（%）        收入（亿元）        增幅（%）
1995        835        --------        47.60        -------
1996        902        8.02        50.00        5.04
1997        963        6.74        55.03        8.10
1998        1014        5.00        60.59        10.79
1999        1132        11.63        71.60        18.17
2000        1286        13.60        88.7        23.88
“九五”累计        5297        9.02(年均递增)        324.92        13.3(年均递增)
2001        1519        18.12        102.80        15.90
2002        1795        18.20        130.62        27.00
2003        1655        -7.80        136.80        4.73
2004        2157        30.33        183.79        34.35
2005        2449        13.53        222.59        21.11
“十五”累计        9575        13.75(年均递增)        776.57        20.20(年均递增)

3、“十五”期间，青岛市累计接待游客总数9805万人次，年均递增13.92%，比“九五”期间年均增幅多4.9个百分点, 平均增速提高91.92%；累计旅游总收入869亿元，年均递增20.58%，比“九五”期间年均增幅多7.85个百分点, 平均增速提高61.66%；其中2005年接待游客2518万人次，旅游总收入超过256亿元，比“九五”末期的2000年分别增长91.92%和154.68%。
表 3-1  1996-2005年接待游客总数及旅游总收入情况












表3-2   1996-2005年接待游客总数及总收入情况
年  份        接待人数(万人)         增 幅（%）        收入（亿元）          增幅（%）
1995        852        ---------        55.2        -------
1996        920        7.98        56.2        1.81
1997        983        6.85        63.14        12.34
1998        1034        5.19        69.05        9.36
1999        1154        11.61        81.07        17.41
2000        1312        13.69        100.52        23.99
“九五”累计        5403        9.02（年均递增）        369.98        12.73（年均递增）
2001        1551        18.22        118.00        17.41
2002         1837        18.40        150.52        27.60
2003        1689        -8.06        136.8        -9.12
2004        2210        30.87        207.7        51.83
2005        2518        10        256.2        20.8
“十五”累计           9805        13.92（年均递增）        869.22        20.58（年均递增）
  
   九、“十五”期间旅游业存在的主要问题
（一）旅游产品结构尚需进一步调整
产品结构仍以观光为主，度假产品和度假区正处在发展阶段；游客滞留时间短、淡旺季差别仍比较明显；海上旅游活动种类较少，参与性、体验型海上旅游尚有较大的潜力和发展空间；夜间旅游文化活动和城市休闲产品不足；旅游购物占游客在青花费比重较低。
（二）产业结构和投资结构仍需进一步调整
    政府主导、市场导向的投资机制尚待进一步完善，旅游产业结构、投资结构与市场需求仍有脱节；供求比例和产业结构失衡的情况仍未彻底解决。
（三）旅游资源保护措施仍需加强
    缺乏旅游资源保护方面的统一法规，旅旅游资源保护措施不落实，房地产项目全占土地一度造成城区经济的空心化和旅游区土地的过度房地产开发，给旅游业可持续发展埋下隐患。
（四）产业整体素质需进一步提高
旅游企业改革相对滞后，国有企业和经营型事业单位仍然存在法人治理结构和资产组织形式不够健全，产业增长方式尚未实现向集约型经济增长方式的根本转变。企业规模、组织形式难以适应社会融资、服务贸易市场开放、发展和竞争的需要；难以适应网络化、信息化旅游经济发展的需要。
（五）城市建设发展不平衡，基础设施不够完善
城市南部滨海区域与中、北部区域发展不平衡，环境质量和城市风貌存在南高北低的差距。旅游景点和接待设施过于集中沿海一线；城市导游标识、公共厕所、停车场不足，旅游旺季时，城市南部沿海接待压力很大。





十、“十一五”期间旅游发展形势的分析与评价
（一）市场环境分析
1、中国加入世界贸易组织后，包括旅游业在内的国际服务贸易市场日趋开放，外国旅游企业将更多地进入中国旅游市场；中国在世界贸易格局和东南亚经济体系中发挥越来越重要的作用，为中国旅游业的发展提供了新的发展机遇和广阔的市场空间。中国旅游业将建立符合国际规则的市场机制，集团化、网络化的经营模式将逐渐取代传统的企业经营模式成为旅游业的主流。
2、在世界范围内，旅游业是一个具有生机和活力的新兴产业。2004年全球国际旅游接待人数达7.6亿人次。预计到2020年，全球将接待16亿国际旅游者，国际旅游消费将达到2万亿美元，国际旅游人数和消费年均增长4.35%和6.7%，远远高于世界经济年均3%的增长率。
3、21世纪前20年，中国旅游业将以更加成熟的姿态进入一个全新的历史发展阶段，成为国家新的支柱产业，我国将成为世界旅游发达国家之一。国家旅游局提出了旅游业总收入20年翻三番的持续倍增计划，到2020年我国旅游业总收入将超过3.6万亿元人民币（见《中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要》）。
4、 我市作为北京申办2008年奥运会的伙伴城市，积极参与了申奥活动，2001年7月13日，国际奥委会在莫斯科投票决定北京作为2008年奥运会的承办城市，我市将承办2008年奥运会海上比赛项目。随着奥运会的筹备和举办，我市在国际上的知名度将得到大幅提升，吸引大批国内外游客。旅游业将是奥运会的最大受益者，对于我们开发国内外旅游市场极为有利，奥运会期间将出现国内外游客接待高峰，奥运前后都将为旅游业带来黄金市场机会，创造理想的社会效益和经济效益。
5、2002年，国际展览局投票决定，由上海举办2010年国际博览会,也给青岛旅游业带来了巨大的市场机遇。青岛作为距北京和上海之间各一个小时空中航程的海滨旅游度假胜地，可以利用北京奥运会和上海世博会这两大世界盛会，确立海滨度假天堂的形象，招揽更多的入境旅游客源。
6、随着我国改革开放的深入和经济发展，人民可支配收入和带薪假期的增加，国内旅游市场呈现持续增长势头，节假日旅游热使国内旅游市场的主体作用更加突出。
7、中国公民自费出境旅游已开始成为新的消费增长点，可选择的出游国家和地区范围逐渐扩大，出境旅游的数量和消费水平出现较快增长。
8、旅游业作为未来经济发展的支柱产业和新经济增长点的战略地位，已成为各地政府的共识。旅游技术手段的进步，信息、交通条件和旅游接待服务设施的改善，旅游从业人员素质、旅游服务质量和效率的不断提高，旅游市场打破地区封锁、形成区域联合，将成为国内旅游市场的主要竞争趋势。
9、2003年春季爆发的非典型肺炎的疫情，给中国旅游业带来了巨大的影响。海内外旅游市场一度出现停滞，全国旅游业都遭受了严重的影响。2003年7月，世界卫生组织宣布取消对各主要疫情国家和地区的旅行警告后，我市旅游市场宣传促销快速启动，旅游市场快速恢复，整个“十五”期间的旅游业总收入仍然保持了20.58%的平均增长幅度。
10、随着汽车进入家庭、春节、“五一”、“十一”黄金周长假的实行，国内居民消费水平提高，拥有了更多可支配的闲暇时间，自驾车旅游、个性化的散客旅游、家庭休闲度假旅游、参与性旅游正在快速成为国内游客出游的重要选择。
（二）主要技术指标预测
1、入境旅游市场预测
    旅游在消费结构中需求弹性较大，对国际社会政治经济因素变动反映比较敏感，“十五”期间海外旅游市场的各年发展水平不均衡，但随着我国对外经贸的增长，奥运效应的拉动和我市在国际上知名度的提升，国际旅游促销投入的加大，“十一五”期间入境游客可能有较大幅度的增长。我市开发多元化市场的努力，可能使一些过去客源输出基数较小的客源国可能出现较大幅度的增长。一些客源输出基数较大的传统客源市场的增长幅度有可能超过“十五”期间的发展水平。
预计“十一五”期间，我市接待入境游客人数的年均增长比例，将基本保持在15%左右；2011至2020年,由于基数较大,年均增长幅度可能趋缓。
1)以2005年为基期， 2006年到2008年期间，入境游客人数将保持较快增长势头。预计到2008年，当年接待入境游客100万人次，年均增长14％，旅游外汇收入达到7亿美元(人均消费700美元)，年均增长19％。
2)以2005年为基期,受奥运“余热“及上海举办世界博览会的影响，入境游客人数仍将有较大的增长空间。预计到2010年，当年接待入境游客130万人次，年均增长14％，旅游外汇收入9亿美元(人均消费692美元)，年均增长17％。上述入境游客预测指标变化趋势可见表4-1至图表4-4：

表 4-1  入境游客人数预测（万人次）








表 4-2  旅游外汇收入预测（亿美元）








表 4-3  入境游客人均花费预测（美元）






表4-4  青岛市“十一五”期间接待入境游客预测
项   目        计量单位        “十五”
2001-2005        “十一五”
2006-2010
（1）        本期接待        万人次        229        515
        年均增长率        %        21.30        14%
（2）        期末接待        万人次        68.44        130
        比上期末增加额        万人次        42.38        63
        比上期末增长率        %        162.64        101.6%
（3）        本期创汇        亿美元        13        35
        年均增长率        %        23.76        17%
（4）        期末创汇        亿美元        4.15        9
        比上期末增加额        亿美元        2.72        4.85
        比上期末增长率        %        190.40        116.87%
（5）        期末人均花费        美元        606.26        692
        比上期末增加额        美元        57.97        85.74
        比上期末增长率        %        10.57        14.14

2、国内旅游市场预测
    国内旅游收入将仍是我市旅游收入的主体。由于基数较大，考虑城市合理旅游容量的制约，预计2008年,国内游客增长将出现峰值，其后国内游客的年均增长速度将逐渐放缓，人均花费呈逐年上升趋势，旅游业从规模扩张为主转向以人均消费水平上升和综合效益增加为主。国内旅游收入额既考虑规划期物价变动因素，又考虑人均消费水平的增长。
（1） 以2005年为基期，预计到2008年，年接待国内游客达到3000万人次，年均增长7％；国内旅游收入达到390亿元(人均消费1300元)，年均增长21％。
（2） 以2005年为基期,预计到2010年，年接待国内游客3515万人次，年均增长8％，国内旅游收入512亿元(人均消费1457元)，年均增长18％。
以上规划指标详见表5-1至5-4:
表 5-1  国内游客人数预测（万人次）







表 5-2  国内旅游收入预测（亿元）






表 5-3  国内游客人均花费预测（元）







表5-4： 青岛市“十一五”期间接待国内游客预测
项    目        计量单位        “十五”
2001-2005        “十一五”
2006-2010
（1）        本期接待        万人次        9496        15290
        年均增长率        %        13        7.5
（2）        期末接待        万人次        2449        3515
        比上期末增加        万人次        1163        1066
        比上期末增长率        %        90.44        43.52
（3）        本期收入        亿元        776.57        1885
        年均增长率        %        20.2        18
（4）        期末收入        亿元        222.59        512
        比上期末增加额        亿元        133.89        289.41
        比上期末增长率        %        150.95        130.02
（5）        期末人均消费        元        908.90        1457
        比上期末增加额        元        219.16        547.71
        比上期末增长率        %        31.77        60.30
   
3、旅游总收入及综合经济指标预测
(1)以2005年为基期，2006-2008年旅游总收入年均增长21％，2008年达到450亿元。
(2)以2005年为基期，2006-2010年旅游业总收入年均增长18％，2010年达到580亿元。
以上计划指标详见表6-1至6-2:
表6-1 旅游总收入预测（亿元）







表6-2  规划期主要年份经济指标预测
计划期        “十五”期间        “十一五”期间预测
主要年份        2000        2005        2008        2010
(1)        入境游人数（万人）        26.06        68.44        100        130
        年均增幅        8.5%        21.30%        14%        14%
(2)        旅游外汇收入（亿美元）        1．43        4.15        7        9
        年均增幅        9.14%        23.76%        19%        17%
(3)        国内旅游人数（万人）        1286        2449        3000        3515
        年均增幅        9.02%        13.75%        7%        7.5%
(4)        国内旅游收入(亿元)        88.7        222.59        390        512
        年平均增幅        3.26%        20.20%        21%        18%
(5)        旅游总收入(亿元)        100.52        256.2        450        580
        年均增幅        9.02        20.8%        21%        18%

十一、旅游资源的基本类型与特征
（一）青岛市旅游资源的基本类型
青岛集城、海、山、文、商于一体，有独特的历史文化特色和优美的自然景观，良好的经济和对外贸易基础，旅游资源类型较多，某些具有独特性，是青岛市旅游业发展的基础条件。根据GB/T18972-2003国家标准《旅游资源分类、调查与评价》所作的初步调查，青岛市旅游资源主要有地文景观、水域风光、生物景观、天象与气候景观、遗址遗迹、建筑与设施、旅游商品、人文活动八大类、二十八个亚类、八十七种基本类型。根据标准的有关规定，本规划的资源分类，从青岛的资源实际出发，增加了一个亚类和八种基本资源类型。包括亚类AZ岬角，类型ADZ海蚀地貌、AZA岬角、BEZ海湾、BEY海水浴场、CCZ山地花卉地、CCY海岛花卉地、DAZ海滋现象多发地、GAZ土特产（详见附表1：《青岛市主要旅游资源分类》）。
（二）青岛市旅游资源的基本特征
1、资源组合与类型结构特征
　　青岛市自然旅游资源、人文旅游资源的类型及数量较多，在国内外具有一定的品位等级与知名度，资源开发有较大的潜力和灵活性。
自然旅游资源和人文旅游资源在空间上相叠或靠近，观光类资源、休闲类资源、参与性游乐资源的多样性，有利于开发综合性的旅游产品。
人文类旅游资源遗迹类静态资源比较丰富，历史文化传统和近代外来文化的影响，使多元文化背景的相互融合极具特色，一些人文旅游资源对特定的客源国具有知名度和吸引力。
以城市海滨、沙滩、温泉、山林、海岛等各具特色的度假资源众多并具有多样性，适于开发多种类型的度假产品。
　　青岛是国家历史文化名城，是国内唯一经历过两次世界大战炮火洗礼的城市，现存有众多的兵营和炮台遗址。德国殖民者侵占青岛后，强迫清政府签定了租借青岛99年的不平等条约，为了长期霸占和经营青岛，德国殖民者建立了一套比较完整的国家机器、军事设施、市政设施和旅游设施，实行了自由港制度，大批在中国和东亚的欧洲商人和游客云集青岛经商和游历避暑，使青岛逐渐形成了东西方文化交汇的文化特色和城市风貌。具有24国建筑风格的以欧陆近代建筑为主的建筑群依山而建，构成了“红瓦绿树碧海蓝天”的独特城市景观。第一次世界大战后，中国人民为收回青岛主权和反对《凡尔赛和约》，爆发了“五四”爱国运动，挫败了日本图谋永久霸占青岛的阴谋。青岛遂成为“五四”运动的导火索。三十年代，青岛汇集了老舍、闻一多、梁实秋、沈从文、萧军、萧红、洪深等大量文化名人，在中国新文学运动中发挥了重要的作用。在中国的海滨城市中，青岛市城海山浑然一体的景观形象较为独特。青岛市区环抱胶州湾，具有众多优质沙滩和海滨岬角，分布着优良的度假休闲资源。城区范围内有多处大面积城市山林；山海相连的道教名山─崂山位于市区东部沿海，距城市中心的空间距离仅为三十余公里。众多的沿海岛屿形成了环绕青岛的美丽岛链，灵山岛、竹岔岛、长门岩、田横岛、斋堂岛等分别有壮观的地质风貌，丰富奇特的生物资源和悠久的历史文化。青岛又是东部沿海重要的经济中心城市，具有雄厚的工业、农业基础，集中了全国60％的海洋科技院所和人才，集中了一批国内知名的工业
名牌产品，可依托这些资源优势开发丰富多样的旅游产品。
2、资源品位特征
　　青岛市主体旅游资源品位和知名度较高，城市风貌景观和文化特色突出，海滨度假资源在中国北方城市中最为丰富。青岛海滨风景区和崂山风景名胜区为国家级风景名胜区。青岛市南海滨风景区和崂山风景区是首批国家AAAA级旅游区点；位于黄岛区的薛家岛是依托市区最近的狭长半岛，有优美的海岸风光和良好的沙滩、海湾，具有开发强度低和半封闭的优势，可成为中国北方最具吸引力的海滨度假区；灵山岛是中国北方海拔高度最高的海岛，有着十分丰富的地质地貌景观，壮观的地质断裂带、火山砾岩群和海蚀沉积岩，有很高的观赏价值，在我国的海岛中是不多见的；即墨温泉地热水资源丰富，富含对健康有利的多种矿物质，是比较难得的海水温泉，适合开展温泉保健度假。即墨温泉在两千多年的西汉时期就已经很有名了。汉昭帝始元五年(公元前82年),六月,胶东王封其子安国为温水侯,东汉科学家张衡在《温泉碑》中有“有疾厉兮，温泉泊焉”之句，是利用温泉治病的最早文字记载。可见即墨温泉用于治病的历史非常悠久；琅琊台具有较高的历史文物价值，在日本客源市场上具有较高知名度；天柱山魏碑石刻在中国书法史上有重要地位，在日本书法爱好者中颇有影响；平度基督教教会建筑群在南美基督教浸信会会员中影响很大；即墨马山石林的火成岩柱状节理的规模与典型性在国内首屈一指，与当地出土的硅化木化石同为珍贵的地质珍品，不仅对地质科技工作者有较大的吸引力，在地质科普方面也有较大意义，可建成兼具科研、科普和旅游观光功能的自然地质公园。
3、空间分布特征
（1）青岛市域的旅游资源空间分布分为四个带：
—— 海域带：有灵山岛、田横岛、长门岩、大管岛、竹岔岛、斋堂岛等小型岛屿，适于开发海岛旅游观光度假休闲产品。
—— 海滨带：有沙滩、海湾、岬角、名山、古遗址、宗教建筑、近现代特色建筑、军事遗址、历史名人遗迹、度假地、观景地等基本类型，是青岛市主体旅游资源的密集区。新建的滨海公路，将连接琅琊、胶南、红岛、鳌山、田横五个新兴城市组团和海滨旅游区和度假区，使本区的交通更为便捷。
—— 中间带：指市区和郊区海滨附近区域，分布的旅游资源，如市内的海云庵庙会、十梅庵公园、港区、工业名牌厂区；即墨市马山石林、小龙山、胶州市三里河遗址、艾山、南阡古文化遗址等，这一区域内旅游资源的特点是专业性强，可进行专项旅游产品开发。
—— 腹地带：指青岛市域的北部区域，分散分布有部分旅游资源，数量虽然不多，但有些是品位高、有特色、唯青岛独有的资源，如天柱山魏碑石刻、平度基督教会建筑群等。   
青岛市旅游资源的空间分布特征决定了青岛市旅游资源开发由市中心区向海滨两翼、及由海滨向海域及腹地带逐步扩展的格局，有利于形成多条区域性旅游线路。
（2）青岛周边地区的旅游资源：
    泰山风景区（被联合国教科文组织列为世界自然和文化遗产）、曲阜、邹平儒文化圣地、泉城济南、临淄齐国故都、淄博蒲松龄故居、临沂银雀山汉墓、烟台蓬莱阁、威海刘公岛北洋水师旧址等。根据全省旅游产品开发布局，全省分为以泰山、泉城济南和孔孟之乡为主体的山水圣人旅游线和以青岛、烟台、威海为主体的黄金海岸旅游线。青岛作为山东经济中心城市、重要口岸和济青、烟青公路的起点，胶济铁路的枢纽，具有区位优势，被列为全省旅游规划一类旅游区的一号城市，带动周边地区旅游资源的作用较大。
青岛市旅游资源的空间分布特征，对于青岛市旅游资源开发由市中心区向海滨两翼、及由海滨向海域及腹地带逐步扩展，有利于形成滨海和内陆辐射旅游产业带和多样性区域旅游线路；可利用青岛的口岸优势，依托山东地区发达的公路网和周边地区丰富的旅游资源，发挥区域旅游中心城市的功能，形成以胶州湾两翼沿海海滨带为主体，以滨海交通大道为串联纽带，以滨海城市风貌、旅游景区、度假区为重点，其他旅游区域为次重点和延长点的旅游资源开发格局，促进资源的优化配置和有机整合。
十二、旅游市场分析
（一）客源市场结构
入境旅游市场反映国际旅游业的发展方向和市场需求，入境游客的消费层次较高，是旅游业非贸易外汇收入的主要来源；国内旅游业起步晚、发展快，游客基数较大，旅游消费水平逐年提高，是旅游业产值构成的主体。因此，以国际旅游市场为导向，以国内旅游市场为主体，突出重点、全面发展，符合我市旅游业发展的客观情况。
1、入境客源市场结构
（1）入境客源输出地：
据2005年统计，全年接待入境游客68.44万人次。客源分布：外国人59.62万人次,占87.11％；港澳同胞45553人次，约占6.66％；台湾同胞42677人次，约占6.24％。
在外国人中，前30位的客源国依次为韩国、日本、美国、俄罗斯、德国、马来西亚、新加坡、英国、法国、加拿大、澳大利亚、意大利、菲律宾、泰国、印度、印尼、瑞典、荷兰、西班牙、朝鲜、瑞士、阿富汗、新西兰、土耳其、丹麦、越南、南非、巴基斯坦、伊朗、奥地利；其中亚洲游客500156人次，约占外国人总数的83.89％；美洲游客27681人次，约占外国人总数的4.64％；欧洲游客38890人次，约占外国人总数的6.52％；大洋洲游客4967人次,约占外国人总数的0.83％；非洲及其他国家游客24483人次,占外国人总数的4.1％（见图表7-1）。
图表7-1   入境游客客源分布






（2）入境游客来青旅游目的：
据2004年统计，商务约占53％，观光约占34％，文化学术交流约占5％，探亲访友约占3％，其他约占5％（见图表7-2）。
图表7-2  入境游客来青目的






（3）入境游客年龄分布：
据2004年统计，24岁以下约占8％，25岁～44岁者约占54％，45岁～64岁者约占33％，65岁以上者约占5％（见图表7-3）。
图表7-3  入境游客年龄分布：






（4）主要入境客源国客源结构：
——韩国市场：商务旅游者、高尔夫旅游者、修学旅游者、儒教文化爱好者。
——日本市场：商务旅游者、中青年旅游者、游船旅游者、会议、奖励旅游者、短期度假者、徐福文化爱好者、书法爱好者。  
——欧美市场：主要是商务旅游者和各种专项文化旅游者。
——俄罗斯市场：主要是家庭海滨度假旅游者。
——台湾和港澳市场：以探亲访友者、观光、短期度假者和商务旅游者为主。

（5）入境游客在青花费：
2005年，在青过夜入境旅游者人均停留3.2天（外国人人均停留3.5天，港澳地区游客人均停留2天，台湾地区游客人均停留2.4天）,人均天花费187.16美元。其中，一日游入境游客人均天花费38.63美元。
按旅游花费构成统计，长途交通费34.3%，住宿费11.3%，餐饮费9.8%，景区游览费6.2%，娱乐费6.4%，购物费17.4%，市内交通费3%，邮电通讯费4.7%，其他6.9% （见图表7-4）。

图表7-4   入境游客在青花费








2、国内旅游市场结构：
（1）主要客源市场
2004年，来青本省游客占36.6%。省外客源地仍以经济较发达地区为主，依次是北京（6.0%）、江苏（5.6%）、上海（4.8%）、浙江（4.5%）、广东（4.2%）等地。省外游客停留天数较长（3.14天），平均花费较高（1076.4元）。
（2）来青国内游客旅游目的
　　“观光/游览”40.5%； “休闲度假”游占21.0%，商务旅游占13.7%，（见表8-1）。



图表8-1   国内游客来青目的





　　

（3）来青国内游客出行方式
　　选择与家人或亲朋结伴出游的占42.1%，个人出游的占28.9%，两者合计占到了七成多。“单位组织”和“旅行社组织”的分别有14.8%、8.2%。散客出行的方式明显超过包团出游（见表8-2）。

表8-2   国内游客出游方式








（4）来青国内游客旅游兴趣取向
　　在丰富多彩的旅游产品中，游客们最青睐的还是传统的“山海风光”，在最感兴趣的旅游活动中首选这一项的占78.6%；首选“文物古迹”和“民俗风情”分别以49.8%、44.3%列第二、三位；首选“艺术/节庆活动”和“饮食烹调”以30.9%、30.1%列第四、五位。说明除了提供多样化的旅游产品外，进一步促销、推广，使更多的游客熟识并选择，仍应注意并继续努力。
（5）来青国内游客职业构成
企事业单位管理人员占30.64%；服务销售人员占16%；专业及文教科技人员占14.26%；工人占6.3％，公务员占11.23%；离退休人员占4.36%；学生占3.98%；其他占8.43%（见表8-3）。
表8-3   国内游客职业构成








（6）来青国内游客消费层次
国内游客人均消费851.88元。其中，省内游客人均停留2.74天，人均花费534.4元；省外游客人均停留3.14天，人均花费1076.4元。选择到"旅馆/招待所"住宿的较多（44.1%），其次是选择住宿到高档一些的"涉外饭店/宾馆"（占31.4%）。
省外客源地仍以经济较发达地区为主，依次是北京（6.0%）、江苏（5.6%）、上海（4.8%）、浙江（4.5%）、广东（4.2%）等地。省外游客停留天数较长（3.14天），平均花费较高（1076.4元），选择住到"涉外饭店/宾馆"的最多，占47.0%，其次才是"旅馆/招待所"，占36.3%。
（7）来青国内游客消费构成
省内游客的在青消费中，有22.9%是购物消费，其次是住宿消费，占19.5%、餐饮消费17.2%、景点游览消费12.3%（见图表8-4）。而省外游客消费的主体是长途交通费，占27.5%，其次也是住宿费19.9%，第三是购物消费15.6%，餐饮费占13.9%（见图表8-5）。

图表8-4  省内游客消费构成        图表8-5  省外游客消费构成







（二）旅游市场层次和发展趋势
1、入境客源市场
入境市场呈波动增长态势，外国人占入境游客的比重逐渐增加，客源市场格局继续发生变化。2005年，来青游客排在前20位的国家（见表9-1）：
表9-1   2005年主要入境客源国排序
序号        客源国        游客人次        增幅（%）        序号        客源国        游客人次        增幅（%）
1        韩国        295111        44.1        16        印尼        2349        27.2
2        日本        177121        13.3        17        瑞典        1452        44.9
3        美国        23459        64.8        18        荷兰        1362        63.5
4        俄罗斯        12062        119.0        19        西班牙        1136        79.2
5        德国        10646        106.1        20        朝鲜        866        1119.7
6        马来西亚        6900        31.7        21        瑞士        788        64.9
7        新加坡        6060        30.3        22        阿富汗        752        --
8        英国        5744        94.4        23        新西兰        710        67.1
9        法国        5164        97.2        24        土耳其        654        --
10        加拿大        4397        73.7        25        丹麦        393        --
11        澳大利亚        4257        51.4        26        越南        267        41.3
12        意大利        3963        123.4        27        南非        256        --
13        菲律宾        3459        -4.3        28        巴基斯坦        202        1.5
14        泰国        3261        56.1        29        伊朗        181        --
15        印度        2973        15.5        30        奥地利        143        --
注:其中朝鲜入境客人主要是政府代表团访问我市。
根据统计资料和发展前景，把青岛的入境客源市场分为两级：
（1）一级市场（近程市场）：
①东北亚市场：韩国、日本和俄罗斯远东地区。2005年，我市全部入境客源中，韩国游客约占43.12％，日本游客约占25.88％，港澳地区游客约占6.66％，台湾游客约占6.23％。随着我市对外开放的不断深入，旅游环境不断改善，国际直达航班增加，韩国、日本和东南亚客源一度持续增加。特别是韩国的历史文化传统带有较浓的儒教文化色彩，韩国与青岛的经济关系日益密切，在青投资企业快速增加，韩国企业在青的投资约占其在华投资的三分之一，在青常驻人员较多，商务客人增长较快。2003年5月，非典疫情爆发，中国及青岛的旅游业受到冲击，包括日韩在内的入境来青游客首次出现了负增长，但青岛市政府及旅游部门采取了及时有效的措施，2004年日韩来青游客恢复到正常水平，并分别比2002年增长34.2％与19.5％。2005年，日韩来青游客在2004年的基础上又分别增长44.1%和13.3%。
②港澳和台湾地区：港澳和台湾地区，历来是青岛的重要传统客源市场，从截止2004年的统计看，香港和澳门地区游客呈逐年小幅下降趋势。2001-2004年，港澳地区来青游客平均年递减2.3%；台湾游客呈逐年小幅上升趋势。2001-2005年，台湾地区来青游客平均递增7%（见表9-2）

表9-2    “十五”期间港澳和台湾地区来青旅游统计
年份        港澳地区来青人次        增幅（%）        台湾地区来青人次        增幅（%）
2000        37605        ——        22794        ——
2001        35266        -6.22        24795        8.78
2002        31355        -11.09        29941        20.75
2003        24781        -20.97        20740        -30.73
2004        34215        38.07        29925        44.29
2005        45553        33.14        42677        42.61
累计        131617        平均增幅3.91%        105401        平均增幅13.36%

2003年受“非典”疫情影响，港澳和台湾地区来青游客人次分别同比下降21%和31%。2004年，出现恢复性增长。港澳和台湾地区来青游客人次分别达到34215人次和29925人次，比2003年同比分别增长38%和44%，2005年，又在2004年基础上分别增长33%和43%。
港澳地区与青岛地区有较多的经贸往来。来青的港澳游客中，商务客人仍然是主流，纯旅游的游客团体已有下降的趋势，度假客人特别是家庭度假客人还不多。由于港澳地区人口总数不大，尽管青岛近几年开发了一些新的旅游项目，青岛传统的观光旅游产品对港澳游客的吸引力已经开始下降，纯旅游的回头客较少。适时推出针对港澳度假客人的度假产品，以及利用奥运机遇扩大对港澳市场的营销拉动，可能是将来港澳市场开发的重点。
台湾地区人口总数远大于港澳地区，与青岛有较多的历史渊源，经贸方面也有较多来往。近年来，台湾地区游客保持了小幅增长，除商务游客为主外，探亲游客和观光游客分别占有一定比重。奥运会的历史机遇，可能使台湾地区来青游客在本规划期内出现较大的增长，但政治环境变化的影响，有可能使台湾地区来青游客人次出现波动。
③东南亚、南亚：东南亚诸国，与我国有着传统的文化经贸联系，马来西亚、新加坡、菲律宾、印尼、泰国，是列入境客源国前20名的国家（见表9-4）。
随着中印关系的改善和印度经济的发展，位于南亚次大陆的印度来华旅游者引人注目的连续增长（见表9-3），由于印度的人口基数大，特别是印度有一个人口较多的中产阶层，是值得重视的极具潜力的入境客源市场。
菲律宾、印尼虽然在我市入境客源国中排名比较靠前，但多数是外轮的低级船员，食宿均在船上，下船登陆后一般消费较低，具有一日游游客的性质。



表9-3    东南亚、南亚主要入境客源国来青游客统计
     年 份
国  别        2000         2001         2002         2003        2004        2005        平均增幅（%）
马来西亚        2511        3379        6706        3658        5240        6900        22.41
新加坡        6321        4616        4623        3801        4650        6060        -0.84%
菲律宾        7974        6818        7468        2630        3613        3459        -15.38
泰国        780        906        1393        749        2089        3261        33.12
印度尼西亚        1241        1727        2379        1273        1846        2349        13.61
印度        ——        1847        2066        1646        2575        2973        12.64
合计        18827        19293        24635        13757        20013        25002        5.84

（2）二级市场（远程市场）：
①欧洲：以德国、英国、法国、俄罗斯、意大利、瑞典、荷兰、西班牙游客居多，青岛与欧盟国家有较多的商贸和经济往来；德国巴伐利亚州在青岛设有商务代表处；目前来青的欧洲游客主要是商务游客。随着2005年9月青岛开通至欧洲主要枢纽机场法兰克福和巴黎的航班，欧洲到青岛更加便捷，对欧洲市场的开发还有较大的增长空间。俄罗斯来青游客以俄罗斯远东地区居多，主要是夏季到海滨度假的游客，以家庭出游为主，一般都选择在青岛主城区的海滨酒店住宿，停留时间也较长。随着青岛度假旅游产品的开发，青岛近郊的度假区和度假地，将会吸引分流俄罗斯远东地区入境来青的度假游客。奥运会帆船比赛的参赛国家和地区，是我市在奥运会前后重点开发的国际市场。
②北美：美国和加拿大是北美地区来青游客最多的国家，也是华裔华侨较多的国家。青岛与美国有较多的经贸往来，美国游客多年来一直稳居青岛入境游客的第三位，来青游客以华侨华人和商务游客居多，美国太平洋舰队也几乎每年都有舰只抵达青岛访问。2005年9月开通了青岛至洛杉矶的航班，青岛与北美的交通更加便捷，北京奥运会和上海世博会，将是青岛扩大在北美市场影响和吸引力的重要机遇。
③大洋洲：由于大洋洲人口较少，市场潜力有限。来青游客以澳大利亚游客居多，多年维持在两千多人的水平，2005年达到了四千多人，出现较大增长。来青游客中，有相当部分是华侨华人。2006年初开通的青岛经广州至悉尼的航班，交通条件有所改善，来青游客会有一定数量的增加。
2、国内旅游客源市场
国内旅游市场客源基数较大，消费水平逐年提高，是我市旅游市场的主体。
（1）一级市场：长江三角洲、珠江三角洲地区和环渤海经济圈的大中城市客源占我市国内游客总量的51.55％。上海、北京、天津等大城市及周边地区、辽东半岛、长江三角洲、江苏等省经济相对比较发达，客源比较集中，消费水平在国内游客中较高，与我市距离适中，经济联系比较密切，已成为我市的主要旅游客源地和国内旅游的传统市场。但其中散客旅游占有较高比例，公务商务客人较多。广东珠江三角洲地区经济比较发达，团体北上的游客有上升的趋势，具有一定的发展潜力。经旅行社组织的团队旅游者的比例（21.79％）和旅游者消费水平（人均花费1102.36元）居于所有来青国内游客首位，是国内旅游的高端市场，消费水平明显高于其他地区。目前存在的主要问题是，
（2）二级市场：华南、华中、西北、西南地区大中城市。
    以上四个地区共占我市国内游客总量的13.66％，客源主要集中在大中城市，以公务和散客为主。其中华南、西北、西南地区在地理上距离我市较远，长距离国内旅游的费用较高，经济发展状况都是主要的市场制约因素。但豫、陕、晋、冀等中西部地区，在空间距离上离我市较近，在旅游资源上与我市有较强的差异和互补性，随着中原地区高速公路建设和西部大开发带来的经济发展，来青旅游客源有着较大的增长潜力。来自这些地区的游客主要以观光和团体游客为主，消费水平总体较低，停留天数较短；随着国家开发西部、西部居民收入和消费水平的提高，来自中西部内陆地区的游客消费水平将会有质的提高。今天的低消费游客，有可能在不远的将来成为中等消费的回头客。积极发展与中西部地区的旅游合作，为低消费的游客提供良好的城市环境和服务，将会拉动青岛旅游质量和效益的提升。
（3）三级市场：本省及周边地区
由于本省及周边地区经济发展较快，人民生活水平有较大提高，公民有薪假期的增加，交通条件的改善，使双休日出游来青的本省游客有较快的增长，本省客源占全部来青国内游客比重达38.7％。本省客源地由于距离较近、交通方便，散客和双休日出游者比例较高、自流量大、自然增长较快，同时具有滞留时间短、较少依赖旅行社、旅游花费较少的特点。依托省内和周边旅游资源和发达的公路网，发挥青岛作为省内主要旅游集散地和目的地的优势，发展区域合作和省内及周边地区跨地域的旅游，将是开发省内旅游市场潜力，带动全省旅游发展的关键。
3、市民出游市场
青岛市民出游主要集中于节假日和双休日，由于市民出游人数多且时间集中，市场需求旺盛。外出旅游以家庭为主，中青年居多，工薪阶层约占67%。春节期间以南方景区和城市为主，少数客人赴东北参加冰雪专项旅游；“五一”节和国庆节期间，市民出游的主要旅游目的地：省内以泰山、曲阜和威海、蓬莱等地；省外主要有北京、西安、上海、江浙、黄山、张家界、昆明等地。出游方式以旅行社组团，省内以公路和铁路为主，省外以铁路和飞机为主。节假日大规模出游增开铁路旅游专列和民航包机，仍然出现供不应求的情况。为避免出现旅游质量下降和纠纷，旅行社已按照旅行社国内旅游服务质量要求标准普遍采用国内旅游标准组团合同，青岛市旅游局在旅游旺季开通24小时投诉电话，并与南京等国内其他城市旅游局成立联合投诉受理系统。
4、中国公民出境游市场
按照国家适度发展出境旅游的方针，目前我市已有6家国际旅行社被国家旅游局正式批准经营山东境内中国公民出境旅游业务。由于山东半岛经济发展较快，一些中等收入的城乡居民已具备出境旅游的消费能力，新婚蜜月旅游也开始选择出境旅游方式，加之我市交通方便，与香港、澳门、新加坡、韩国已开通直达航班，节假日开通至香港的旅游专列，旅行社包租豪华游船赴韩国旅游，出境游成为市民节日消费新热点。2004年全年我市市民出境游组团374个,出境旅游人数11106人次。市民主要出游目的地主要是港澳地区和韩国、泰国、新加坡、马来西亚、日本为主，价格大致与国内长程旅游相当，旅游者逐渐普及到中等收入家庭。春节、“五一”劳动节和国庆节期间出游人数较多，中国公民节假日出游已成为接待国旅游目的地的主要客源。我市中国公民出境旅游数量和消费能力持续增长，目的地日益多样化，传统“新马泰”旅游有所下降，中远距离的出游有一定的增加（目前，国家已经开放了76个国家和地区作为中国公民出境旅游目的地），游客人数将会有较大增长。据世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界第四大旅游客源输出国。
2001-2005年，我市公民出境旅游的主要目的地（见表10-1）：
表10-1:     2000年青岛市民出境旅游情况
       目的地
年份        香 港        澳 门        泰 国        新加坡        马来西亚        韩 国        日本
2000年        4569        3571        2425        1529        1482        1819       
2001年          3033        2061        2429        1491        1451        3499       
2002年        3161        3079        2437        1466        2688        4617        83
2003年        5546        5187        1807        1458        1434        1821        13
2004年        6613        2318        1759        1121        923        2318        1007
2005年                                                        
平均增幅（%）        9.7        -10.2        -7.7        -7.5        -11.2        6.2       
    十三、青岛旅游形象设计
(一)旅游形象设计分析
青岛自然景观和城市风貌独具特色，人文旅游资源和自然旅游资源相对比较丰富，作为经济中心城市、历史文化名城和重要的口岸城市，发展观光旅游和度假旅游在国内城市中具有一定的优势。青岛是处于北京和上海两大城市之间的最大海滨城市，至京沪的空中航程各为一小时；同时位居环渤海经济圈和长江三角洲经济圈两大高端旅游客源市场之间，区位优势十分明显。旅游形象设计应以本身特色资源为基础，以主要市场需求为导向，树立鲜明独特的旅游目的地形象。
青岛的主要市场制约因素是缺乏世界级的自然和文化遗产，在来华入境游客中知名度还不高，在海外市场格局中尚属温冷型城市，市场份额相对较低；同时，由于青岛地处北温带，季节分明，以海滨度假和海上娱乐为特色的滨海旅游淡旺季差别明显，旅游业的经济效益和社会效益受到市场季节需求变化的制约。
(二)基本功能和旅游形象
青岛应扬长避短，突破季节性旅游和单一旅游目的地的局限，发挥城市的经济文化和海空口岸优势，利用发达的公路网和信息网，依托周边地区丰富的高品位的旅游资源，重点开发海滨旅游观光度假功能的同时，策划全年性的旅游产品，发展城市的海滨旅游度假、国际会议博览功能、区域旅游集散地和信息中心的功能。借助2008年奥运会造势，推出“奥运扬帆胜地、海滨旅游天堂”的旅游形象口号，争取至2010 年初步建设为中国北方重要的风景旅游、休闲度假、国际会议展览中心和旅游中心枢纽城市。
由于“奥运扬帆胜地”，与2008年密切相关，作为本规划期的旅游形象口号使用无疑是醒目和实用的。但从基本固定和长期使用的角度，从全面涵盖青岛旅游主要内容的角度，该口号仍具有一定的历史局限性。青岛的旅游形象口号，是城市宝贵的无形资产，准确体现青岛旅游特色，得到市民和游客的广泛认同，简明、生动、易记，便于反复宣传和长期使用。从青岛这样一座在国内比较突出的带有欧陆建筑情调和城市风貌的海滨城市的特色出发，沿用前人表述的已被市民和游客广泛认同的“红瓦绿树、碧海蓝天”的城市形象，赋予体现旅游产业多元化发展的时代特征，本规划根据有关专家的建议和在旅游宣传促销中实际运用的效果反馈，确定“帆船之都、多彩青岛”的旅游形象口号，以便在今后的旅游宣传中，能够基本固定和长期使用。
十四、青岛旅游“SWOT”分析
1、优势
(1)资源优势：旅游资源丰富、特色突出、具有多样性。“山、海、城、文、商”有机结合，奇特雄伟的沿海山脉和道教文化、海湾、沙滩、岬角、礁石构成的绵延曲折海岸线、红瓦绿树碧海蓝天的欧陆风情建筑群和城市风貌、独特的东西方文化交融的历史文脉、发达的现代港口、工业体系和外经外贸，共同构成了旅游业发展的综合资源优势和发展基础；多元化的城市、海滨、温泉、山林、海岛、渔村度假资源在全国具有比较突出的度假资源优势，是中国最好的海滨度假城市。
(2)地理区位优势：位于东北亚经济圈主要城市群，靠近日本、韩国主要国际客源市场，与韩国、日本有方便的空中和海上航线和密切的国际经贸关系；位于海参崴至新加坡的西太平洋旅游航线中段，有发展国际豪华邮船的良好条件；在国内位于北京及环渤海经济圈、上海及长江三角洲经济圈两大高端客源市场之间，交通方便；省内已经形成了全国最好的高速公路体系。
(3)产品优势：青岛旅游资源的多样性，决定了旅游产品的多样性。传统观光产品特色主要是“城、海、山”三位一体，城市风貌具有典型的东西方文化交汇的特点，大批的欧陆建筑群座落于地势起伏的丘陵地带，构成了“红瓦、绿树、碧海、蓝天”为特色的历史风貌；青岛的海岸线蜿蜒曲折，沙滩、礁石、海湾、岬角、海岛众多，加上众多的山地、林带和近郊的温泉，构成了众多的滨海旅游观光、休闲、度假产品密集带，在发展度假旅游产品方面具有明显的优势和潜力；青岛有众多的工业产品名牌，发展工业旅游较早并取得了一定的经验，对国内外游客有较强的吸引力。
(4)市场优势：在国际市场上由于靠近中国的主要客源国和韩国和日本，同时又具有港口和经济中心城市的地位以及便利的交通条件和规模较大的对外经济贸易关系，每年都吸引大量的日本韩国游客和大量的远程商务游客；青岛是国内及省内旅游市场的目的地热点城市，得天独厚的海滨旅游资源和独特的城市风光，对内陆城市极具吸引力，每年接待的国内游客增长幅度和总体规模都相当可观。
2、劣势
没有世界文化和自然遗产，缺乏世界性的旅游吸引物；四季分明，淡旺季差别比较明显；青岛海雾较多及空气湿度大，海上能见度不足，海底景观较差，对海上旅游的发展形成了一定的制约；国际市场知名度较低（特别是在欧美远程市场），仍需持续投入；夜间文化活动和商业活动不足；市民综合素质和旅游综合环境与国际现代化城市还有不少差距。
3、机遇
中国加入世界贸易组织，使以港口特色经济、海洋特色经济和旅游特色经济为主要经济特色的城市得到快速发展，面临更多的贸易机会和市场机遇；作为2008年北京奥运会的唯一伙伴城市，承办第29届奥运会帆船、帆板比赛；2010年上海国际博览会，也给青岛带来了吸引国际游客提高知名度的历史机遇，可以推出“世界博览在上海、度假旅游到青岛”为主题的旅游宣传招徕活动。东北亚经济合作、贸易和发展的趋势日趋明显，可能给青岛的旅游带来长效的发展机遇。
4、威胁
旅游消费位于消费需求的末端，需求弹性较大，易受突发事件和不确定因素影响；城市交通、环境容量、供水压力，制约旅游客源线形增长；旅游项目建设尚存在盲目发展和重复建设；旅游资源保护和可持续发展面临的问题。




附表1：      青岛市主要旅游资源分类
（依据国家标准GB/T18972-2003《旅游资源分类、调查与评价》）
主类        亚类        基本类型        资      源      名      称
A
地
文
景
观        AA综合自然旅游地        AAA山丘型旅游地        崂山、浮山、午山、大泽山、大珠山、小珠山、鹤山、铁橛山、藏马山、大青山、艾山、小鱼山、信号山、青岛山、太平山等
        AB
沉积与
构造        ABA
断层景观        灵山岛地质断裂带、崂山八仙墩
                ABB
褶曲景观        灵山岛沉积岩褶曲、

                ABC
节理景观        马山火成岩石柱节理
                ABG
生物化石        马山硅化木化石群
        AC
地质地貌过程形迹        ACA凸峰        崂山巨峰、比高崮、灵旗峰、柱后高、天茶顶；大泽山北峰顶；大珠山大寨顶；小珠山大顶
                ACB独峰        平度天柱山
                ACC峰丛        崂山五指峰、大珠山群峰、大泽山群峰
                ACE奇特与象形山石        崂山棋盘石、自然碑、人面石、虔女峰、青蛙石、绵羊石、狮子峰、骆驼石等；大珠山天然石佛、背坐观音、鳄鱼石、风动石、海豹登山、三寸金莲、恐龙头、鲨鱼出海等；大泽山石佛、仙人桥、金龟石、盘龙石等；灵山岛象鼻石、老虎口等。
                ACG
峡谷段落        崂山北九水峡谷、崂山太和峡谷、大珠山石屋子沟峡谷、小珠山陡崖子峡谷、铁橛山九上沟等
                ACK
堆石洞        崂山明霞洞、觅天洞、白云洞、白龙洞、犹龙洞；鹤山滚龙洞；大泽山红莲洞、通天洞、九连洞；大珠山朱朝洞。
                ACL岩石洞        那罗延窟

A
地
文
景
观        AC
地质地貌
过程形迹        ACN沙滩        市区汇泉湾滩、栈桥滩、八大关滩、浮山湾滩；崂山石老人大江口滩、崂山流清河滩、崂山仰口滩、崂山泉心湾滩；即墨黄埠沙滩、即墨丰城南滩；薛家岛金沙滩、薛家岛银沙滩、薛家岛月牙湾沙滩；胶南柏果滩、灵山湾大港口滩、里岛沙滩、龙湾滩等。
                ACN泥滩        具有旅游价值的主要有：即墨金口滩、栲栳滩、泊子滩；崂山王戈庄滩、红岛西洋滩、西湾滩等。
        AD自然
变动遗迹        ADE火山与熔岩        灵山岛火山流纹岩、火山砾岩群；青岛太平角火山流纹岩；竹岔岛火山流纹岩；艾山东石、西石火山锥遗迹等。
                ADZ
海蚀地貌        灵山岛海蚀地貌群落、崂山、大珠山、小珠山、鹤山、艾山海蚀遗迹等。
        AE岛礁        AEA岛区        灵山岛；田横岛岛群；大小管岛岛群；大公岛、竹岔岛岛链等。
        AZ 岬角        AZA岬角        团岛、汇泉角、太平角、燕儿岛、红岛、崂山头、鳌山、镇海岩、象头、绿岛嘴、钓鱼台、象脖子、连三岛、鱼鸣嘴等
B
水
域
风
光        BA河段        BAA观光游憩河段        胶河普集段、莱西洙河、胶南凤河、即墨墨河
        BB湖泊
与池沼        BBA观光
游憩湖区        莱西产芝湖、月湖、
                BBB沼泽
与湿地        胶州湾湿地、莱西堤湾湿地
        BC瀑布        BCA悬瀑        崂山龙潭瀑、潮音瀑、大泽山虎溪瀑布
        BC泉        BDA冷泉        崂山源泉、神水泉、圣水泉、玉澈泉、龙诞泉、金澈泉
                BDB地热
与温泉        即墨海水温泉、平度旧店温泉
        BE河口
与海面        BEZ海湾        胶州湾、团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾、浮山湾、老龙湾、沙子口湾、流清湾、太清湾、鳌山湾、丁字湾、海西湾、前湾、唐岛湾、甘水湾、饮牛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、棋子湾等。
                BEY
海水浴场        第一海水浴场、第二海水浴场、第三海水浴场、第六海水浴场、石老人海水浴场、仰口海水浴场、黄埠海水浴场、金沙滩海水浴场、胶南海水浴场、龙湾海水浴场等

C
生
物
景
观        CA树木        CAA林地        崂山林场、大泽山林场、胶南沿海林区、胶州铺集人工速生林区
                CAC独树        自汉代以来古树名木共计21科30属35种，406株。著名的有崂山汉柏凌霄（汉）、龙头榆（唐）等
        CC花卉地        CCB林间
花卉地        中山公园大面积人工栽种樱花
                CCZ山地
花卉地        大珠山大面积野生杜鹃、崂山大面积野生杜鹃等、李沧区大面积果园桃花等
                CCY海岛
花卉地        长门岩树龄四五百年的野生山茶（耐冬）群落
D
天
象
与
气
候
景
观        DA光现象        DAA日月星辰观察地        青岛观象山天文台、观象台
                DAB光环现象观察地        崂山巨峰“崂山火球”观赏地
                DAC海市蜃楼现象多发地        青岛前海、崂山海滨、胶南琅琊台
                DAZ海滋现象多发地        竹岔岛群
        DB天气与气候现象        DBB避暑地        青岛海滨
                DBC避寒地        崂山太清宫特殊地理气候环境“小江南”
E
遗
址
遗
迹        EA
史前人类活动场所        EAB文化层        胶州三里河大汶口文化、龙山文化遗址、平度东岳石文化遗址、即墨南阡大汶口文化遗址
        EB
社会经济文化活动遗址遗迹        EBA历史事件发生地        胶南琅琊台徐福出海处、即墨故城田单破燕处、田横岛五百义士殉难处、第一次世界大战仰口湾日德战争日军登陆处、大泽山抗日民兵高家村地雷战处

E
遗
址
遗
迹        EB
社会经济文化活动遗址遗迹        EBB军事遗址、古战场        唐岛湾及胶南齐吴海战、宋金海战古战场；青岛山、太平山、汇泉角、团岛角、西镇、鱼山德军炮台；德军俾斯麦兵营、依尔提斯兵营、毛奇兵营等。
                EBC废弃寺庙        崂山关帝庙、大珠山唐以来寺庙、小珠山、浮山荒草庵、
                EBE交通遗迹        黄岛区元代“马濠”故运河
                EBF废城与聚落遗迹        位于平度的即墨故城（春秋）、胶州牧马城（汉）、即墨雄崖所古城（明）、
                EBG长城遗迹        齐长城胶南段、黄岛段。
                EBH烽燧        齐长城入海处烽火台、烟墩山、烟崮墩山
F
建
筑
与
设
施        FA综合人文旅游地        FAA教学科研实验场所        中国海洋大学、国家海洋局一所、青岛大学、青岛理工大学、青岛科技大学、北京电影学院创意媒体学院、中国石油大学青岛分院、莱阳农学院青岛分院等
                FAB1康体游乐设施        青岛国际高尔夫、即墨华山乡村高尔夫、天泰温泉高尔夫俱乐部、平度云山高尔夫；银海游艇俱乐部；风之帆帆船俱乐部、际达航海俱乐部等。
                FAB2度假地        石老人国家级度假区；田横岛、凤凰岛、琅琊台省级度假区；仰口、温泉度假区；丰城、红岛、灵山岛、竹岔岛、大小管岛、小珠山、大泽山、铁橛山、藏马山等度假地。
                FAC宗教与祭祀活动场所        市区：圣弥厄尔大教堂、基督教堂、圣保罗教堂、青岛天后宫、海云庵、于姑庵、湛山寺、清真寺、金口天后宫、崂山太清宫、上清宫、太平宫、华楼宫、通真宫、明道观、明霞洞、白云洞、蔚竹庵、关帝庙、华严寺、鹤山遇真宫、城阳百福庵、法海寺、李沧明真观；平度智藏寺、日照庵、云山观；即墨龙王庙；胶州艾山“风雨三霄”圣母庙等。

F
建
筑
与
设
施        FA综合人文旅游地       
FAD园林游憩区域        市区和市郊各市（区）有城市公园46座。市区主要有鲁迅公园、小鱼山公园、小青岛公园、中山公园、名人雕塑公园、青岛动物园、榉林公园、青岛植物园、北岭山公园等；郊区比较有特色和旅游价值的公园主要有平度现河公园、莱西月湖公园、即墨墨河公园、城阳世纪公园、胶州三里河公园、胶南风河公园等。
                FAE文化活动场所        青岛人民会堂
                FAF建设工程、生产地        海尔工业园、青岛啤酒一厂、二厂、青岛港、四方机车厂、国棉一厂、二厂、颐中汽车城、海信工业园、澳柯玛工业园、修造船基地、华东葡萄酒庄园、青岛葡萄酒厂
                FAG社会与商贸活动场所        中山路商业街、台东步行商业街、即墨路小商品市场、龙山地下商场、佳世客、家乐福等。
                FAH动物与植物展示地        青岛水族馆、青岛海底世界、海豚表演馆、 青岛动物园、青岛植物园、雨林谷、青岛森林野生动物园、十梅庵公园、
                FAK景物观赏点        电视观光塔、栈桥、小青岛、小鱼山、信号山、青岛山、观象山、观海山、浮山、甘水湾、汇泉角、太平角、八大峡公园等。
        FB单体活动场馆        FBC展示演示场馆        青岛博物馆、中国海军博物馆、青岛民俗博物馆、青岛海产博物馆、青岛啤酒博物馆等
                FBD体育健身场馆        颐中体育场、天泰体育场、弘诚体育场、青岛大学体育馆等
        FC景观建筑与附属建筑        FCA 佛塔        湛山寺药师琉璃塔、崂山华严寺塔林、大泽山智藏寺塔林、大珠山石门寺塔林
                FCB塔形建筑物        青岛电视观光塔、黄岛区电视观光塔
                FCC 楼阁        栈桥回澜阁、小鱼山揽潮阁、平度千佛阁。


F
建
筑
与
设
施        FC景观建筑与附属建筑        FCD 石窟        大珠山石室群
                FCH 碑碣        平度天柱山魏碑、琅琊台李斯小篆碑、日照庵碑林。
                FCI 广场        汇泉广场、五四广场、音乐广场、世纪广场等
        FD居住地与社区        FDC 特色社区        中山路百年老街社区、八大关社区、小鱼山社区
                FDD 名人故居与历史纪念建筑        蒲松龄故居、康有为故居、老舍故居、闻一多纪念馆、梁实秋故居、沈从文故居、二萧（萧红、萧军）故居
德国提督府、德国提督官邸、八大关建筑群、老市区欧陆建筑群、中共青岛支部旧址、荒岛书店旧址
                FDE书院        康成书院
                FDF会馆        广东会馆、三江会馆
                FDG
特色店铺        中山路亨得利钟表眼镜店、天真照相馆、春和楼饭店、海滨食品店
青岛工艺美术商店、
                FDH 特色市场        昌乐路文化市场、李村大集、即墨小商品市场及服装批发市场
        FE 归葬地        FEB墓（群）        平度汉康王古墓群、田横岛五百壮士墓、平度宁戚冢、即墨李毓昌墓、浮山康有为墓等
        FF 交通建筑        FFB 车站        青岛火车站、青岛长途汽车站
                FFC 港口渡口与码头        青岛大港、黄岛油港、前湾港、青岛小港、青岛轮渡码头、薛家岛轮渡码头、黄岛轮渡码头、胶南积米崖港、即墨柴岛港、女岛港、绿岛-田横岛码头、龙门顶-灵山岛码头、竹岔岛码头、斋堂岛码头、大管岛码头、小管岛码头等。
                FFD 航空港        青岛流亭国际机场
                FFE 栈道        滨海步行道局部木栈道
        FG 水工建筑        FGA水库观光游憩区        莱西产芝水库、堤湾水库、崂山月子口水库、三水水库、泉心河水库、城阳锦洪滩水库、小珠山柳花泊水库、胶州青年水库等。

G旅游商品        GA 地方旅游商品        GAA 菜品饮食        十大代表菜：肉末海参、原壳鲍鱼、油爆海螺、大虾烧白菜、崂山菇炖鸡、黄鱼炖豆腐、酸辣鱼丸、炸蛎黄、香酥鸡、家常烧牙片鱼
十大小吃：辣炒蛤蜊、海菜凉粉、烤肉串（烤鱿鱼）、酱猪蹄、鲅鱼水饺、三鲜锅贴、白菜肉包、海鲜卤面、鸡汤馄饨、排骨米饭
                GAE 传统手工产品与工艺品        贝雕工艺品、草编工艺品、即墨花边、抽纱工艺品、钻石工艺
                GAF 日用工业品        家用电器、青岛啤酒、崂山矿泉水、双星鞋、金羊皮鞋、孚德皮鞋、海珊衬衣、红领西服、钙奶饼干、华东葡萄酒、琅琊台白酒
                GAZ土特产        崂山茶、崂山金钩海米、干海产品
H
人
文
活
动        HA 人事记录        HAA 人物        田单、越王勾践、宁戚、即墨大夫、秦始皇、徐福、田横、汉武帝、庸谭、童恢、郑道昭、刘若拙、郑玄、王重阳、丘处机、薛禄、蒲松龄、高凤翰、柯劭忞、李毓昌、章高元、康有为、王尽美、邓恩铭、李慰农、老舍、闻一多、蔡元培、梁实秋、沈从文、洪深、王统照、萧军、萧红、臧克家、舒同等。
                HAB 事件        即墨火牛阵、齐吴海战、越王勾践迁都琅琊、徐福出海寻仙药、秦始皇三次东巡琅琊台、田横岛五百义士殉难、宋金海战、青岛建置、德国军队侵占青岛、第一次世界大战青岛战役、五四运动、中国政府收回青岛主权、新文学运动、日军第二次侵占青岛、驻青日军投降、青岛解放。
        HB 艺术        HBA 文艺团体        青岛市京剧院、青岛市话剧院、青岛市歌舞剧院、青岛市民族艺术剧院、青岛市交响乐团
        HC
民间习俗        HCB 民间节庆        台东萝卜会、元宵山会、北宅樱桃节、红岛蛤蜊节、周戈庄上网节、青岛赏花会等。
                HCC 民间演艺        胶州大秧歌、地方戏曲：茂腔、柳腔、崂山道教音乐
                HCF 庙会、民间集会        海云庵糖球会、湛山寺庙会、天后宫庙会、明真观庙会、中山公园樱花会、大珠山杜鹃山会、即墨小龙山庙会
                HDA 旅游节        青岛国际啤酒节、青岛海洋节、平度大泽山葡萄节、金沙滩旅游文化节、即墨旅游购物节等。
附表2：    青岛市区文物保护单位表
序号        名                     称        地          址
1        迎宾馆(胶澳总督官邸旧址)(1903─1906年)        龙山路26号
2        市人大、市政协办公楼(胶澳总督府旧址)(1903─1906年)        沂水路11号
3        天柱山魏碑（北魏）        平度市天柱山
4        八大关别墅建筑群        八大关、太平角
5        即墨故城遗址（春秋）        平度市大朱毛村
6        齐长城遗址（春秋）        黄岛区和胶南市境内
7        浙江路天主教堂(原名圣弥爱尔天主堂，1932─1934年)        浙江路15号
8        江苏路基督教堂(1932─1934年)        江苏路5号
9        市公安局(德警察署旧址)(1903─1906年)        湖北路29号
10        石造像及碑刻(北魏)        市博物馆院内
11        京山炮台遗址(德占时期)        青岛山西南部
12        汇泉炮台遗址(德占时期)        汇泉岬
13        栈桥回澜阁(1891年)        太平路10号
14        团岛灯塔(1900年)        团岛西南角
15        小青岛灯塔(1900年)        青岛湾内小青岛
16        青岛观象台台址(1905年)        观象二路15号
17        中共青岛支部遗址(1924)        海岸路18号
18        观象山地磁房(1905年)        观象山上
19        康有为故居(1923─1927年)        福山支路5号
20        闻一多故居(1930─1932年)        海洋大学院内
21        老舍故居(1934─1937年)        黄县路12号
22        天后宫(明成化三年)        太平路19号
23        湛山寺(民国)        市南区大湛山村
24        于姑庵(明)        市北区错埠岭
25        海云庵(明)        四方区海云街
26        水族馆(1931年)        莱阳路4号
27        花石楼(1931年)        黄海路18号
28        王统照旧居        观海二路49号
29        梁实秋旧居        鱼山路33号
30        洪深旧居        福山路1号
31        沈从文旧居        福山路3号
32        肖军、肖红旧居        观象一路3号
33        舒群旧居        观象一路3号
34        海军俱乐部大楼（取引所旧址）        馆陶路二十二号
35        北舰司令部(原依尔提斯兵营建筑)        湛山大路一号
36        小礼堂        荣成路四十四号
37        海产博物馆        莱阳路二号
38        东海饭店        汇泉路南端
39        市科协办公楼        中山路一号
40        原德华银行大楼        广西路十四号院
41        人民会堂        大学路一号
42        原市博物馆        大学路一号
43        原市图书馆        鱼山路三十七号

注:1─25为绝对保护单位（1-6为国家级文保单位） 26─43为重点保护单位。 历代地图册集锦 回复 引用

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3^# 发表于 2010-9-11 08:12 | 只看该作者 青岛市旅游产业集群发展与布局研究（草稿）
张广海  高乐华  任宜煊  刘佳
（中国海洋大学管理学院旅游系）
1．基础理论解析
1.1产业与产业集群
经济学家们很早就注意到这样一种现象：经济活动或产业发展与区域环境或地理环境有着某种比较密切的联系，很多产业往往聚集于一个特定的区域而发展。进一步深入研究，又发现这种地理环境与所研究的产业之间的关系仅是一种表象，其背后深藏着极其丰富和复杂的经济学内容，那就是人类经济活动具有聚集性，聚集（agglomeration）是经济活动发展的一种规律特征。
一般而言，产业有广义和狭义之分。从广义上讲，产业指国民经济的各行各业，从生产到流通、服务、以至于文化、教育，大到部门，小至行业都可以称为产业；从狭义的上看，产业是指主要业务和产品大体相同的企业类别的总称。而根据美国哈佛大学迈克尔?伯特（Michael E. Porter）的观点，产业集群是指在某一特定领域中（通常以一个主导产业为核心），大量产业联系密切的企业以及相关支撑机构在空间上聚集，并形成强劲、持续竞争优势的现象。可见，产业与产业集群概念之间至少有“一墙之隔”，那就是一定的地理范围。这个地理范围到底有多大，与本地交通等条件有关系。
回顾产业集群发展的历史，可以发现产业空间聚集发展并不是一个全新的经济现象，而是古已有之。在19世纪初期的手工业时代，世界不少国家都出现了一些基于地理环境、资源禀赋和历史文化传统的优势产业集群区，如法国波尔多的葡萄酒业集群、瑞士的钟表业集群、中国江西景德镇的瓷器业集群等，到工业化中期的大机器时代，则出现了一些以大企业为核心的产业聚集发展区，如美国底特律的汽车产业集群、匹兹堡的钢铁产业集群、克罗地亚（前南斯拉夫）亚得里亚海的造船业集群等。到20世纪70年代末80年代初，以英国为代表的传统产业集群开始衰落，但在意大利、美国、德国、法国、以色列的许多地区，产业集群以蓬勃发展之势构筑了一个个具有全球竞争优势的产业区域。
同样，产业集群的理论并非全新的学说，新古典经济学家早在20世纪20年代就曾对这种现象做出过许多精辟的论述，如阿尔弗雷德?马歇尔、阿尔弗雷德?韦伯等。从20世纪90年代开始，关于产业集群的研究论文数量逐渐增多，甚至在美国出现了研究产业集群的热潮，一些负有盛名的经济学家都对产业集群的理论抱有浓厚的兴趣，大量研究成果由此产生。
产业集群的研究对产业内企业有意识地加强前向联系或后向联系以及提高产业的组织程度有很大益处，此外，借助于政府改善或调整产业政策，还可以促进本区域或本国的产业提高效率，培育竞争优势。尽管学术界还有很多争论，但绝大多数经济学家都认为产业集群与产业竞争力有密切的关系，有学者将产业集群表述为一个类似于生物有机体的产业群落，它是企业自组织或有组织的综合体，揭示了在一些地方相关企业集结成群，从而获得竞争优势的现象和机制。应该说，产业集群是提高区域产业和经济竞争力的重要条件，研究产业集群对产业和对区域都有着重要影响。
1.2旅游产业与旅游产业集群
1.2.1旅游产业
进行旅游产业集群研究，合理界定旅游产业的范围就是一个无法回避的问题。关于旅游是否可以称为一项产业的争论国内外一直都没有停止，旅游产业自身的包容性大、涉及面广、关联性强等特点及其不断扩展外延，不仅决定了旅游产业范围、地位等的界定始终处于模糊阶段，而且导致了旅游统计方法庞杂不一，有产业增加值、旅游业产值、旅游收入及旅游企业营业收入等多种途径之分，这无疑给旅游产业集群的研究带来了一定不便。
尽管尚未形成统一认识，但在国内学界和政府管理部门大多数都已承认或默认旅游是一个产业，从众多角度如产品、消费、需求和供给等角度对旅游产业进行了定义，并形成了旅游产业范围划分的部门组成说、类型组成说、功能组成说、旅游产业群说和大旅游产业说。其中得到广泛认可的是将住宿接待部门、交通运输部门、旅游业务组织、餐饮企业、游览娱乐企业、旅游购物企业以及旅游政府与行业组织等七个主体纳入旅游产业的观点，即旅游产业涵盖了“吃、住、行、游、娱、购”六要素。但是产业范围不等于产业要素，这是两个不同的范畴，学者们提出的旅游业应该是几大要素的观点不能算作旅游产业范围的概念，且大部分学者所界定的旅游企业和部门并不完全以旅游者为客源，如娱乐企业、餐饮企业和购物企业等大都以本地居民为主要服务对象，将其全部纳入旅游产业范围，无疑夸大了旅游产业的繁荣景象。
另外，从研究的发展势头来看，旅游产业的范围似乎可以无限制扩展延伸，与旅游相关的行业均已纳入旅游产业的范畴，随着旅游业与第一产业农业、第二产业工业的结合，即工业旅游、农业旅游的发展，旅游产业的范围已经涵盖了三大产业领域，这显然是荒谬的，把与旅游关联度低的行业或部门纳入旅游产业实际上已经远离了旅游的本质核心。因此，旅游产业范围应以直接为旅游活动、旅游者提供服务的产业组织或行业部门为标准，而将间接提供旅游服务的产业组织或行业部门排除。鉴于此，参照功能组成说的观点，并结合世界旅游组织、世界旅游理事会的有关研究，将旅游产业范围界定为旅游核心部门、旅游依托部门、旅游相关部门三个层次，是较为可取的。这里，旅游核心部门是指完全向旅游者提供旅游产品和服务的行业和部门，主要包括旅游住宿业、旅游景观业、旅游运输业、旅行社业和旅游服务机构（主要为政府部门和行业组织）五个部分；旅游依托部门是指向旅游者提供部分产品和服务的行业和部门，主要有餐饮服务业、文化娱乐业、康乐业、零售业和公共交通运输业等；旅游依托行业或部门不仅向旅游者提供各种产品和服务，同时也为当地居民和其他消费者提供各种产品和服务；旅游相关部门是指为旅游产业发展提供支持和旅游带动的行业和部门，旅游相关部门虽不一定依赖旅游产业而发展，但其发展规模和水平对旅游产业的持续健康发展也具有重要的意义和作用。
由此，本文将主要依据青岛市旅游产业中旅游核心部门即旅游住宿业、旅游景观业、旅游运输业、旅行社业和旅游服务机构的发展状况，对青岛市旅游产业集群进行相关研究，需要说明的目前学术界认同的旅游住宿业主要是星级酒店业，对家庭小旅馆、企事业单位招待所、小旅社等不作考虑；同时由于青岛市完全为旅游者提供服务的旅游运输企业和部门较少，故在此对青岛旅游运输业部分暂不作研究。
1.2.2 旅游产业集群
虽然近年来旅游产业呈现出空间聚集的特征，具有由聚集向集群发展的趋势，但旅游产业集群存在与否仍然受到学术界的质疑。这主要是由于一方面旅游产业一向被认为是“容易的”、“落后的”和“低技术含量的”，无需关注其创新，因此被认定不能形成集群；另一方面旅游产业范围界定较为困难，且旅游产品的创新性较难测度，以至于被认为旅游产业集群不能用以制造业为主要研究对象的集群理论进行研究。尽管如此，20世纪90年代以来，越来越多的学者对旅游产业集群现象给予了关注，并从不同角度对旅游产业集群的概念进行了表述，在理论方面对旅游产业集群进行了大胆探索。如，邓冰等认为旅游产业集群是以旅游核心吸引物、旅游企业及旅游相关的支持企业和部门，彼此存在密切的经济联系，在一定地域空间内集中，并协同发展旅游产业之间的集聚联系，可以是垂直和水平方向的，还可以使跨越地理和行政区域，依赖于旅游产业链的所有参与者，形成单一或综合的旅游产品。庄军则认为区域旅游产业集群是一种现象，是旅游产业集聚到一定程度的结果，是大量与旅游者的旅游行为联系密切的行业或企业以及相关支撑机构在空间上的集聚，并由此形成旅游产业核心竞争力和持续优势的一种现象。同时旅游产业集群更是一种区域旅游发展战略，能够促进区域旅游内聚力的提升和区际旅游产业的和谐共生。尹贻梅等认为旅游产业具备集群存在两个先决条件：聚集和产业联系，即旅游目的地企业有明显的空间聚集特征，且在为旅游者提供产品和服务的过程中相互协作、发生密切的产业联系，同时，阐述了旅游业具有不同于其他集群的创新性。总的来说，学者们大多数认为旅游产业本身就是一种簇群经济，旅游产业集群所体现的就是旅游核心产业及相关产业在竞争与合作中对旅游者消费活动的支持。它是旅游产业高级化阶段的产物和适应经济全球化和集群化发展的必然趋势。
2．旅游产业集群模式
2.1按业态划分
根据目前旅游产业集群的发展业态，可大致将旅游产业集群分为3类：1）旅游资源（产品）依托型旅游产业集群，即学者们普遍认可的特定地域空间内以旅游核心吸引物为中心，以地接社、酒店、餐饮、交通运输公司为主体，以保险、银行等其他配套服务企业为辅助的，直接为旅游者提供综合性服务的集群业态，它是目前旅游产业集群的主要形式；2）交通枢纽型旅游产业集群，指围绕在交通枢纽如机场、港口、火车站、游客集散中心等周围，以旅游交通为主要功能，兼具其他如住宿、餐饮、购物等功能的集群业态；3）专业市场带动型旅游产业集群，通常以具有某些特定功能的企业集群或企业集团为龙头，以众多其他类型企业为补充，构成的具有旅游、会展、休闲或餐饮功能的专业化集群业态，如旅行社集聚区、会展中心、大型商场、餐饮一条街等。
2.2按层次划分
    OECD（经济合作发展组织）把产业集群分为3个层次：国家层次，即联系经济结构的产业集团；部门或产业层次，即产业间和产业内生产链的不同阶段的联系；企业层次，即围绕一个或几个核心企业形成的专业化供应商。由于不同层次的产业集群依据的资源配置方式不同，可以认定国家层次的产业集群形成多数来源于政府意志下的制度安排；部门或产业层次的产业集群可看作是自发生成的类型；企业层次的产业集群则依据地理位置、文化传统、产业联系和市场聚集而建立。基于这种认识，可将旅游产业集群分为：1）宏观旅游产业集群，即联系国家经济结构的旅游产业集团，也就是国家层面的旅游产业集群；2）中观旅游产业集群，即在某一地域范围内，或地理靠近区域间围绕一定核心吸引物形成的旅游产业集群，地域上可用区域、省、市、地方等概念划分； 3）微观旅游产业集群，即围绕一个或几个核心旅游企业（或吸引物）形成的专业化旅游供应商，本文称其为旅游产业集群的模块（大）或节点（小）。
2.3按驱动力划分
    参照产业集群的一般理论，从集群产生的驱动力来看，可将旅游产业集群划分为原生型、嵌入式和外生性集群。1）原生型旅游产业集群主要是指基于本地的旅游资源禀赋、区位或成本等优势，通过本地旅游企业的自然聚集发展而成，多以中小企业为主；2）嵌入式旅游产业集群主要是在本地具有一定的旅游产业基础和发展规模上由政府引导培育，引进资金、龙头企业或大中型项目推动形成；3）外生性旅游产业集群是本地原本没有旅游产业，而在一定的条件下（如资源、区位）完全由政府根据特定的制度安排规划形成的集群。
3．青岛市旅游产业发展概况及存在问题
3.1旅游产业整体呈现快速发展势头
据统计，2006年青岛市旅游产业总收入为325.2亿元，占全市GDP的10.14%，比上年提高0.62个百分点，比上年增长26。7%，比青岛市GDP增幅高11个百分点，比第三产业增加值增幅高6.7个百分点。这表明青岛市旅游产业呈现快速发展势头，具体表现为：
（1）旅游人数不断增多，旅游收入增长加快。2006年青岛市接待入境旅游者85万人次，比上年增长24.9%，接待国内旅游者2801万人次，增长14.4%，青岛入境游客自2002年起，保持了年均19.2%的增长率。全市旅游总收入达到325.2亿元，比上年增长26.7%，其中国内旅游收入281.79亿元，比上年年增长26.6%，是2002年的2.16倍。
（2）旅游景点不断增多，接待设施逐步完善。到2007年底青岛市已拥有旅游区（点）近百处，其中国家A级以上景区（点）56个，基本形成了海域、滨海、中间、腹地4个旅游资源空间带，资源类型丰富、特色鲜明在全国具有较为突出的优势。截至2007年底，青岛市共有旅游涉外星级饭店143家，比2005年增长1.24倍，旅游接待及相关配套设施日益完善。
（3）项目建设成绩斐然，拉动效应日渐凸现。近年来青岛市旅游项目建设投资明显增加，2002-2007年间，青岛市累计开工建设重点旅游项目100多个，投入资金206亿元，其中社会性投资占91%。海底世界、青啤博物馆、滨海步行道、天泰滑雪场、极地海洋世界极地馆、银海游艇俱乐部、金沙滩景区等40多个旅游大项目相继建成，明显增强了青岛对旅游者的吸引力，2006年，旅游饭店客房出租率达到64.5%，在青岛停留时间从2000年的2天，延长到3.6天。2008年青岛市旅游项目投资建设再掀高潮，已谈成项目涉及金额400多亿元，其中续建项目多达33个，涉及金额285亿元，签约新项目16个，投资金额达140亿元，具体情况如下表所示：
表-1 青岛市2008年新建旅游项目情况
序号        项目名称        项目简介        建设规模        建设周期        投资单位
1        啤酒城改造        将啤酒城建成集节庆文化、休闲商业、旅游三大功能为一体的综合文化旅游商业中心        占地361亩        2008-2010年        上实集团
2        海洋之心商务区（胶南市）        拟打造一个集“购物、旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐”于一体的环渤海首个超大型主题式购物公园。        占地210亩,建筑面积38万平方米        2008-2010年        台湾太平洋集团
3        森林王国生态文化旅游项目        集文化娱乐、休闲旅游、园林景观为主，食、住、行、游、购、娱于一体的旅游项目        占地615亩        三年        大连海昌集团
4        海景国际大饭店        按五星级标准建设，客房450间                三年        山东商业总公司
5        瑞士酒店        按五星级标准建设，客房 320间                三年        上实集团
6        大飞轮项目        141米的大型观光摩天轮        占地22.5亩        2008-2010年        英国大飞轮公司
7        东方高尔夫酒店（胶南市）        按五星级建设        占地60亩        2008．5-        东方生态体育俱乐部
8        行政中心区酒店（开发区）        按五星级建设        建筑面积：38940平方米        2008年10月-2010年10月        千禧龙置业公司
9        新兴长城酒店（市北区）        按四星级建设,客房170间        占地12亩，建筑面积5万平方米        2007年12月-2009年10月        北京长城饭店、青岛新兴集团公司
10        阳光博澳大酒店（胶南市）        按四星级建设        占地60亩        2008年5月-        青岛阳光博澳投资开发公司
11        水陆两用观光巴士（市南区）        按照事先规划的固定路线，搭载游客从陆上直接驶下海面，在海面观光旅游后，再从海面直接驶上陆地，让游客体验亦船亦车，水陆转换的奇妙感觉。        2处（军博码头、第一浴场东侧）。建筑面积：500平方米、300平方米        2008年1月-2008年5月        中国盛世投资有限公司、青岛盛世飞洋海上旅游有限公司
12        那鲁湾大酒店（胶南市）        按五星级建设        建筑面积：50000平方米        2008年        青岛那鲁湾置业公司
13        红枫林生态植物园（莱西市）        生态景观，位于莱西湖马银山        占地3000亩        2007年9月-2008年11月        青岛信达荣昌置业集团
14        豪邦酒店二期（莱西市）        按四星级建设,客房139间        占地7.6亩,建筑面积20400平方米        2008年1月-2009年5月        青岛豪邦度假村
15        滨海步行道银海花园段景观（市南区）        新建建筑主体控制在东海路标高以下，滨海步行道标高以上，建筑为半地下2层，高度10米以下        占地18亩，建筑面积14998平方米        2008年1月-2009年4月        青岛银都房地产有限公司
16        如家商务酒店（市北区）        对啤酒宾馆实施改造        建筑面积：4000平方米        2008年3月-2008年6月        上海如家和美酒店管理公司
（4）传统旅游活动不断发展，新兴旅游活动蓬勃兴起。近年来，青岛市不仅发展传统的滨海观光旅游，而且根据自身旅游资源特点和不断变化的旅游需求，大力发展休闲度假、工农业观光、文化旅游、商务会展、节庆活动、体育旅游等新型旅游，重点建设了一批具有鲜明特色的旅游度假区，如仰口、温泉和田横岛度假区，全面推进旅游业由观光型向度假型转变。
3.2旅游产业结构呈现多元推动、并举发展的格局
在旅游产业持续、快速增长的同时，旅游产业结构不断转变升级，目前青岛市已形成以旅游住宿业、旅游景观业、旅游运输业、旅行社业和旅游服务机构为核心的综合旅游产业体系，到2007年底涉外星级饭店达到143家，旅行社达到361家，其中，国际旅行社21家，国内旅行社340家，同时工业旅游、乡村旅游业也得到迅速发展，旅游产业呈现多元化发展格局。
根据《2006青岛统计年鉴》和《2007青岛统计年鉴》旅游产业入境旅游收入来源看，旅游核心产业中旅游住宿业得到了较好的发展，占旅游总收入的10%左右，同时参照青岛市旅游局统计料来看，旅游者在住宿上的也达到总花费的10%以上，而作为旅游依托产业的公交交通运输业则发展最好，占到旅游收入的30%左右，其次为零售业和餐饮服务业，分别占到20%和10%左右（见表-1、表-2）。
表-2青岛市入境旅游收入构成
入境旅游收入构成        旅游购物        住宿费        餐饮业        交通费        邮电通讯费        文化娱乐费        其他
2005年        19.7%        10.9%        9.8%        37.6%        5.4%        5.9%        10.6%
2006年        18.17%        10.14%        9.12%        32.44%        4.99%        5.51%        19.63%
增减        -1.50%        -0.80%        -0.72%        -5.14%        -0.41%        -0.43%        8.99%
（数据来源：《2006青岛统计年鉴》、《2007青岛统计年鉴》）
表-3来青游客消费构成
2005年        长途交通费        游览        住宿        餐饮        娱乐        购物        邮电通讯        市内交通        其他
入境游客        33.99%        5.19%        10.16%        9.55%        5.76%        19.08%        5.23%        2.45%        7.99%
省外游客        27.5%        /        19.9%        13.9%        /        15.6%        /        /        23.1%
省内游客        /        12.3%        19.5%        17.2%        /        22.9%        /        /        28.1%
（数据来源：《青岛市旅游业“十一五”规划》）
表中数据表明，尽管游客在交通、住宿、购物和餐饮的花费比重很高，但呈现了一定的下降趋势，这主要与国内旅游接待设施越来越多、竞争激烈导致价格在一定程度上有所下降有关系，值得注意的是，2006年入境旅游者在青岛市景区点（表-1“其他”）花费增长较快，表明青岛市在旅游项目的带动下，新型旅游产品的开发、促销等方面已初见成效，随着旅游项目的进一步推进青岛旅游产业还将有更大的发展潜力。
3.3存在的问题
3.3.1产业整体素质需进一步提高
目前青岛市旅游企业改革相对滞后，国有企业和经营事业单位仍然存在法人治理结构不合理、资产组织形式不健全等问题，产业增长方式尚未实现向集约型经济增长方式的根本转变。企业规模、组织形式难以适应社会融资、服务贸易市场开放、发展和竞争的需要，也很难满足网络化、信息化旅游经济发展的要求。
3.3.2产业空间布局不平衡
青岛市旅游景区（点）和其他各类旅游企业过于集中于沿海一线，中、北部区域发展严重不足，旅游产业布局呈现出南稠密北稀疏的形态，不仅影响到青岛市整体的旅游接待水平，对产业的后续发展也明显不利。
3.3.3产业结构和项目投资结构仍需进一步调整
当前青岛市政府主导、市场导向的投资机制尚待进一步完善，旅游产业结构与与日俱增的市场需求仍有脱节，旅游市场供求比例和产业结构失衡的情况仍未得到彻底解决，同时投资结构也不能顺应将来的发展趋势，需要进一步调整。
3.3.4企业间协作亟待加强
    青岛市大多数旅游企业呈现散、小、多、弱的特点，而大中型旅游企业又基本上是按照“全能型”企业模式创建，如银海大世界等。大中型企业和地方小企业的两个关联程度极弱的循环体系双轨运行，形成了一定的“双重封闭的二元结构”，这种结构以及大中型企业的各自为营使得青岛市大中型企业与地方小企业、大中型企业之间无法建立良好的分工协作关系，也无法通过企业间的共生互补来形成高效的专业化分工与协作的合作网络。此外，旅游产业与其他产业以及高校等研究机构缺乏良好的合作机制，互动模式较不完善，进一步阻碍了产业的成长与壮大。
4．青岛市旅游产业集群现状分析
4.1青岛市旅游产业集群识别
根据以上分析，可知青岛市中小旅游企业市场竞争力快速提升的需求、企业关系网络互动的需求、旅游创新能力增强的需求乃至旅游产业结构和整体素质改进的需求，亟需通过旅游产业集群的培育来予以满足，而培育青岛市旅游产业集群，应首先判断青岛是否已经形成原生型旅游产业集群，并根据其目前发展的具体态势和制约因素，制定相应战略措施，有目的地推进其快速发展，以最终实现旅游产业的提升和延续。在产业集群识别方面，自20世纪90年代，国外有大量研究探讨了产业集群的识别方法，但至今仍未有统一标准。为确保准确性，在此将应用产业地区分布标准差对山东省旅游产业分布是否较为集中进行判断，再应用区位商方法判定青岛市旅游产业集群的发展程度，最后用产业集群竞争力（GEM）模型详细分析青岛市旅游产业集群目前的发展状况。
4.1.1山东省旅游产业地区分布标准差测算
运用衡量产业集聚与地理集中的标准差系数方法，计算旅游产业在山东省的地区分布对平均分布的偏差，有利于把握山东省旅游产业的集聚状况，从而确定旅游产业集群存在的可能性。其公式为：



其中， 为标准差系数； 为个地区产业份额的标准差； 为地区i产业k在区域所占的份额； 为地区i产业k的总产值。
表-4  2005年山东省各市旅游业产值及比重
        旅游业产值（亿元）        占全省比重                旅游业产值（亿元）        占全省比重
山东        1038.7         -        济宁        80.9         7.8%
济南        122.1         11.8%        泰安        66.3         6.4%
青岛        256.7         24.7%        威海        85.5         8.2%
淄博        64.4         6.2%        日照        38.5         3.7%
枣庄        16.0         1.5%        莱芜        6.1         0.6%
东营        11.5         1.1%        临沂        61.9         6.0%
烟台        117.5         11.3%        德州        12.9         1.2%
潍坊        52.0         5.0%        聊城        21.9         2.1%
滨州        14.3         1.4%        荷泽        10.1         1.0%
数据来源：山东旅游政务网http://www.sdta.gov.cn/lytj/tjbl/tjbl2006.html
经计算2005年山东省旅游产业地区分布的标准差 =0.97， =16.4 说明山东省很可能存在着高集聚态势的旅游产业集群。2006年青岛市旅游产业总产值占山东省的24.7%，居全省第一位，表明青岛市可能已经发展成为中观层次的旅游产业集群。
4.1.2青岛市旅游产业规模区位商计算
产业规模区位商也称区域规模优势指数，是用来判断区域内是否存在产业集聚现象的主要方法之一，用以表示该地区该行业的规模在全国（或区域）的地位。区位商公式：  i表示i产业，j表示第j个地区， 表示第j个地区的第i个产业的就业人数、总产值、增加值或销售收入。根据j在不同范围取值，可确认在国家、区域、地方水平存在的集群。若LQ大于1，则意味着评定区域的产业相对专业化，大于1.12则表示高水平的专业化。在产业集群识别中，LQ大于1就可认定产业集群形成。
根据产业规模区位商公式，将2005年青岛市、山东省和全国的旅游就业人数、旅游产值、就业人数和GDP列入下表，并计算出相应区位商：
表-5 青岛市旅游产业区位商测算
2005年        旅游就业人数（人）        就业人数（万人）        旅游营业收入（万元）        GDP（亿元）
青岛市        23130        471.03         354982.71         2695.82
山东省        144666        5110.80         1251931.02         18516.87
中国        2604231        75825.00         31963675.33         183867.9
以山东省为基准        旅游就业        旅游营业收入
区位商        1.734801239        1.947619067
以全国为基准        旅游就业        旅游营业收入
区位商        1.429749585        0.757470922
（数据来源及说明：《中国统计年鉴2006》《中国旅游统计年鉴2006》，其中旅游从业人员及营业收入仅包括旅行社、星级饭店、旅游区（点）和旅游车船公司等，不包括社会旅馆等其他企业经营情况，接近于旅游核心产业的范围）
    以上结果表明，若以旅游就业衡量，青岛不仅已经形成了省域范围内旅游产业集群，在全国范围内也是专业化程度相当高的旅游区域，旅游产业集聚态势十分显著。然而若以旅游营业收入判断，虽然青岛已在省域范围内形成了集聚明显的旅游产业集群，但距全国范围的旅游产业集群形成还有相当一段距离。造成这种结果的原因，一方面是由于青岛旅游从业人员生产效率过低，另一方面则是由于青岛市旅游产业的集群效应尚未真正形成，即青岛旅游产业只有地理空间的集聚却没有产业内和产业间实际上的广泛联系，以至于包括产业增值、成本降低、创新现象在内的集群优势未能发挥。
4.2青岛市旅游产业集群评价
上述研究结论表明，虽然青岛市已经存在旅游产业集群，但集群优势尚未显现，参照加拿大学者Tim Padmore和Hervey Gibson提出的分析产业集群竞争力（GEM）模型，对影响青岛市旅游产业集群竞争力的6大因素：资源；设施；供应商和相关辅助产业；企业结构、战略和竞争；本地市场；外部市场进行分析评价，以进一步明晰青岛旅游产业集群目前状况及其发展的制约因素。
4.2.1资源
青岛市拥有“山、海、城、文、商”结合而成的良好旅游氛围，自然、人文资源比较丰富。奇特雄伟的沿海山脉、海湾、沙滩、岬角、礁石、神秘的道教文化、红瓦绿树碧海蓝天中的欧陆风情建筑群、东西方交融的历史文脉、发达的现代港口、工业体系以及旖旎的城市风貌，共同构成了旅游产业发展的综合资源优势，尤其是城市、海滨、温泉、山林、海岛、渔村等资源在全国具有较为突出的特点，为旅游产业集群的培育和发展奠定了坚实的基础。
4.2.2设施
硬件设施方面，青岛拥有较为完备的海陆空交通基础设施和通信设施，同时，政府的各项举措特别是交通基础设施建设的快速发展，使得旅游产业配套设施日趋完善。但在软件设施方面，青岛市不仅缺乏旅游行业协会的有力监管，有利于集群发展的互补联动长效机制尚未形成，有关旅游专业研究和培训的机构也相对较少，难以满足产业发展需要。
4.2.3供应商和相关辅助行业
如前所述，旅游作为联结旅游主体和旅游客体的产业，涉及到众多行业和部门，包括纪念品制造零售业、娱乐休闲等服务业，以及一系列辅助产业或行业，如金融、通讯、园林、海关、保险、公安、卫生保健、建筑房地产、媒体、环保、绿化等。虽然青岛各行业近年来都得到较好发展，但行业之间长期的合作关系尚未稳固，行业之间的联系还达不到专业化、高效率、低成本的程度。
4.2.4企业结构、战略和竞争
尽管青岛旅游企业已接近600家，但大多数企业规模较小，抗风险能力、市场竞争力和开拓能力较差，且缺乏大型旅游企业集团带头进行市场整合，旅游企业存在同构现象，企业间相互协作意识不强，集群内恶性竞争多于良性合作。亟需通过建立符合国际规则的市场机制，集团化、网络化的经营模式取代传统的企业经营模式来改变企业现状，增强旅游产业整体实力。
4.2.5本地市场
2006年青岛市共接待国内游客2801万人次，实现国内旅游收入281.8亿元，游客人均消费1006.07元，是全国平均水平的两倍。从客源市场结构上看，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈是青岛市旅游客源的主体，占国内游客总量的51.55%，其次是本省及周边地区，占国内游客总量的38.7%，最后是华南、华中、西北、西南等地区，市场结构较为稳定，但仍有相当大的潜力市场亟待开发。
4.2.6外部市场
    2006年青岛共接待海外游客85万人次，国际旅游收入5.43亿美元，与上海的1673.5万人次，39.04亿美元相比不可同日而语。从客源市场看，来自韩国、日本两国的游客占到50%以上，结构较为单一，港澳台及欧美市场仍需继续突破。此外，分析来青海外游客的特点和目的，针对海外游客的旅游产品也应顺势升级和丰富，同时应重点向其推介休闲度假旅游、国际邮轮旅游、商务会展旅游、海上旅游等中高端旅游产品，满足其不断变化的需求，延长停留时间，以提高消费额度。
    总之，青岛已经发展成为一个专业化水平较高的旅游区域，旅游产业的集聚态势明显。但从集群具体的发展状况看，目前青岛旅游产业集群尚处在初期的自然集聚阶段，即主要以旅游景区（点）为依托的原生型旅游产业集群，且制约其发展的因素集中于软件设施、集群内外的产业联系和外部市场三个方面，需要在相关旅游企业努力改进的基础上，借助外界力量，如政府、投资带动，推进其超常规发展。此外，应当在把握旅游产业集群发展规律的基础上，根据发展要求科学制定详细规划方案，有针对性地引导集群向着健康、持续的方向发展，形成一些嵌入型、外生性旅游产业集群节点，实现旅游产业进一步升级，以充分发挥和利用旅游产业集聚后引发的经济和社会效益。
5．青岛市旅游产业集群培育与布局安排
根据以上分析结果并结合目前青岛旅游产业的空间结构，青岛旅游产业可通过产业链模块化发展逐步形成旅游产业联合体；以节点为增长极带动产业集群模块的快速成长；借助旅游产业休闲化的发展动力等三条途径进行旅游产业集群的培育，并以模块为基础，形成由各节点深入联系促成的产业关联网络体系，由此推动青岛市更高层次旅游产业集群的迅速形成。
5.1青岛市旅游产业集群培育途径
5.1.1从产业链模块化发展的角度形成联合体
    旅游产业链通常是指以旅游景点为核心，与相关配套和支持行业共同形成的链条，链条上的每一个环节紧密联系（更多的是一种横向协作关系），相互配合，通过各个环节服务能力的提升与质量保障，促进旅游业的发展。在传统的旅游产业链条内由旅游产业上下游多个企业共同向旅游者提供服务产品时形成的分工合作关系，看不出有深层次知识、信息等资源的流动，通常只停留在报酬递减的层次，很少能通过创新带来的报酬递增实现自我成长。在旅游产业集群背景下，伴随着旅游产业内分工体系的深化，这种线形链条式分工显然已经不能满足旅游者多样化的需求和产业要求变革升级的渴望。因此依据产业链模块化发展的思想，可将青岛市旅游产业链以地域功能性分工为基础，以旅游产业集群节点为突破，促进形成网络状的旅游产业关联，来推动旅游产业集群的壮大发展。具体做法是在青岛各区、市（可称为各旅游产业集群模块）选取一定数量的旅游产业集群节点，在进行功能定位的基础上，培育该节点发展成以一种功能为主，多种功能兼备的旅游企业聚集区。各节点采取分散、独立运作的方式进行经营活动，但其活动在同一规则（产业集群的整体利益）的约束下开展，同时各节点之间保持密切联系、相互配合，最终以青岛市旅游产品系统的形式，向旅游者提供全方位服务。
5.1.2利用旅游产业增长极的集聚与扩散机制
    延承法国经济学家佩鲁（F.Perroux）的增长极理论，有学者认为，旅游产业在发展过程中，一般会形成以一个或几个旅游企业为核心的旅游产业增长极，由于经济效应的吸引作用，该增长极会带动其他相关企业不断向此地区聚集，在聚集的同时，旅游核心企业会将一定的业务向外转移，甚至转移到区外其他地区，核心企业的功能进一步专业化，其他企业也相应有了发展机会和空间，从而带动本地区和相邻地区的旅游产业的发展。利用此理论，可在选定的旅游产业集群节点中各模块挑选一两个重要节点作为培育对象，采取扶持其大中型旅游企业、引进大型旅游项目、吸引可观投资等手段，致力将其发展成为该区（市）的旅游产业集群增长极，从而带动旅游产业集群模块乃至整个青岛市旅游产业集群的发展。
5.1.4 借助旅游产业休闲化的发展趋势
旅游产业虽然依赖于旅游资源，但随着旅游从传统的观光向休闲方向转变，这种对资源的依赖程度正在降低。在以旅游资源为基础而形成的旅游吸引物周边的旅游配套服务能够为旅游产业提供附加值，同样以其他吸引物为核心的包括旅游企业在内的集聚与充分联系互动，也能够为旅游产业的发展提供非常广阔的增值空间。包括茶楼、餐饮、娱乐、商场、保健、公园、图书馆、文化中心、艺术展等以社区居民为主要经营对象的项目，都可纳入休闲化旅游产业发展的范畴，因此，青岛旅游产业集群的培育可打破传统旅游产业的发展模式，通过促进旅游产品发展和旅游投资主体的多元化，实现旅游相关要素的有机整合。例如，可借助已形成的饮食街、酒吧街、啤酒街、购物中心、休闲文化区等作为旅游产业集群的极点，形成一套完备的、为居民和旅游者共同服务的体系，在实现传统旅游产业向休闲旅游产业演进的同时，促进旅游产业集群的多元化发展。
5.2青岛市旅游产业集群空间布局
5.2.1旅游产业集群各模块主要节点的培育
    表-5显示了青岛各区（市）核心旅游产业在区域间的相对集中程度。通过旅行社企业数对应的地区可以看出，青岛市旅游产业集群内的旅行社主要集中在市南区和市北区，占全市的72.58%，其次为四方和崂山，城区四区共占青岛市全部旅行社的83.93%，国际旅行社则占到全市的95.24%，可以说已发展成旅行社集聚区域。其次，星级酒店以市南区和黄岛区分布最多，其中市南区占全市总量的38.46%，而城区四区则占到青岛市星级酒店的62.24%，虽然目前包括五星级酒店在内的大部分酒店仍集中在以市南区为主的城区四区，但按照新进酒店项目的分布和未来几年的发展态势，青岛市星级酒店业有北上的趋势，随着青岛度假旅游规模的逐渐壮大和中北部旅游产业的兴起，青岛市必将形成多个酒店集聚区。最后，青岛市景点景区的发展也尚未突破青岛城区四区的范围，A级以上景区（点）占全市的64.29%，其中4A级景区占到100%，应当说形成以旅游资源（产品）为依托的微观旅游产业集群，该地区有相当大的潜力。
表-6 青岛各区市旅游核心企业数量表
2007年        旅行社        星级酒店        景点景区        总计
        总计        国际        国内        总计        五星        四星        三星        二星        一星        总计        4A        3A        2A        1A       
市南        181        15        166        55        5        10        26        14                18        11        4        3                254
市北        81        2        79        14                        5        9                4        1        3                        99
四方        26                26        9                        4        5                                                        35
崂山        15        3        12        11        1        1        9                        14        8        5        1                40
黄岛        11                11        17                2        7        7        1        2                2                        30
李沧        10                10        6                1        3        1        1        2                        2                18
城阳        9                9        8                1        7                        1                1                        18
即墨        8                8        4                1        2        1                6                4        1        1        18
胶州        7        1        6        5                1        1        3                3                1        2                15
胶南        6                6        8                        5        3                2                2                        16
莱西        5                5        1                        1                        3                2        1                9
平度        2                2        5                        2        3                1                                1        8
总计        361        21        340        143        6        17        72        46        2        56        20        24        10        2        560
按照青岛各区（市）旅游核心企业的空间布局、近期发展态势和《青岛市旅游业“十一五”规划》制定的战略格局，可将青岛市旅游产业集群划分为城区滨海旅游产业集群模块（涵盖市南、市北、四方、崂山四区）、城区纵深旅游产业集群模块（涵盖城阳、李沧两区）、黄岛旅游产业集群模块、即墨旅游产业集群模块、胶南旅游产业集群模块、胶州旅游产业集群模块和内陆旅游产业集群模块（包括莱西、平度两市）等七大模块。各模块的产业链主体功能和主要产业集群节点的选取如下：
（1）城区滨海旅游产业集群模块。作为青岛旅游产业集群的核心区和旅行社集聚地，可承担旅游信息发布、组织联系等青岛市旅游产业链粘合功能，同时兼顾以滨海旅游产品为主的销售和接待功能，并借助项目建设契机，形成几个专业市场带动型微观旅游产业集群，如中山路改造项目、奥帆基地建设、极地海洋世界、啤酒城改造项目等。本模块选取汇泉湾、浮山湾、石老人、崂山四个旅游产业集群节点作为重点培养对象，其中汇泉湾节点将发展成引领老城区发展的旅游产业聚集区，它后可影射大小港湾、青岛湾、八大关等旅游区等，前可与浮山湾建立密切联系，同时借助其休闲功能，能够形成以产业联系为主要功能的综合型集群节点；浮山湾作为“帆船之都”的核心区，有望建成以水上运动和邮轮接待为主要功能的高级旅游产业集群节点；按照青岛市“十一五”规划，石老人将建设成为大型旅游休闲综合体，加上国际啤酒城改造和国际会展中心扩建，该区域可成为集观光、度假、节庆、会展、休闲于一体的综合功能旅游产业集群节点；崂山可利用已建成的游客集散中心，继续将其发展成为具有一定交通、住宿功能，在分担市南区的交通和住宿压力的同时，形成以生态旅游、休闲度假以及农家乐民俗等旅游产品为特色的产业集群节点。此外，在发展过程中依托青岛滨海公路，此模块滨海区域可形成旅游产业聚集带，届时将推动青岛市旅游产业集群向更高阶段发展。
（2）城区纵深旅游产业集群模块。可选取机场国际空港及周边旅游配套设施区作为重点培养对象，将其发展成为大型旅游交通中心，并逐步形成以旅游交通功能为主、住宿功能为辅的交通枢纽型旅游产业集群节点。结合青岛交通规划的客运枢纽和快速公交系统换乘点建设，该模块应以停车场、旅游信息发布中心和一定数量的住宿餐饮设施建设为主要任务，并迅速与其他节点建立合作关系，在组建集群产业联系网络的同时，发展成为辐射整个青岛市的旅游集散中心。
（3）黄岛旅游产业集群模块。黄岛区目前已拥有旅行社11家，星级酒店17家，A级以上景区（点）2处，按照目前规划及发展趋势，本区应致力于形成以度假旅游为主要功能的外生性旅游产业集群模块，选取薛家岛为旅游产业集群重点培养节点，加强与胶南旅游产业集群模块，大小珠山特别是琅琊台节点的合作，将其打造成专业化度假旅游产业集群节点，同时配合中心城区的旅游餐饮和住宿聚集区、工业旅游区和高速公路旅游交通聚集区，将黄岛旅游产业集群模块发展成以专业化引领的综合型旅游产业区域。
（4）即墨旅游产业集群模块。此模块可定位为以温泉度假为主要功能的旅游产业聚集区，组建“山、海、泉、滩”相交融的度假产品体系，拓展度假休闲活动内容和空间，在大型项目的带动下进行配套设施和休闲娱乐项目的建设，突出自然、健康的主题，力争成为北方休闲度假疗养的市场明星。结合已建成的天泰温泉度假区和在建的港中旅海泉湾项目，选定鳌山东部新城区温泉片区为旅游产业集群节点，通过建设温泉度假区、海滨度假酒店、海水浴场、游艇俱乐部及旅游相关配套设施，将其培养成为带动即墨旅游产业和青岛度假旅游产业发展的增长极。
（5）胶南旅游产业集群模块。截止到2007年底，胶南市拥有旅行社6家，星级酒店8家（其中，三星5家，二星3家），A级以上景点景区2处。凭借深厚的文化底蕴、较为丰富的旅游资源，随着南济青高速公路的建成以及跨海大桥和海底隧道的开工，胶南将逐渐成为青岛西海岸的旅游核心发展区，发展潜力较大。因此，选定位于胶南市沿海经济带的琅琊台为胶南旅游产业集群模块的增长节点，充分利用琅琊台的旅游资源组合，挖掘更深层次的文化内涵，以文化旅游产品的销售和接待为主要功能，将其培育成西海岸旅游产业集群的又一突破点。
（6）胶州旅游产业集群模块。 依托环胶州湾高速公路和环胶州湾经济带，以艾山为旅游产业集群节点，建设以生态地质旅游为主题的专业化旅游区，同时，承载力之内完善道路、停车场、适当数量的餐饮、住宿等旅游基础设施，建立与其他旅游产业集群节点的密切联系，以青岛为支撑进行联合营销，扩大艾山乃至胶州的知名度，广泛发展客源市场，争取打造生态地质旅游品牌，促进旅游相关企业的地域集聚和积极联系，推进胶州旅游产业向集群化发展。
（7）内陆旅游产业集群模块。本模块已拥有旅行社7家，星级酒店6家，A级以上景点景区4处，应当重点突出该模块的农业文化（特别是大泽山葡萄文化）和书法文化特色，建设以农业旅游为主要功能、以书法旅游为补充的旅游产业聚集区，选取一两个点建设旅游酒店聚集区或者农业度假旅游区，引导旅游产业的空间聚集化发展。该模块将以大泽山为旅游产业集群建设的突破点，与其他模块或节点形成互补，由东方葡萄城农业生态观光项目带动，逐步完善旅游相关基础设施，同时增强宣传力度，依托青岛市整体旅游市场扩大市场份额，争取发展成为青岛北部旅游产业集群的亮点。
5.2.2以滨海大道为依托，以产业集聚节点为核心，构建旅游产业集群网络
    城区纵深旅游产业集群模块的旅游交通功能、黄岛旅游产业集群模块的滨海度假功能、即墨旅游产业集群模块的温泉度假功能、胶南旅游产业集群模块的文化旅游功能、胶州旅游产业集群模块的生态地质旅游功能、内陆旅游产业集群模块的农业和文化旅游功能，加上城区滨海旅游产业集群模块的旅游信息发布、组织联系功能，以及各区已形成的或强或弱的餐饮、住宿等其他旅游产业功能，构成了青岛市旅游核心产业链模块化发展的总框架。在此基础上，旅游产业集群各节点迅速成长，形成先聚集后扩散的效应，带动各模块加速发展，同时，依托青岛滨海公路，在城区滨海旅游产业集群模块的滨海区域将率先形成旅游产业聚集带，届时将推动青岛市旅游产业内部以及产业间更加密切的交流与配合，带动旅游产业集群向更高层次发展。在旅游产业集群网络构建过程中，横向上，应当加快各节点的横向联合，增强彼此业务往来，形成你中有我、我中有你的业务关系，构建旅游节点、旅游企业之间跨模块、跨产业的合作体系；纵向上，则应顺延旅游产业链的纵向长度，并在条件具备时增加各模块的旅游产业链功能，在模块内旅游产业集群节点网状结构逐步成熟的同时，建成青岛市旅游产业集群的网状结构。
6．青岛市旅游产业集群具体发展对策
    培育青岛市旅游产业集群的过程中，政府部门应当有针对性、有重点地进行引导，但应注意范围和深度的把握，以服务和监管为主，有计划、有秩序、有目标地推进旅游产业集群的培养进度，具体需要注意的是：
6.1创造良好创业环境，推动旅游产业集群构建
包括一要为青岛市旅游产业集群升级创造良好的硬件环境，二要为相关旅游企业提供良好的制度环境，包括取消各种不合理收费、简化手续、提供必要的协助等，还应发挥政府经常性职能为旅游企业提供信用评级、协助贷款等服务。
由于青岛市旅游企业规模一般较小、效益相对较差，其空间布局的成本导向性非常突出，因此，针对青岛市房地产价格较高的特点，应当在特定区域制定相应优惠政策，引导中小型旅游企业的空间聚集。此外，在构建旅游产业集群过程中也可以借鉴国外旅游产业集群的成功模式，如美国蒙大拿旅游产业集群，吸收可利用的先进经验，建立旅游产业集群区域品牌，以品牌建设为核心进行招商引资。
6.2优化产品结构，促进集群各区差异化发展
    尽管目前青岛市旅游产品日趋丰富，产品结构也逐渐完善，但就单个区域来说，旅游产品过于单薄，无法形成规模较大的集群运作体系，且各旅游区域地理空间上因高度密集而产生的产业互动关系也过于薄弱。这不仅要求集群内部每个节点和企业在集群打造过程中找准自己的定位，做出自己的特色，尽量向着专业化、精品化、规模化的方向发展，而且为了避免集群内部恶性竞争，各旅游节点需要借助青岛旅游产品升级的趋势，积极推动集群内各区域差异化特征的形成。
6.3建立产业协会组织，推进协作网络体系建设
    一般而言，旅游产业内非盈利性协会组织的建立有两种方式：一是旅游相关企业根据市场运营需求以及行业发展的需求，自发组织建立，这类非盈利协会组织的主要职能是协调企业和企业之间的关系，企业与政府的关系；二是由政府牵头，鼓励旅游相关企业建立的非盈利协会组织，这类协会组织的主要职能是根据旅游产业内旅游相关企业发展的需求以及市场需求的变化，制定指导旅游相关企业发展的规划，并为旅游相关企业提供技术和信息支持。虽然目前青岛已经建立一些旅游协会，但尚不能起到规范或引导旅游企业行为活动的作用。应当由政府发起，组建或改建一个权限明晰、融专业性和权威性为一体、以促进旅游产业集群发展为首要目标的旅游产业协会体系（各区至少一个协会）。在此基础上，借助协会和政府有关部门的力量培养出具有集体一致性、信任感和共同价值观的协作氛围，共同推动青岛市旅游产业集群协作网络体系的形成和壮大。
6.4设立创新补助基金，鼓励企业积极创新
    目前青岛依赖同类旅游产品的企业过多，导致企业聚集产生的竞争特别是低级竞争较为激烈，随着部分旅游产品退化，吸引力减弱，相当数量的企业将会失去市场竞争力。只有企业不断进行创新，集群形成欣欣向荣的创新景象，才能不断保持企业和集群的竞争优势。与制造业不同，旅游企业的创新主要体现在服务、设施、管理方式、旅游产品等方面，因此，可以通过设立一些旨在鼓励旅游企业积极创新的补助基金，向企业、节点甚至集群做出较大贡献的创新活动给予一定支持和奖励，来培养旅游企业创新积极性，使创新成为企业乃至集群发展的不竭动力，永葆旅游产业延绵不断地发展。
6.5吸纳社区居民参与决策，保障产业健康发展
    随着旅游者涌入，在给旅游资源和环境带来污染和破坏威胁的同时，也带来了一定的文化冲击，但旅游产业集群若要持续发展，保持旅游资源和环境的生态健康、特色和原汁原味尤为重要，因此，为避免旅游开发商和经营商仅考虑自身利益而忽略承载力盲目进行开发、经营活动，吸纳社区居民参与决策制定是一种较为可行的方法，这样不仅能够充分顾及各方承载力的强度，减少产业集群给居民生活带来的负面影响，也维护了居民的相关权益，保证旅游产业集群在发展过程中能够得到广大居民的后背支持。
6.6实行旅游目的地整体营销，多渠道宣传促销
    虽然青岛市在旅游的宣传和促销上已取得阶段性成果，青岛作为旅游目的地整体形象也在政府的努力下广为传播，但面对激烈的市场竞争，仅靠政府独挡一面、单个区（市）各自为战远远不够，需要从以下两个层面实施改进：一是实行政府与企业联合，政府负责青岛旅游目的地整体宣传，各旅游企业负责各自旅游区或旅游产品的宣传促销；二是实行节点、模块联合，建立宣传联盟，进行整体促销。此外，应充分利用包括网络在内的各种宣传渠道，全方位、全时段、多视角发布旅游信息，在满足旅游市场个性化信息需求的同时，提升青岛旅游目的地整体形象，并加强旅游者对旅游产业集群的认知和认可。
6.7人尽其用，构筑专业化旅游人才市场
人才是旅游产业集群发展的根本，人才的匮乏及对人才的不重视将在很大程度上制约青岛产业的经营管理水平。因此，一方面青岛应当加强高素质人才特别是高级管理人才的引入力度；另一方面，应当注意提高为旅游产业集群培养各类人才的意识，积极与相关院校合作，建立起专业教育与实践紧密结合的培养、培训体系。恰当的时候应当组建起一支高效率、专业化的旅游产业集群管理人才队伍，同时制定人性化、规范化的用人机制，创造宽松的人才流动政策，吸引高素质人才到集群内创业和工作，保证人才的自由流动和才能的充分发挥，以实现青岛旅游产业经营管理水平和集群运作水平的快速提升。


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4^# 发表于 2010-9-11 08:28 | 只看该作者 第1章导论
1．1研究的背景和基础
第1章导论
旅游房地产是随着房地产业的发展逐渐形成的一个和旅游业紧密结合的边缘产
业，它的产生和兴起是随着房地产业的发展，房地产业逐步进行产业分蘖的结果。
一般认为，随着一个国家的经济发展和国民收入的增长，市场需求不断交化，引发
资源配置状况发生变化，产业结构也发生相应转换，新的产业不断涌现。产业的这
种演化具有不同的机制，如有的产业是从原有产业母体中分蘖出来的，有的产业是
原有产业体外新生出来的，也有的产业是自我衍生出来的。。
从产业本身的特点上来讲，旅游业和房地产业都是属于关联性很强的产业，房
地产业是旅游业发展的重要支持，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，因此，
从某种意义上讲，二者的结合有着必然性。从全球旅游房地产发展的历程来看，旅
游房地产业作为一神新兴业态的出现，是在全球经济增长和环境变化的影响下，房
地产业主动和旅游业结合，二者互动发展的结果。房地产业向旅游业的渗透使旅游
房地产业逐步从房地产业分蘖出来，成长为一种新兴的边缘产业。
1．1．1国内外旅游房地产发展状况
上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极
大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量
海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至
欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。
旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国
阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创
薪极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造
成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概
念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产
的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加
清晰，法规也相应健全；配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。
在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项日的建设
供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造
成产权酒店、养老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游
刘艳红旅游房地产业形成的分蘖理论分析[J】生产力研究2004 3
1
青岛大学硕士学位论文
业界的关注。
旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与房
地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的
房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国
际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作为
度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地产
业的关系更加的密切。
表1．1我国国家级旅游度假区的旅游功能分区概况
度假区名称面积(KM2) 功能分区
数量名称
大连金石滩13．6 8 综合服务区、度假别墅区、地质景观游览区、高尔夫球
旅游度假区场、国际游艇俱乐部、游乐运动场、森林狩猎区、海上
活动游览区
青岛石老人10．8 6 综合服务区、度假别墅区、海洋公副及海上游乐区、啤
旅游度假区酒文化城、高尔夫球场、休闲健身区
苏州太湖旅11 2 6 综合服务区、度假别墅区。吴文化城、水上风情同、桥
游度假区岛风光区、高尔夫球场
无锡太湖旅13 5 5 综合服务|一、度假别墅区、水上活动区、康复中心、高
游度假区尔夫球场
上海余山旅20．5 19 综合服务区、火众别墅区、乡野别墅区、余山主景区、
游度假区农田观光区、水上漂流区、果林采摘区、环保教育区、
生态核心区、休闲垂钓区、植物赏析区、爱心动物园区、
野营烧烤区、主要入口区、快乐嘉年华、体育公同区、
竞技比赛区、训练基地、攀岩蹦极区
杭州之江旅9．88 综合服务区、度假别墅区、游乐购物区、高尔大球场、
游度假区大型淡水沙滩浴场
福建武夷山12．O 6 综合服务区、度假别墅区、水上活动区、游览娱乐区、
旅游度假『趸休闲区、武夷文化区
福建湄洲岛13．5 5 综合服务区、度假别墅区、妈祖文化城、高尔夫球场、
旅游度假R 贸易中心
广州南湖旅15．O 5 综合服务区、度假别墅区、东方野生_}}{=界、高尔夫球场、
游度假区娱乐购物区
北海银滩旅12．0 7 综合服务区、度假别墅区、海滩康复区、海上运动区、
游度假医娱乐购物区、高尔夫球场、文化活动区
昆明滇池旅10．O 9 综合服务区、度假别墅医、高尔夫球场、现代游乐园、
游度假区大型淡水沙滩浴场、民族文化风情尉、垂钓基地、水上
娱乐喇、珍稀动植物观赏园
二Ⅱ噩龙湾18．6 7 综合服务区、滨海宾馆区、红霞别墅区、高尔夫别墅区、
旅游度假区饮食购物区、环湖娱乐区、海滨浴场
资料来源：国家旅游局《旅游政策资料法规选编》
第1章导论
除了度假区开发带动旅游房地产开发之外，还有一种情况就是随着主
题公园等人造景点的开发，使周边环境得到很大改善，从而带动开发的具
有住宅、度假等多种功能的房地产项目。如深圳市开发的华侨城、杭州的
宋城等旅游房地产项目。
目前很多地区把旅游业和房地产业确定为地方国民经济新的增长点，给予大力
扶植，为二者的结合创造了有利条件，旅游+房地产投资模式成为一些旅游城市拉
动国民经济增长的引擎，这在三亚、杭州等旅游城市尤为明显。
由此看来，旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项
目的开发而建设的旅游房地产项目，另一神是通过改造的方式形成的。
应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市
场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的
发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义，
对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。
I．1．2旅游房地产相关研究现状
近几年来，国外一些学者开始关注旅游业和房地产业的结合发展问题。Peter
Clever(2001)对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为旅游业正在
成为房地产商投资的热点，其原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求
变化趋势，休闲社会来临，人们有更多的时间休闲度假，房地产结合旅游业必然会
有光明的前景。W．Hobson(2002)对度假房产的销售方式进行了研究，提出建立私
人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。J．C．Crotts和R．L．Ragatz(2002)
对旅游度假房产消费者的特征进行了研究。对第二居所、“家外之家”这类房产面
对的消费阶层，消费者的购买动机、购买方式、购买能力等方面的问题进行了研究
青岛人学硕士学位论文
总结。他们所提到的度假房产、“家外之家”实际上和本文所探讨的旅游房地产是
一致的。
我国学术界对旅游房地产的研究开始于20世纪90年代后期，但当时只是个别
学者开始关注旅游房地产开发方面的问题。陈卫东最早以论文的形式探讨了旅游房
地产的有关问题，他在1996年发表的论文《区域旅游房地产开发研究》中，重点探
讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主要因素，对旅游房地产的开
发模式进行了初步总结。随后，陈谅闻(1998)对环西湖各类旅游建筑的合宜性进
行了探讨，作者所指的旅游建筑其中有一部分属于旅游房地产。我国学术界和业界
对这一问题的广泛关注和研究始于2000以后。首先明确提出旅游房地产的概念的是
沈飞(200I)，他把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开
发项目全部或部分的实现了旅游功能，以后这个定义被多数研究者引用。随后，王
赞强(2001)对旅游业和房地产业结合的形式和可能性进行了初步的探讨。孙红亮、
王珊(2002)对旅游房地产的开发模式以及产品模式进行了研究，提出发展房地产
产业投资基金，以促进旅游房地产的发展。陈跃中(2002)对分时度假房产的环境
景观规划设计进行了研究。曹绘嶷(2002)对海南旅游房地产发展的可行性和必要
性进行了实证研究。余艳琴、赵峰(2003)对我国旅游房地产发展的可行性和制约
因素作了分析，从制定规划，健全法规，组织建设等方面提出了促进我国旅游房地
产发展的若干对策。李长坡(2003)从旅游发展和国民经济发展的角度对旅游房地
产开发的条件和潜力进行了分析，指出了我国旅游房地产开发中存在的问题及解决
的对策。杨广虎(2003)指出了开发旅游房地产必备几大要素。倪沪平、倪炎、石
利群、何俊民(2003)从旅游供求、运行体制等十个方面对杭州旅游房地产的发展
进行了分析，并对杭州发展旅游景观房产提出了一系列政策建议。陈淑云(2003)
分析了我国旅游房地产发展的内部条件和外部制度环境。刘艳红(2004)对旅游房
地产业形成的分蘖理论进行了研究，这是国内学者首次对旅游房地产的形成进行相
关的理论研究。丁名申、钱平雷(2004)在其《旅游房地产学》一书中，以系统论
作为旅游房地产学的理论基础，指出旅游房地产开发是一个系统的工程。以上情况
反映出我国一些学者对旅游房地产的研究正在逐渐深化。
对青岛旅游业发展问题的研究方面，李平(2001)为青岛旅游度假区的发展提
出了相应的对策。张补宏、李好好(1999)对青岛度假旅游和观光旅游进行了比较，
认为规划和营造城市整体景观是提升青岛旅游业水平的措施之一。但与青岛旅游房
地产有关的研究尚不多见。
总的说来，目前我国学术界对旅游房地产的研究较为集中在对旅游房地产发展
中的定义、发展的模式、发展中存在的问题和解决的对策的分析和说明上，个别学
者也开始对旅游房地产的发展进行一些相关的理论研究。由此来看，我国目前学术
4
第1章导论
界对旅游房地产的研究基础还比较薄弱，尤其是基础性的研究有待于加强和深化。
1．2研究的目的和论文的逻辑体系
1．2．I研究的目的和意义
旅游房地产在我国目前还是一个新生事物，其规划建设、丌发模式、运营模式
等方面都处在探索的阶段，法律和法规也有待健全。就青岛市来看，旅游业和房地
产业已成为青岛市国民经济的新的增长点，作为房地产业和旅游业交叉的一种行业，
旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良性互动具有重要意义。目前青岛旅游
房地产发展势头迅猛，同时也出现了诸多的问题，一些旅游房地产的建设已经对旅
游业造成了某些负面影响。因此，对青岛旅游房地产的发展进行研究，正确认识其
在青岛旅游业、房地产业以及全市经济发展中的重要作用，深入分析存在的问题，
进而提出科学发展青岛旅游房地产的策略，具有一定的理论价值与现实意义。
具体来讲，本选题的目的和意义主要在于：
一、深化对旅游房地产一些基本问题的研究，对其内涵、特征进行分析，结合
旅游房地产发展实践，对旅游房地产的形成进行理论分析，为青岛旅游房地产开发
提供指导。
二、全面分析和评价青岛市旅游房地产发展状况。对青岛旅游房地产发展的现
状、存在的问题、发展的条件、机遇和制约因素等问题进行分析和研究，为青岛市
的旅游房地产健康发展提供理论指导和借鉴。
三、在理论研究的指导下，探讨并提出符合青岛旅游房地产的发展实际的思路、
开发策略、营销策略，构建支持体系等，以期能够对相关的行业和管理部门具有一
定的参考价值。
1．2．2论文的逻辑体系
■●??■■■■?■●■■■?●●■■??■■?●■?_?■?■■?
青岛市旅游房地产发展实践分析
青岛旅游房地产发展的现状
l存在问题发展条件机遇和制约因素＼j?／
旅游房地产发展的策略
◆
发展思路、开发策略、营销策略
0
保障体系构建
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第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
2．1旅游房地产概念的讨论及界定
2．1，1对旅游房地产定义的困难
作为一个新兴的行业或产业，很多旅游界和房地产业界人士由于对旅游房地产
认识的角度不同，产生了对其概念不同的认识和说法。同时也由于旅游房地产以下
的一些方面的原因，造成了对它进行规范的定义有较大的难度。
1、国际上没有通用的旅游房地产的概念
目前，在国际上还没有明确的“旅游房地产”这一名词，笔者用Tourism Real
Estate等相关关键词在国外的～些期刊网上只能搜索到极少的信息，说明对这一概
念的使用还不普遍。我国一些学者的文章在追述旅游房地产的发展历史时，通常认
为旅游房地产发源于法国地中海沿岸。但似乎这只是目前学者对这种度假地房产的
一种提法，国外并没有把他们称为旅游房地产，我们没有现成的概念可以借鉴，这
也使对其进行定义产生困难。
2、旅游房地产的产业归属不明确
旅游房地产到底是旅游设施还是房地产?从房地产的角度来看，旅游房地产是
房地产业界在主流市场饱和情况下开拓的一个边缘市场，是房地产产品的一种形式；
从旅游业的角度来看，旅游房地产体现出为旅游活动、特别是为旅游休闲度假服务
的功能，成为一种特殊的旅游设施。产业归属的不明确对旅游房地产概念的界定造
成了一定困难。
3、发展迅速、形式多样，全面涵盖有难度
旅游房地产虽然出现历史不长，但发展迅速，形式多样。我们在实践中把它们
统称为旅游房地产，但在实践上要提出一个能突出反映出这些产品的共性、并且能
把各种产品涵盖在内的科学定义是有相当的难度的。同时，蓬勃发展的实践要求旅
游房地产的概念不但内涵要明确，在外延上还要有扩展性、开放性，有较大的适用
范围，这也加大了定义旅游房地产的难度。
2．1．2旅游房地产概念的界定
1、已有的概念介绍
尽管对旅游房地产的概念的准确定义存在上述难度，但我国相关的学术界近年
6
青岛人学硕+学位论文
来陆续提出了一些定义，有的正在逐步得到广泛认可和接受，较有代表性的有以下
几种：
首先是沈飞(2002)对旅游房地产概念的界定。他认为旅游房地产是指以旅游
度假为目的的房地产丌发营销，全部或部分实现了旅游的功能，认为旅游房地产的
开发对象为旅游物业。他的这一定义被以后的研究者广泛的引用。
其后，孙红亮、王珊(2002)认为旅游房地产是旅游业和房地产相结合的新型
物业开发模式，通过整合规划设计、丌发建设、专业策划、市场营销网络和酒店管
理等各个环节而形成的一种全新的产业模式。旅游房地产具体应包括休闲、度假、
养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店养老度假村、高尔夫度假
村等产品模式，其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。
宋丁(2003)把旅游房地产定义为直接服务于旅游业或在空间上与旅游区高度
密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。把旅游房地产分成四类：旅游景点地产、
旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产。
胡浩、汪宇明(2004)认为：旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源(包括
自然景区和人造景区)为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实
现了旅游功能的房地产。
邹益民(2004)认为：旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉、及人
气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区主体休闲公园、旅游(休闲)运动村、
产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国
际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。
叶胜强(2004)认为：旅游房地产，顾名思义，就是以多种旅游项目为依托和
基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通
过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、
融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。
2、对旅游房地产概念的重新界定
应该说，上述这些定义从不同的角度和方面对旅游房地产的概念进行的阐释，
都有诸多合理之处，也有很多的共性，当然也存在着一些差异。分析这些定义的共
同之处，笔者认为他们都强调了这样一些方面：
第一，在地域范围上，旅游房地产具有特殊的地理位置和环境要求，即旅游房
地产必须是在旅游风景区、度假旅游地附近或环境优美的旅游城市里，如海滨、森
林、湖畔、滑雪运动场、高尔夫球场或环境良好的人造主题公园旁边。旅游房地产
依托于这些旅游风景区或旅游度假区，以旅游资源和优美的环境为卖点，而且多数
旅游房地产建筑本身就是构成旅游区的重要部分。
第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
第二，在功能上，旅游房地产的全部或部分功能是为旅游休闲度假服务。目前
一些旅游区高档别墅通常是兼有第一和第二居所的功能，能满足度假和居住双重的
需求。旅游房地产开发更加注重旅游度假氛围的营造，一般依托优美的自然环境或
者人为建造的环境，需要诸多的休闲娱乐设施与之相配套；在旅游房地产本身的设
计上，也与一般的住宅项目有很多的不同，其户型结构、内部环境的设计上要考虑
休闲度假者的需要，在设计中比一般的住宅项目融入更多旅游和度假的元素。
第三，营销管理方式上，旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统的经营
性旅游住宿设施的经营模式，它具有特殊的丌发和营销模式，可以满足人们对度假
居住业资金投入少、使用次数多，每次使用时间短、能够投资增值的要求。以提供
第一居所为主要目的房产项目，它的销售方式和普通的房产项目基本相同，而以旅
游度假为目的的房产项L=I，可以采用分时度假、产权酒店等方式销售，其中还有更
加灵活的销售方式。
总体来看，目前国内学者对旅游房地产概念界定已经基本达成共识，但仍有进
一步探讨的必要。分析这些定义发现，由于在定义中各自强调的侧重点不同，不但
造成概念内涵上的不一致，而且使概念的外延有很大的差别，这给这一概念的使用
和相关问题的都研究带来很大的不便。笔者以为，为方便研究起见，可以从广义和
狭义两个方面对旅游房地产进行定义。此外，这些定义大都忽视的一点是旅游房地
产的销售对象，旅游房地产主要是面向本地区以外的人群，这是旅游房地产与普通
房地产的重要区别，因此，在定义中应加以强调。
基于以上认识，笔者认为，从广义上来讲，所有与旅游业结合的房地产都可以
叫做旅游房地产。这是一个相对宽泛的概念，依照这一定义，旅游饭店、度假村、
旅游办公楼、旅游购物商店都应该纳入到旅游房地产的范畴，有些学者把它们归入
到旅游商务地产。本文给出旅游房地产一个相对狭义的界定：旅游房地产是以旅游
区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为
主要特征，以为旅游服务为主要功能，以本地区以外的人群为主要销售对象的房地
产项目。
3、旅游房地产的实质
从本质上而言，旅游房地产实际上是介于普通房地产产品和饭店(度假村)产
品之阃的?种中间产：品。与普通房地产相比，它不以长期居住为主，主要面向本地
区以外的消费者。在产权上更加灵活，有第二居所这种形式，也有产权或使用权拆
零销售的形式。以每年平均使用l周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的
使用权分割为52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它将产品
青岛大学硕十学位论文
分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店(度假村)相比，它分割的份数又没有
饭店(度假村)那么零散。它与普通房地产产品和饭店(度假村)产品的区别和联
系如下：
旅游房地产
普通房地产
旅游房地产的本质
2．2旅游房地产的类型及特征
饭店(度假村)
2．2．1旅游房地产的类型划分
目前已有的旅游房地产产品内容丰富，种类多样，按照不同的分类标准可以划
分为不同的类型。
1、按照旅游房地产的依托形式划分
●自然景观依托型旅游房地产
这类旅游房地产的特点是依托风景优美的旅游度假区、风景名胜区，以优美的
自然景观为卖点。
●人造景观依托型旅游房地产
主要指以主题公园、高尔夫球场、滑雪运动度假村等为依托的旅游房地产项目。
2、按照旅游房地产的开发方式划分
●通过改造的形式开发的房地产
这类主要是指由已有积压房产或饭店改造过来的项目。
●作为新项目开发的旅游房地产
3、按照旅游房地产的目的和功能划分
●以旅游度假为目的的旅游度假房地产
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大
中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游城市。
●房地产大盘或新城项目
这类房地产多在旅游目的地兼有第一居所和第二居所的功能。如大连万达在昆
明旅游房地产的开发、华侨城和宋城旅游房地产的开发。
2．2．2旅游房地产的特征分析
第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
1、旅游房地产的优势特征
旅游房地产是房地产业和旅游业结合的结果，一方面，它具有房地产的一般特
征，但又不同于一般的房地产；另一方面，旅游房地产又具有旅游投资项目的某些
特点，但又和旅游业的一般的投资项目有所不同。本文首先从旅游房地产与传统房
地产项目和旅游业的一般投资领域相比较入手，认识旅游房地产的优势所在。
与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划设计到后期物业管理的全过程，
都具有突出的优势特征。其优势突出表现在以下几个方面：
●优雅的环境资源
旅游房地产丌发多选择在理想的居住环境或风景名胜区的周边，设计建设的旅
游房地产与自然景观融为一体，消解了住宅单元与生态环境的对立关系，接近于生
态化、人性化的人类居住终极理想。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要
求往往不是很高。
●突出休闲和度假的特色
旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的_丌发
注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常
工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。因此其建
筑风格多突出休闲色彩，远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。
●专业的物业管理与酒店式管理
与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别
的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日常设施外，同时解决购物、运动、
休闲娱乐活动场地等，也就是为消费客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。
●实现跨地域消费
旅游房地产是旅居结合的产品，所以它可以实现跨地域、面向全国甚至全球销
售，而且无论何时、何地人们都可以前来居住，减少了传统住宅因消费对象固定产
生的闲置；但有别于一般的酒店式度假村仅仅面向旅游团队或临时游客的需求。
旅游业的投资领域主要是旅游项目和旅游设施的开发建设，与旅游业这些投资
领域相比较，旅游房地产具有以下优势特征：
●投资回报率高
旅游房地产由于其交易方式灵活，市场广大，而且同一房产可以在不同的时段
出售给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。而对于消费者来说，首先可以
将旅游房地产作为一种投资选择，可以获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房
产历来被视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产
的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有
抗通胀、保值的功能。我国的深圳、上海也有类似的现象。
青岛大学硕士学位论文
●消费的可存储性和期权消费
旅游房地产在消费时闯上可以是多次的，即一次购买多个时间段或生前永久性
的消费权。时权酒店出售的便是每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度
假产品的消费者还可将自己的度假权益交换给分布于世界各地的度假村。在旅游业
的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不
存在存储消费和期权消费。2
2、旅游房地产的经济特征
作为一种特殊形式的房地产，旅游房地产也同时具备特有的经济特征。其经济
特征主要有：
●产权的分散性和公共产品特征
旅游房地产与普通房地产不同的～个重要特征就是产权细分化。比较典型的是
时权酒店，不仅将所售的酒店按空闯划分，而且在按空间划分的基础上再按时间来
划分。购买时权酒店的消费者，其使用权的实现，尤其是异地使用权的实现，主要
依赖旅游房地产公司。所以产权细分化的结果是削弱产权人的权利，相应增加代理
人的权利，这一点类似于股份公司的小股东。同时由于产权细分的结果，使得旅游
房地产成为一种准公共物品，或者说是一种俱乐部物品，也就是晓，消费者在购买
旅游房地产后，这种消费不具有排他性，因此每个消费者在做出旅游决策时，往往
不会考虑自己的决策对他人产生的影响，都愿意在最佳的旅游季节来实现自己的使
用权。因此会出现旅游Ⅱ王季的过渡拥挤问题。此外，产权细化丽产生的准公共物品，
会使消费者在消费过程中对旅游房地产经营者服务质量的监督方面出现搭便车的问
题。3
●旅游房地产具有较强的外部性
旅游房地产的外部性主要是旅游房地产在开发、经营时对旅游景观的破坏所产
生的外部性。涉足旅游房地产的开发公司，为了经济利益，在开发时常常会对环境
产生的破坏性和不可恢复的影响，特别是在自然资源为主的风景区内，大量建筑所
造成的对景观生态的破坏和环境污染等，由此所产生的负的外部性。这意味着为了
对自然风景区资源的保护，避免过渡开发产生的外部性，一般来讲，需要对风景区
内房地产开发实施严格的政府审批避免过渡开发，或者通过对开发活动征收相应税
费，减少旅游房地产盲目开发的冲动。
●旅游房地产市场的信息不对称性
任何领域都存在信息不对称的问题，但旅游房地产领域信息不对称的问题尤其
2邹盏民扎庆庆我周旅游房地产开发前景的探讨【J】商业经济与管理2004 7
3陈淑“我田旅游房地产理隧麓艘的条件【J】中周房地信息2003 2
第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
严重，而且由于信息不对称问题的大量存在，导致了我国旅游房地产在发展中出现
了诸多的问题。旅游房地产是一种后验性商品，只有通过消费者的亲自消费才能体
验这种房地产的品质、功能和相应的服务，并且在消费过程全部结束时，才能对其
所购买的旅游房地产做出准确的判断和评价，在购买之前消费者很难收集到有关的
信息。另外，消费者购买旅游房地产，如产权酒店、养老休闲酒店等，除自身消费
外，很大程度上是追求其投资价值。在消费者购买旅游房地产后，要实现投资价值，
即获得预期收益，主要依靠所委托的旅游物业管理公司。但由于旅游房地产中大多
数产权人或消费者都是来自不同的地方，每年与所委托的物业管理公司直接接触的
时间又有限，很难拥有更多的有关委托的物业管理公司的信息，从两也就很难得知
委托管理公司是否故意提高维修费，增加管理费和其他一系列变相侵害委托人利益
的行为的信息，其所谓的投资价值也就由于信息不对称而难以实现。由此可知，由
于在旅游房地产销售管理中消费者处于信息劣势，增加了消费者预期权益受损风险，
从而会成为消费者购买旅游房地产的一个障碍因素。
2．3旅游房地产发展的理论分析
2．3．1旅游房地产发展的宏观环境
1、经济的快速增长
改革开放以来，我国的经济以年均7％以上的速度持续增长，人均收入水平不断
提高，恩格尔系数不断下降，居民用于衣、食和基本生活用品支出比重大幅下降，
用于住房、交通通信、医疗保健、文教娱乐等发展需求与享受需要，经济增长引起
需求结构的变化，需求结构的变化直接拉动生产结构的转换。统计分析表明，目前
我国产业结构的支出比重迅速上升。
同时，我国1999年开始实行长假制度，假日经济带来我国国内旅游消费和异地
景业需求的激增，直接推动了我国旅游业和房地产业的快速发展。因此，从需求方
面来看，国民经济持续快速稳定发展和假日经济的推动引发了旅游消费需求的变化
和房地产市场需求的变化，为旅游房地产培育了巨大的消费群体。从供给方面来看，
旅游业和房地产业的发展和成熟为旅游房地产发展奠定了产业基础。
2、产业内部竞争加剧
首先从房地产业的发展来看，改革开放以来，我国的房地产业取得了飞速发展，
房地产业作为国民经济的一个重要支柱产业已日趋成熟。但房地产业内部竞争同益
激烈，大量的房地产开发资金需要寻求新的投资领域，这直接推动了房地产边缘市
场的发展。此夕}，目前随着房地产业发展的日益成熟，市场细分化、产品多样化、
青岛大学硕士学位论文
投资多元化的格局有待形成，房地产产业结构、产品结构面临新的调整，而我国旅
游业的快速发展为旅游房地产发展提供了市场空间，各地旅游度假区的开发建设方
兴未艾，旅游度假别墅、度假村、度假酒店的开发建设需要大量的资金。此外房地
产丌发商介入旅游业，还可以获得诸多政策的支持。
其次，从旅游业的发展来看，经济的发展使旅游业在过去的20多年里获得了高
速的发展，然而，目前我国旅游产品结构老化的趋势同益明显，旅游产业正在向产
品多样化、市场细分化的方向发展，特别是度假旅游，逐渐成为主要的产品形式，
这也为旅游房地产的发展提供了客观条件。
3、国际上有关因素的影响
从20世纪90年代初，早已在欧美发达国家流行的分时度假观念引入中国。带
来了中国消费者的消费行为的转变，推动旅游房地产的发展。另外，随着经济全球
化的进程，20世纪90年代后期，国外资本开始进入中国“分时度假”这一潜力巨
大的市场，国外资本和成熟管理的进入是旅游房地产业发展的一种助推力。
2．3．2相关的理论分析
国民经济发展中很多经济现象的出现，都有它特定的社会经济背景和相关的理
论基础，这些新的经济现象的出现也需要理论上的说明和解释，因此有必要对这些
新的经济现象进行相关的理论分析和探讨。旅游房地产是在近几年作为一种新的经
济现象出现的，对旅游房地产相关的理论研究有待于加强。目前我国的一些学者也
开始关注这一领域的问题，但多数学者所做的还是表象上的研究，深入的理论分析
还比较少见。笔者认为，旅游房地产的发展与一些理论有一定的相关性，因此在这
些方面做了尝试性的理论探索。
1、旅游经济运行的系统经济性
旅游业是以提供服务产品为主的经济产业，是具有高关联性的先导产业。这就
决定了旅游业的发展首先是系统发展，旅游经济的运行首先是系统经济运行。旅游
经济运行的系统性既是一种现状，也是一种发展状态。
首先，旅游经济运行的系统性之所以是一种现状，是因为旅游经济的运行是在
各种层次的系统内进行的，旅游行业本身是一个由若干下级子系统构成的复杂系统
结构，包括我们通常所蜕的六大要素构成的子系统。其次，旅游经济运萼亍的系统性
也是一种发展状态，是旅游系统不断扩大，不断向其他行业渗透的过程。当一个国
家或地区的旅游业发育到一定程度后，就不再是一个简单的、独立的行业，而是一
个由若干性质不同的行业组合起来的相对松散的综合性产业，这时旅游业的发展会
牵涉到广泛的社会经济构架，旅游经济效益的最终实现在很大程度上依赖系统的良
11
第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
性运转。此时，旅游系统经济的中心内涵是交叉联合，这种交叉联合与过去旅游行
业内部的横向或纵向联合不同，是指旅游部门同其他相关部门的协调增长。
世界旅游组织研究指出，经过40多年的快速增长，世界旅游业步入了一个关键
的转折时期，旅游的新时代已经来临。旅游业的发展不仅仅是自身的事情，还牵涉
到多种社会经济产业，其效益的获得应该建立在系统经济的基础之上。因此，今后
旅游业主要是依赖系统经济而非规模经济来获利，必须重视产业间的交叉联合。特
别是在我国有限的土地资源和水资源条件下，旅游业的单纯的规模增长将是十分不
经济的行为。缓和旅游业同其他部门、产业之间的矛盾，通过系统经济而不是规模
经济发展旅游业将是实现旅游业可持续发展的必由之路。
改革开放的前20年，我国的旅游产业以要素积累扩张为主要特点，可称为第一
个发展阶段。目前，为了迎接国内外旅游业发展的新形势，解决长期形成的产业矛
盾，在新时期为促进旅游经济持续增长应倡导大旅游发展模式。所谓“大旅游”发
展模式，也就是旅游业发展的系统经济模式，它的内涵主要体现在：把旅游业视为
多种产业的综合体，要求将旅游业发展纳入到区域社会经济发展的总体之中，反对
孤立的看待和发展旅游业，主张旅游部门与其他产业或部门的交叉联合和协同发展。
旅游业和房地产业的关系非常密切，可以说二者存在着天然的联系。旅游业的
发展需要房地产业的支持，为其提供相关的物质条件，旅游业的发展又为房地产业
提供市场发展空间，旅游开发改善和优化了环境，增加房地产项目的附加值。我国
目前旅游业发展中已经出现了旅游业和房地产业结合的新局面。旅游业和房地产业
是国民经济新的增长点，在很多地区，它们都是国民经济中的两大支柱产业，作为
旅游业和房地产业切合点的各种度假住宅、旅游景观房产开发热潮正在悄悄兴起。
旅游房地产的发展即是旅游业和房地产业相互渗透的结果，也是旅游系统难在不断
的扩张的产物。进一步发展旅游房地产对于充分发挥旅游业的扩散效应，推动旅游
业由规模经济向系统经济发展模式的转型，实现产业间的良性互动，有着非同寻常
的意义。
2、经营城市理论
所谓经营城市就是对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本、及
其相关延伸资本、进行集聚、重组与运营，从而实现资产价值的行为和过程。就城
市而言，土地资本、建筑物、水资源及城市环境和形象等，是政府最主要的国有资
产。
经营城市土地是经营城市的核心。城市土地是十分稀缺又不可移动的资源，是
城市存在和发展的基础，它不仅为城市人口及其社会经济活动提供发展空间，而且
是城市最主要、最具活力、最有增值价值、也最容易被政府控制的资产。国土资源
青岛大学硕士学位论文
部土地利用司副司长束克欣认为：“经营土地是土地使用制度改革深化的结果，比
土地有偿使用制度的内容更加丰富。经营土地不仅仅是招标拍卖一个方面的工作，
更不是大量供应房地产项目开发用地，而是要通过建立良好的土地市场环境，实现
城市土地资源的优化配置，为城市经济提供可持续发展的资源保障。在这个前提下，
使土地资源实现最大化的资产价值。”认识到经营土地的社会整体功能，才能拥有
一个更为广阔的城市经营空间。同时，经营城市土地还要建立和完善城市建设投融
资新体制，有效筹集城市化建设资金，解决城市土地开发与经营中的资金瓶颈与障
碍，充分利用有限的存量土地资源，优化城市土地资源配置，利用土地的级差地租，
采用土地置换和结构调整等方式使土地增值，并通过相应的土地运营措施，使城市
土地集约利用与产业结构的调整相结合。
我国旅游房地产发展很好的顺应了经营城市的大背景，对一些旅游城市而言，
适度合理的开发旅游房地产，是一种充分开发和利用城市的土地、深度开发旅游资
源的重要方式。目前如华侨城、宋城项目的开发和建设，在城市边缘区廉价的土地
上，建造了一个高品位的旅游度假区，同时也再造了一座充满生机和活力的旅游新
城。旅游房地产的开发对深圳市和杭州市的土地资源和旅游资源的深度开发和利用，
发挥土地的最大效益，调整城市的产业布局，促进城市建设，实现城市经济的可持
续发展起到了重要作用。
优势产业是经营城市的基础。城市要充分发挥经济的增长极作用，必须要有优
势产业的支撑。经营城市的根本，就是把城市本身作为一一种资源，在经营这份资源
的时候，突出城市的比较优势，努力发展自己的特色经济。一些国际大城市的发展
历程已经证明了这一点：像德国的展览名城汉诺威、荷兰港口城市鹿特丹，意大利
服装名城米兰等，都是产业特色和城市特色十分鲜明的功能城市，城市活力和强劲
的发展动力也来源于这些特色或优势产业，这些都是城市资源经营的范例。旅游房
地产横跨旅游业和房地产业两大产业，有很强的产业关联性，可以带动建筑、建材、
家具家电业、物业管理、娱乐业、交通业等几十个产业的发展，是第三产业的先导
产业，对于旅游城市尤其是风景旅游城市而言，绝佳的资源条件、旅游业和房地产
业良好的发展基础，使其有条件把旅游房地产业培育成优势产业，成为推动地方经
济发展的重要力量。
3、投资理论
关于投资的概念，一些学者目前尚有?定的争议，但多数学者认为投资是一种
经济活动，投资的目的性也是显而易见的，如果是公益投资，是为了社会效益。如
果是经济投资，是为了经济利益。
对政府来说，旅游房地产投资是城市固定资产投资的一部分，且一般旅游房地
第2章关于旅游房地产基本问题的探讨
产投资数额巨大，这种巨额投资不但在拉动经济增长方面有重要作用，而且旅游房
地产的开发还可以增加政府的税收来源，改善城市面貌、提升城市形象，创造更好
的人居条件，对城市政府来说，其预期收益将是多重的。
对一个产业的发展而言，资金流向在很大程度上对旅游产业的结构变动起着重
要的引导作用。旅游产业是资金密集型的产业，旅游投资总量在不同旅游行业部门
和项目间的分布将直接改变旅游产业结构的格局。而资本的供给、资本的积累程度
对旅游产业结构具有十分重要的制约作用。随着旅游生产力水平的提高和旅游生产
规模、市场规模的扩大，需要旅游资本源源不断的追加到旅游产业的资本运作体系
中，以期形成新一轮的旅游大产出。目前我国的旅游业正在由观光旅游向休闲度假
旅游过渡，旅游度假区、旅游度假设施的开发和建设急需大量的建设资盒，资金约
束是目前制约我国一些度假区开发建设的一大障碍，这种状况也影IIj．IN我国旅游业
发展模式的转型和产品结构的调整。在旅游风景区、度假区适度的发展旅游房地产，
吸引具有资金实力的开发商来投资开发旅游房产，不仅可以为度假区的开发和建设
提供大量资金的支持，还有利于所在地旅游产业发展由观光旅游向休闲度假转变，
促进地方旅游业的持续发展。
对房地产开发企业而言，投资的主要目的是为了获取经济上的利益。投资不同
的房地产项目其投资回报率是不一样的，投资别墅、商业用房的利润远远高于普通
住宅项目的开发，这也是为什么近年来我国房地产高档住宅空置率居高不下的原因。
而旅游房地产与普通住宅相比，在环境、功能上具有不可比拟的优势，而且如前文
所述，它具有更高的投资回报率。这也是近些年旅游房地产发展迅速的重要原因。
总之，旅游房地产的发展符合旅游业运行的系统经济特征，有利于推动旅游业
发展由规模经济向系统经济的发展模式转变，进而提高旅游业运行的质量。同时，
旅游房地产很好的顺应了经营城市的背景，有利于对城市资源的综合开发和合理利
用。此外，从投资的角度看，旅游房地产投资无论是对政府、对旅游产业发展还是
对房地产开发企业来说，其投资收益都是多重的。
6
第3章青岛市旅游房地产发展的现状
第3章青岛市旅游房地产发展的现状
3．1旅游房地产相关产业的发展
旅游房地产是两大产业结合的产物，旅游业和房地产业都有很强的产业关联性，
所牵扯到的产业部门众多，旅游房地产也是如此，它的发展所依赖的产业很多。旅
游业和房地产业是和旅游房地产联系最为紧密两大产业，因此，以下对旅游房地产
相关产业的分析，主要是分析旅游业和房地产业的发展情况。
3．1．1青岛市旅游业发展概况
1、旅游业接待规模
表3．1 1998—2004年青岛市旅游接待人次和旅游收入表
海外游客外汇收入国内游客国内旅游收入旅游总收入占城市GDP的
年度
(人次) (万美元) (万人次) (亿元) (亿元) 比重(％)
1998 199547 10230．0 1013．58 60．59 69．08 7．85
1999 227697 11448．0 1131．00 71．60 81．10 8．19
。2000 260592 14288 0 1285．57 88 70 100 50 8．73
200l 323079 17751 0 1519．13 102．80 118．00 9
2002 417000 24000 0 1795．00 130．62 150．52 10
2003 341158 18061 0 1654．57 121．90 136 80 7．7
2004 522000 28800．0 2157 44 183．79 207．56 9，6
由上表可以看出，青岛市的旅游业经历了近些年的快速发展，旅游总收入不断
增加，旅游收入在GDP中所占的比重不断上升，旅游业在青岛国民经济中发挥着越
来越重要的作用，已经成为青岛市拉动国民经济增长的重要动力。
2、旅游业各产业要素基本情况
作为山东省旅游业发展的龙头城市，青岛市的旅游业目前正处在高速的发展期，
旅游产业规模不断扩大，各旅游产业要素发展水平也有了很大提高。截止到200／1年
底，青岛市有旅行社271家，其中国际社18家，国内社253家。星级饭店100家，其
中五星级5家；四星级6家：三星级47家；二星级36家；一星级6家。旅游交通
企业方面，截止2000年年底，旅游车船公司8家。大中型旅游团队客车约500辆，
近海游船和游艇135艘。A级景区(点)22个，工业旅游示范点9个，农业生态观
光示范点12个。
旅游房地产和旅游业联系密切，其发展的空问大小，发展的前景和旅游业的发
展状况息息相关。目前青岛市旅游业蓬勃发展的势头为青岛市旅游房地产的开发提
青岛人学硕士学位论文
供了广阔的市场空间。特别是青岛的旅游业发展目前面l临着由观光向度假的转型，
青岛市提出的建设国际滨海度假城市目标的提出更为旅游房地产的发展提供了极为
有利的发展机遇。发展度假旅游必然涉及到旅游度假住宿设施的建设，青岛目前比
较单一的旅游住宿接待设施已经不能满足未来市场的需要，旅游房地产产品类型多
样，经营方便灵活，完全有可能为青岛实现建设度假城市的目标发挥重要作用。
3．1．2青岛市房地产业发展概况
改革开放以来，青岛市房地产业得到了迅速发展，在推动青岛城市建设和国民
经济的发展、改善市民居住条件的过程中发挥了重要作用，已经成为青岛发展最快
的产业之一。
1、房地产业在国民经济中的地位
从1990—2003年间，青岛市房地产业增加值的平均增长速度为18．6％，高于同
期GDP的增速3．5个百分点，超出同期第三产业增速2．7个百分点。房地产业在青
岛市国内生产总值中的比重不断提高，对青岛全市经济增长的贡献度逐渐提高，房
地产、Ik成为青岛城市经济发展中的一大亮点。10多年来，房地产增加值占GDP的份
额由1990年的2．3％上升到2003年的4．O％，增加1．7个百分点；占第三产业增加值
的比重也由8．O％上升至10．2％，增加2．2个百分点。这说明房地产业在青岛国民经
济中的地位有了较大提高。
2、房地产业的投资规模
自1998年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，青岛市房
地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，从投资规模看，青岛市2001年、2002
年和2003年的房地产开发投资额分别达到92．5亿元、103．6亿元和127．8亿元，
分别增长37．0％，12．0％和23．3％；房地产投资成为青岛市固定资产投资中的闪光
点，有力地促动了国民经济相关产业的持续发展。
景观与环境是房地产最为看重的因素，近年来旅游业的蓬勃发展带动了青岛城
市环境的改善，良好的景观环境逐渐成为青岛房地产突出的优势。由于看好青岛优
越的自然环境，来青购房的外地人越来越多，购房量已经占到了整个房屋销售量的
10％左右，成为拉动青岛市房地产市场繁荣的重要动力。对于房地产市场下一步的
走势，由于2008年前持续利好的刺激仍会存在，青岛房地产市场对于外来购房者的
吸引力还将在一定时期内继续保持。这些因素将会使青岛房地产市场保持相当时期
的繁荣和稳定。
第3章青岛市旅游房地产发展的现状
3．2旅游房地产发展现状分析
3．2．1青岛市旅游房地产发展回顾
1、青岛早期的旅游房地产开发
青岛旅游房地产可以从青岛的八大关别墅群建设开始，在上个世纪初，八大关
逐步形成了较为集中的度假别墅群。这里集中了24个国家200余种风格的建筑，是
迄今国内为数不多保存完好的多国风格建筑群。直至今天，这些别墅多数仍然以多
种形式为来自全国各地的度假旅游者提供服务。
2、青岛近期的旅游房地产开发
青岛现代意义上的旅游房地产的开发开始于石老人国家旅游度假区的兴建。
1993年，台湾全统丌发股份有限公司在石老人旅游度假区投资开发“弄海园”，5年
时间内建成了一座具有国际水准的高级社区。社区内有73幢别墅、120户公寓住户、
168潮店面、另有一幢16层的丽景湛海城堡和一所国际商务俱乐部。作为较早的房
地产开发项目，弄海园凭借着独特的规划与设计、优美的自然景观与环境设施，吸
引了18个国家和地区的人入住，同时每年也吸引了大批来自全球各地的游客。
1998年3月，位于石老人国家旅游度假区的SPR弄海园度假村开始做分时度
假业务，它结盟全球最大的度假交换联盟RCI，拥有与国际接轨的全球度假系统“非
儿家族世界通”，可以为全球各地的度假会员提供度假安排与度假交换服务。1999
年11月，SPR弄海园酒店及国际商务俱乐部获邀成为全球最豪华酒店组织SLH的
会员；同年12月，再海园海内外的服务机构，又加入了球商务中心联盟ESA。至
此，弄海园不但是房地产业的佼佼者，而且成为能够为国际商务、休闲度假各方面
提供服务的企业。
近年来，在田横岛旅游度假区，新加坡客商投资3500万美元建成了拥有36洞
高尔夫球场的华山国际乡村俱乐部。位于华山高尔夫俱乐部的格林堡别墅在2004年
获得了“国际景观名宅”和“国际化高尔夫别墅”双向国际大奖。格林堡项目共分
三期建设，一期建有151户别墅；二期的酒店式度假公寓为投资者提供了绝佳的回
报增长空间，三期则是专为领袖级人物打造的极品豪宅。在即墨温泉镇，天泰集团
投资丌发的大型旅游房地产项目天泰假日温泉，把高尔夫球场和滑雪场等旅游项目
与度假别墅开发相结合，是青岛市大型的旅游房地产项目。此外，在薛家岛以及青
岛其他地段，也有旅游房地产项目建成或正在建设。青岛市的部分旅游房地产项目
丌发和分布情况如下表：
青岛大学硕士学位论文
表3．2青岛市部分旅游房地产项目开发状况
房地产项目具体位置开发方式项目内容
八大关度假别墅海滨旅游风景区已有房产利用各国风格的度假建筑群
弄海园崂山区石老人度假区新项目开发度假别墅、公寓住户、
店面、分时度假村
格林堡庄园即墨华山高尔夫球场新项目开发别墅、酒店式度假公寓、
极品住宅
假日温泉即墨温泉度假瞬新项目开发度假别墅、度假村
山水名园崂山区石老人度假区新项目开发度假别墅
J“业锦江大酒店李沧区商业区内新项目开发产权式酒店
御墅临枫即墨新项目开发休闲别墅
3。2，2发展现状分析
分析青岛旅游房地产发展现状，青岛旅游房地产的发展大致有以下一些方面的
特点：
1、多分布在城郊地带，大都靠近旅游度假区或风景区
青岛的旅游房地产项目在空间上多分布在城郊地区，大部分位于青岛的城郊旅
游度假带内，大都靠近旅游度假区或者在就旅游度假区内。这一方面是旅游房地产
本身的定位决定的，另一方面也是旅游度假区环境的吸引力所致。在今后的发展中，
各大旅游度假区和旅游风景区还将是旅游房地产项目布局的重点地段。
2、产品类型较少，第二居所是旅游房地产的主要类型
目前青岛的旅游房地产产品类型主要是以第二居所为主，分时度假村，产权酒
店、养老型公寓、运动度假村等新的产品形式较少。目前以分时度假形式经营的主
要有弄海园分时度假村，产权酒店有广业锦江大酒店，其余的大都是面rki#b地Tfi费
者的度假居所。这种情况主要是与目前我国相关的产权制度环境不够成熟有关。
3、以新项目的开发和建设为主，以对积压房产改造方式开发的较少
青岛旅游房地产开发有两种主要的形式。其一是最初以房地产的开发形式进行
的，在发展中逐步出房地产业向休闲度假业转型，石老人弄海园的开发就是如此；
其次是伴随着旅游项目的建设而兴建的旅游房地产，如假只温泉和格林堡庄园，而
这些项目都无一例外的属于新项目的开发和建设，通过对积压房产改造的方式开发
的情况基本没有。而青岛实际的情况是，由于前几年的大规模的开发和建设，加上
一些项目定位不准，造成了一定量的房产积压，这些房产亟待以新的方式加以消化，
第3章青岛市旅游房地产发展的现状
因此，在今后的开发中要注重对已有房产资源的改造和利用。
4、开发规模较大，开发商具有强大的资金实力
青岛旅游房地产的开发规模一般都比较大，像较旱丌发的弄海园项目，投资商
为台湾全统开发股份有限公司，即墨温泉假同房地产项目的开发商是天泰集团，格
林堡庄园有青岛格林置业投资公司投资开发。这些项目开发的规模都比较大，所包
含的子项目众多，开发商都是具实力较强的大型房地产企业，这为青岛旅游房地产
的进～步发展奠定了良好的基础。但与杭州、深圳等城市相比，目前青岛还没有出
现类似华侨城这种旅游新城之类的超大规模的旅游房地产项目。。
3．3存在问题的分析
在旅游景区周边开发度假、商务和住宅类的旅游地产项目，对吸引资金、增加
基础客源、强化配套服务功能等方面都有好处，但由于开发建设水平低、管理不到
位，～方面这些旅游地产类项目会给旅游景区的良性运作带来不利的影响。另一方
面，从长期来看。如果不能正确认识和解决这些问题，也会成为制约青岛旅游房地
产进～步发展的重要因素。
3．3．1开发和建设方面的问题
1、存在的问题
目前青岛旅游房地产开发和建设中存在的问题主要有以下几个方面：
●损害景区环境
旅游风景区、旅游度假区往往以天然的野趣韵味吸引着越来越多的城市居民到
此休闲、观光和度假。而在这些旅游区开发的过程中，一些旅游房产项目过多的强
凋经济效益，而忽视社会效益和生态效益，过分突出商业气息，破坏了原本朴实、
恬淡、怡然的自然境界和野趣韵味，导致景区人工化、商业化和城市化现象严重，
破坏了旅游区的自然氛围，严重影响了旅游区的持续发展。
●破坏旅游区的规划格局
青岛的旅游景区、度假区大都制定有相关的旅游区开发规划，然而在实际开发
过程中，开发失控的现象{-．分普遍。以石老人国家旅游度假区为例，出于对经济利
益的追逐，房地产开发商依托旅游度假区优越的自然条件，建设了大量的高档商品
房不断的蚕食着度假区，使目前度假区的范围越来越小。而且这些高档商品房很多
并没有按照规划要求开发建设，破坏了旅游区原有的规划格局。目前，随着薛家岛
旅游度假区的开发建设，薛家岛又成为房地产商角逐的对象，如不加以严格的管理
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青岛人学硕士学位论文
和控制，失控丌发的局面将会再次出现。
●部分房地产项目定位不明确
旅游房地产本身是介于饭店、度假村和房地产产品之间的一种中间产品，青岛
有部分房地产项目市场定位不准，既面向本地居民，也面向青岛以外的居民，在配
套设施上比普通的房地产项目强调了休闲和娱乐，但又没有完全按照休闲度假的标
准设计，因此，从表面上看这些项目和普通住宅区别不是非常明显。
●房产项目丌发水平低
青岛的一些房地产在设计和建设中，往往不经科学论证，盲目开发造成不少项
目低水平重复，缺少文化品位。位于青岛市东部崂山区的黄金海岸线上的“金都碧
海山庄”别墅群、位于东部开发区的“爱丁堡花园”别墅群，都相继被拆毁，造成
了资金和土地等多种资源的巨大浪费，有些还给所在地区的景观环境造成了破坏。
2、原因分析
青岛旅游房地产在开发中出现的这些问题，主要有以下几个方面的原因：
●对经济利益的过度追逐
旅游房地产自身具有一些优势对很多的房地产开发商有着很大的吸引力。旅游
房地产在环境上有一般房地产项目难以相比的优势，开发效益远远大于一般的房地
产项目。因此，房地产开发商在对旅游房地产的开发过程中会过渡的追逐经济效益
而忽视对景观环境的保护。房地产项目是构成城市景观的重要组成部分，而且建设
一定数量的高档住宅有利于提丹城市品位，加快城市化进程，也能给城市政府带来
较好的经济效益。但靠近旅游区大量开发房地产项目，会对旅游业长远发展产生不
利的影晌。因此，在旅游房地产开发中应处理好两者的关系。
●有关规划缺乏应有的科学性和权威性
青岛石老人国家旅游度假区、崂山风景区、薛家岛、闩：；；I横岛等旅游度假区都帽
继制定了相应的旅游规划。尤其是石老人旅游度假区的旅游开发规划，制定的时间
较早。但是这些旅游丌发规划一方面多数没有根据实际的发展需要进行适时的修编，
同时这些规划的权威性也没有得到切实的尊重，在实际开发中没有德到严格的执行。
这在很大程度上造成了青岛市一些旅游区土地利用混乱，开发失控的局面。
●对违规操作行为缺乏有效的约束和监管机制
青岛旅游房地产项目主要是青岛市规划局和各度假区所在的区规划局来审批，
地方规划局往往从地方综合的经济利益考虑，认为房产丌发能够迅速提升城市的品
质，改善城市面貌，而对不适当的旅游房地产开发对旅游度假区的破坏认识不足。
因此对旅游风景区、旅游度假区内的房地产项目审批不够严格，违规在旅游风景区、
度假区批地的行为大量存在，给旅游区的发展建设带来严重影响，究其原因，主要
第3章青岛市旅游房地产发展的现状
是对这些违规操作行为缺乏相应的约束机制和监管机制。
●旅游项目和旅游房地产开发没有引入市场机制
国外著名的旅游度假地，其旅游规划区内的任何项目包括旅游房地产项目都严
格按照度假地旅游规划来进行，且在开发活动中引入市场机制，采取招标的方式吸
引有实力和资质的大型企业来建设，市场机制的引入有利于形成公开、公平、公正
的投资环境，可以减少地方政府的违规操作。而青岛目前在这方面还未全面引入市
场机制。
3．3．2营销方面存在的问题
1、存在的问题
营销是决定旅游房地产经营成败的重要方面，目前青岛旅游房地产在营销方面
主要存在两方面的问题：
●销售方式不够灵活，限制了旅游房地产的发展
旅游房地产主要是面向本地以外的市场，在销售方式上不同与～般的商品房销
售。国外的旅游房地产项目在营销方式上非常灵活，20世纪70年代出现了分时销
售、产权拆零的销售方式，以后随着实践的发展，出现了点数制等更加灵活的销售
方式。青岛市目前的旅游房地产销售方式和普通的商品房销售方式并没有什么区别，
主要是一些房地产销售公司和房屋中介来做旅游房产的销售工作。仅有石老人国家
旅游度假区的弄海园度假村是采用分时度假的方式销售，但产品时间段的分配和交
换上都显得不够灵活，不太适应我国目前的休假方式。
●消费者权益得不到切实的保障
消费者在购买了旅游房地产以后，其权益往往得不到切实的保障。如果房价上
涨，开发商可以以变更旅游物业的名称为名，强制消费者中止买卖合同，并对给消
费者造成的损失不予赔偿。还有的产权酒店承诺每年的投资回报率，其实这是一种
不负责任的承诺。每年经营状况的好坏决定着给消费者进行投资分红的数量，结果
往往是经营状况好，投资分红率也不好，经营状况不好，则首先从消费者身上减少
投资分红率。
2、原因分析
产生这些问题的原因是多方面的，概括起来有以下几个方面：
●旅游房地产经营运作的各个环节缺乏有效的合作和沟通
旅游房地产的开发、销售和后期的物业管理往往设计到开发商、销售商、以及
物业管理公司等多个利益主体，有些开发商是自己兼任销售商，有一·些旅游房地产
开发商在旅游房地产销售中委托专业的销售公司进行销售，在销售利润中给销售公
23
青岛大学硕士学位论文
司一定的提成，而房地产项目销售出去以后，其后期的物业管理又委托另外的物业
管理公司来管理，同时，由于各运营商利益的不同，造成在整个旅游房地产项目的
经营运作过程中缺乏有效的沟通和良好的合作，造成售后的管理和服务等多方面的
问题和漏洞，给消费者造成了相应的经济损失。
●社会诚信制度的缺失
旅游房地产销售过程中存在的欺诈现象，一个很重要的原因是因为我国目前处
在市场经济发展的初期，社会诚信制度还没有建立起来。不仅青岛的旅游房地产销
售中存在欺诈现象，在我国很多城市的旅游房产销售中都存在类似的问题，如海南
的“南海传说”分时度假房产，在销售中同样出现过欺诈行为。因此，青岛市旅游
房地产尤其是分时度假房产、产权酒店等区别于传统房地产销售方式的新的旅游房
产销售模式的健康有序发展，有赖于青岛市乃至我国整个经济大环境中诚信制度的
建立。
●缺乏相应的法律法规的规制和约束
旅游房地产销售过程中出现欺诈现象的另一个很重要的原因，是因为旅游房地
产的销售缺乏相应的法律法规的制约。市场经济是法制经济，市场行为需要法律法
规的约束和规范。由于旅游房地产目前在我国还是一个新生事物，发展也不过短短
几年，而我国的法律法规的制定常常具有滞后性，总是待问题出现咀后，法律法规
爿‘会作为一种补救措施出台。青岛市和我国其他城市一样，旅游房地产的销售行为
缺乏相应的法律法规的规制和约束，一些开发商、销售商往往钻政策和法律的空子，
损害消费者的利益。
第4章青岛市旅游房地产发展的条件
第4章青岛市旅游房地产发展的条件
4．1旅游房地产发展对社会经济的作用和影响
作为正在成长中的新兴产业，旅游房地产的影响和意义是多方面的。青岛旅游
房地产发展对青岛城市经济社会影n向和意义主要可以概括为以下一些方面：
4．1．1吸引投资拉动经济增长
旅游房地产项目投资规模大，一方面投资本身会提高城市土地的利用价值，推
动城市经济的发展；另一方面，由于旅游房地产综合了旅游业和房地产业的特点，
关联的产业众多，产业链较长，项目开发会带来很多的后续投资，如装修的投入、
后期的物业管理投入，休闲娱乐设施投入等，从乘数效应上来看，拉动经济增长的
效应不可估量。
4．1．2构建城市新的特色产业
旅游业和房地产业是青岛经济中的重要产业，二者都处在高速的发展期，在经
济中发挥着越来越重要的作用，这使青岛的旅游房地产业获得了良好的发展基础。
青岛作为一个海滨旅游城市，如果旅游房地产的开发能够很好的结合本地的自然特
色和城市的文化底蕴，不但可以在青岛创建国际海滨度假城市中发挥重要作用，而
且有可能把旅游房地产培育成城市新的特色产业，使旅游房地产成为青岛城市经济
中的一大亮点。
4．1．3促进旅游经济的发展
首先，发展旅游房地产有利于丌拓客源市场，形成稳定的度假客源。综观世界
著名旅游度假胜地的发展，法国地中海沿岸、夏威夷、巴厘岛，无一不是通过多种
形式的旅游度假房产的开发和科学灵活的运营，吸引世界各地的旅游度假者前往，
形成了巨大稳定的度假客源市场。同样，发展旅游房地产对青岛开拓旅游市场，形
成稳定的度假客源有着及其重要的作用。其次，发展旅游房地产有利于对青岛的旅
游资源进行深度的开发和利用。再次，有利于丰富青岛旅游产品的种类，改变旅游
产品的结构。最后，可以形成新的旅游景观，丰富青岛旅游吸引力。
4．1．4为房地产业提供发展的商机
近年来，青岛市房地产业发展迅速，房地产投资也呈高速增长的态势，在利润
的驱动下，大量丌发商进入这一领域。目前传统房地产投资领域商业房地产的市场
逐渐饱和，利润降低，竞争R益激烈，大量的房地产开发资金投向了住宅丌发，f黾
随着近几年火量的经济适用房投入开发和建设，这一市场空阃也逐渐变小，很多的
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青岛大学硕士学位论文
房地产资金需要寻求新的投资领域。在这种情况下，发展旅游房地产可以为房地产
业提供发展的商机，有利于青岛的房地产业的长期持续繁荣。
4．1．5提升城市形象和城市品位
建筑是城市景观的重要组成部分。优秀的房地产项目能够大大提高城市形象和
城市品位。近几年广东东莞市大力发展旅游房地产业，把该市的常平和樟木头两镇
建设成为数力-香港人的第二居所。把良好的人居环境建设及营造作为旅游经济发展
的重要组成部分，有效提升了东莞的城市形象。同样，凭借旅游房地产优雅的环境
和精心的建筑设计，也可以美化青岛的城市环境，优化人居环境、提高城市形象和
城市品位。
4．2发展条件分析
旅游房地产的发展一般要求有优越的资源环境、良好的区位、便捷的交通、繁
荣的经济以及旺盛的市场需求等基础条件。在这一部分，主要从这样几个方面来分
析和认识青岛旅游房地产的发展条件。
4．2．1城市环境和资源条件
旅游房地产往往和旅游度假业紧密结合，以优雅的资源环境条件为开发契机，
在这方面青岛具有突出的优势。青岛位于山东半岛西南端，属于暖温带半湿润大陆
性季风气候，因受海洋和季风的影响，市区及沿海呈明显的海洋性气候特征，年平
均气温12．2。C，四季分明，但冬无严寒，夏无酷暑。青岛市自然旅游资源和人文
旅游资源丰富，观光类资源、休闲类资源、参与性游乐资源品种多样，拥有石老人
国家旅游度假区等六个旅游度假区，是国家历史文化名城及中国优秀旅游城市。良
好的气候条件和资源基础为青岛发展海滨旅游度假打下了基础，同时也为旅游房地
产开发提供了有利的条件。
4．2．2区位和交通条件
区位和交通是影响旅游业发展的重要因素，也是旅游房地产发展的重要基础条
件。旅游房地产常被称为建立在车轮上的产业，可见区位条件和交通条件的重要性。
青岛地处华北经济区和华东经济区的结合地带，是中国东部沿海重要的经济中心城
市和港口城市。青岛靠近中国最主要的海外旅游客源市场韩国和同本，与韩国和日
本有方便的空中、海上航线和密切的国际经贸关系；青岛又位于海参崴至新加坡的
西太平洋旅游航线中段，有发展国际游船旅游的条件。在国内，青岛位于环渤海经
济圈和长江三角洲经济圈两大高端客源市场之间，与北京和上海的空中航程均为一
第4章青岛市旅游房地产发展的条件
个小时。青岛以港口为枢纽，海、路、空立体交通发达，交通可达性好。尤其突出
的是，青岛对外公路交通非常便捷，公路通车里程已达520公里，为全国城市之冠，
而且山东省已经建成全国最好的高速公路体系。随着我国城市居民私家车的Ii=1益增
多，便捷的公路交通将会为青岛旅游房地产的发展提供良好的条件。
4。2。3社会经济条件
城市经济的快速发展和社会的文明进步是旅游房地产业发展的重要基础，也是
城市增加对外吸引力的重要方面。作为国家第一批沿海开放的港口城市、经济中心
城市和计划单列城市，青岛市具有“名牌城市”之称。近年来，青岛在港口特色经
济、海洋特色经济和旅游特色经济三大特色经济的带动下，城市经济获得了快速的
发展。青岛与日本、韩国、俄罗斯、美国等国家的经济往来更加密切，对外经济合
作、贸易往来日益频繁；开放的经济环境和优惠的投资政策吸引世界五百强企业纷
纷在青投资，截至2004年底，已有98家世界500强企业在青投资，累计投资额达
170亿元。2004年，在中央电视台主办的“城市中国”系列活动中，青岛市荣获“中
国十大最具经济活力城市”称号。近年来，青岛加大对环境改造的投入，城市环境
有了较大改善，2002年获得了中国人居环境奖，社会的文明程度也有了较大的提高。
城市经济的蓬勃发展和社会各项事业的全面进步不但提高了城市的知名度和对外的
吸引力，同时也为青岛旅游房地产的发展提供了坚实的社会经济基础。
4．2．4市场需求条件
1、宏观需求环境
作为我国主要的旅游城市，青岛旅游房地产必须以全国为主要目标市场。近年
来，随着我国国民经济的蓬勃发展，我国城市居民生活状况有了较大改善，城镇居
民生活水平有了很大提高，突出表现在城镇居民的人均可支配收入大幅增加和家庭
恩格尔系数不断下降。如下图：
表4．1我国城市居民生活改善情况
指标单位1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
l城镇居民人均可支配收入，E 5425 5854 6280 6860 7703 8472 9422
l城镇居民家庭思格尔系数％ 44．5 41 9 39．2 37．9 37．7 37．1 37，7
根据联合国粮农组织提出的用恩格尔系数判定生活发展阶段的一般标准：60％
以上为贫困：50％一60％为温饱；40％一50％为小康；40％以下为富裕。由上表可知，自
2000年以来，我国城镇居民家庭的恩格尔系数已经下降到40％以内。而在2004年，
山东省城镇居民恩格尔系数为34．6％，青岛市城市居民的恩格尔系数已经下降到38．0
青岛大学硕士学位论文
％。恩格尔系数普遍下降到40％以下说明城镇居民已经开始迈入富裕水平的门槛。
随着恩格尔系数的下降，在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出
不断下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支
出的比重迅速上升。城市居民正从温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至
富裕型生活转变。由国家统计局城调总队开展的“城市居民5年生活质量变化调查”
显示，城市人最向往的生活从“经济富裕”转变为更偏重“身体健康，心情舒畅”。
在改革开放20余年来的类似调查中，“身体健康，心情舒畅”作为首选还是第一次。
这说明城市居民越来越注重身心健康，注重休闲和放松。这一变化也直接反应在旅
游需求领域和房地产需求领域，这将对旅游房地产需求市场有着直接的影响。
我国目前的旅游需求和房地产需求变化主要为：
●旅游需求不断扩大
生活水平的提高和假日经济的推动，使我国国内旅游需求激增，尤其是1999年
以来，每年的黄金周极大的推动了旅游业的发展。旅游需求的增加带来了我国旅游
业的持续发展。到2004年，我国全年国内出境人数达2885万人次，增长42．7％。
全年国内旅游出游人数达11亿人次，增长26．6％；旅游总收入4711亿元，增长36．9％。
据世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅
游者人数将占世界市场份额的8，6％。因内旅游也将会持续发展，我国的旅游消费将
继续保持高速增长态势。旅游房地产在这一一的背景下，也会有更大的发展空间。
●由观光旅游向休闲度假旅游转变
随着工作时间的缩短，假目的增多以及公司年假制度的推行，使人们有较多的
时间外出。特别市节假同期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产玎发的潜在商
机。同时随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游逐渐取代传统的观光旅游方式，
并形成了每年2．4％的增长幅度。根据国际通行的发展惯例，度假需求从产生到具备
一定的规模需要3—5年的时间，也就是说旅游房地产，尤其是分时度假房产的潜在
需求潜力巨大。
图4．1国家旅游局对度假旅游人数占旅游总人数比中的预测(1996年)
引白：张言庆《山东省度假旅游发展研究》[D】．2004
第4章青岛市旅游房地产发展的条件
●异地置业渐成时尚
据抽样调查资料，到2003年底，山东省以及青岛市城市居民人均现住房建筑面
积都超过了20平方米，绝大多数住上了设施齐全、水电气配套、拥有自主产权的单
元房。到2003年底，居住成套住房的家庭占85．9％。此外，还有30％以上的高收入
家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分
别占26％和16％。因此近年来，随着城市居民生活质量的改善和旅游经济的兴起，异
地置业的概念逐步趋热。在某一旅游地购置房产，节假日到此度假休闲，体验另一
种生活情趣，开始成为人们一种新的生活方式。据业内人士预测，近年内异地置业
可能因假日经济而得到迅猛发展。
●房地产成为新的投资方式
随着投资观念以及投资方式的多样化，房地产正在成为许多居民家庭投资的重
要选择。旅游房地产大多分布在环境优良、气候宜人的旅游地区，使其具有较高的
升值潜力。私人投资者购买旅游房产，通常每年在度假期间使用，其他时间则将房
间交与管理公司统一出租，作为客房对外经营，可以获得相应的租金收入。企业和
机构投资者购买产权酒店，一方面可作为员工休假、公司年会和接待宾客的地方，
另一方面可以作为长期投资。
我国旅游业和房地产业的市场需求出现的这些新的趋势，将会极大的推动旅游
房地产业的发展。而在这一大背景下，青岛旅游房地产的需求也会出现强劲的增长
势头。
2、青岛市旅游房地产市场需求
●部分来青旅游者是潜在的消费群体
旅游房地产的消费多是以家庭为单位进行的，旅游房地产在为家庭度假服务方
面有绝对的优势，无论是以度假为目的的第二居所，还是分时度假房产，在提供旅
游度假住宿方面都比住宾馆更加方便、而且经济实惠。分析来青游客的特征发现，
家庭或个人出行的旅游方式占绝对比重，以散客出行的方式逐渐替代了包团出游。
这就给青岛市的旅游服务体系提出了新的要求，也给旅游房地产的发展提供了潜在
的商机。目前青岛市度假旅游的市场比例在25％左右，随着我国带薪休假制度的推
行，青岛市度假旅游的市场比例将会迅速上升。来青游客，尤其是度假游客对旅游
房地产潜在的市场需求将是巨大的。
青岛大学硕士学位论文
图4．2 2004年来青游客出游特征
●众多在青工作的外来人员是重要的消费群体
近些年来，青岛市与日本、韩国等国家的经济往来日益频繁，来自这些国家的
投资商、高层管理人员已经成为青岛高端住宅市场的重要消费群体。未来随着经济
的不断发展和对外开放程度的提高，他们对青岛旅游房地产的需求会进一步加大。
作为主要的区域中心城市，青岛和经济发达地区的京津、长三角、珠三角经济圈主
要城市经济联系也Fj益密切，工作的需要和青岛优越的自然条件的吸引，使来自这
些经济发达地区的各类人员在青岛二次置业的需求也比较大，也是构成青岛旅游房
地产的重要市场。
4。3面临的发展机遇
4．3．1旅游业发展面临调整
长期以来，青岛的旅游者多以短期观光旅游为主，城市整体旅游接待规模较大，
但是效益不高，依然是一种粗放式的旅游产业发展模式。虽然有较好的旅游度假条
件，但实际接待的度假游客只占25％左右，并呈现缓慢增长。因此，青岛亟待针对
市场需求，及时调整旅游产品结构，发展度假旅游，推动旅游业的转变。
2005年，青岛市提出了建设国际海滨度假城市的总目标，实施“旅游精品工程”，
构建以度假旅游为核心、以精品项目为支撑的多元化旅游产品体系，扣。造国际化的
海滨度假旅游城市的发展思路。青岛都市度假区、石老人、田横岛、薛家岛、温泉、
琅琊台、仰口旅游度假区的综合度假功能将会得到进一步提升；度假区的丌发会带
动度假住宿设施的大发展，多样化的度假住宿设施的开发为青岛发展旅游房地产提
供了机遇。
4．3．2饭店业经济效益有待提高
第4章青岛市旅游房地产发展的条件
表4．2青岛市旅游饭店出租率和利润统计表
年度床位数(个) 客房出租率客房平均价营业收入总额利润总额
(％) 格(元) (元) (万元)
1996 15456 52．28 350．66 88949．57 一10205．99
1997 20865 49．31 306．22 lOl969．55 —15063．90
1998 21000 46 09 303．39 91846．64 —25677．06
1999 20878 50．92 260．42 105889．55 —24848．70
2000 20097 54．01 270．46 114848．OO 一19901．95
2001 24699 56．73 282．15 138659．55 —17051．40
由于种种原因，青岛的饭店供大于求，有相当数量的饭店出租率不高，有些长
期处于亏损状念，成为旅游业发展中的不良资产。这一方面说明青岛旅游业投资盲
目投向饭店的局面有待改变，另一方面，这些不良资产急待找到消化的渠道。位于
位置较好的旅游风景区、度假区附近的部分饭店，可以适当的加以改造，以旅游房
地产全新的经营方式盘活这些不良资产。从国际和国内旅游房地产的发展来看，这
也是旅游房地产开发中投资较少、收效较好的途径。
4．3．3房地产业竞争加剧
近年来，青岛市房地产业的发展非常迅速，在利润的驱动下，大批丌发商进入
这一领域。通过近些年来的发展，青岛房地产业的投资结构已经发生了变化，2004
年青岛房地产投资结构如下：
图4．3 2004年青岛市房地产投资结构图
由图可以看出，目前青岛住宅投资所占比重最大，大大超过了传统的商业用房
和高档别墅。这是因为青岛的商业用房和别墅投资逐渐饱和，利润降低，而且高档
别墅的开发受到了诸多政策条件的制约。说明青岛旅游房地产传统的高利润领域投
资逐渐饱和。就住宅开发而言，大量的经济适用房投入开发，也会使这一市场的竞
3l
青岛大学硕士学位论文
争同益激烈，因此，开发商需要拓展新的市场。而青岛市旅游业的快速发展为旅游
房地产发展提供了广阔的市场空间，旅游度假别墅、度假村、度假酒店的开发建设
急需大量的资金。房地产开发商介入旅游业，还可以获得诸多政策的支持和优惠。
4．3．4 2008年奥运会的促进
2008年北京奥运会水上帆船和帆板比赛项目在青岛举行，奥运会能够极大的提
高举办地的知名度和美誉度，就目前来看，奥运效应在青岛已经逐步的显现，这在
旅游业和房地产业表现尤其突出。在申办奥运会成功以后，青岛受到了人们越来越
多的关注，到青岛旅游和购房的人较以前大幅度增加，直接推动了旅游业的发展和
房地产业的繁荣。通过在东部颐景园、金帝山庄、福润山庄等一些小区调查发现，
几乎每个小区都有20％以上的业主是外地人。五一期间，通过对民航、铁路和
公路来青的旅客调查发现，有10％以上的游客一到青岛，就会赢奔自己或朋友
在青岛的房子星。今后几年里，奥运效应将会继续影响青岛的旅游房地产市场。
另一方面，为了迎接2008年奥运会，青岛市政府制定了青岛奥运场馆建设的
总体规划，并将投入800亿元用于青岛海滨的环境改造和奥运场馆的建设，其中包
括大量的接待设施的建设，这些接待设施在奥运之后将会成为青岛的旅游度假或会
议的接待场所，大批的接待设施可以采用产权酒店、时权酒店等形式进行融资开发
和经营运作，这为旅游房地产的发展提供了发挥优势的空间。
4．4可能的制约因素
目前，青岛市旅游房地产在快速发展中也存在着一些约束因素。其中有些制约
因素与大的政策背景有关，有的是青岛市自身的条件决定的。
4．4．1外部环境的制约
旅游房地产的发展要有一系列政策、法规和制度等的支持，目前在我国相关的
制度还不够完善，法律法规不够健全，这些条件使青岛旅游房地产发展面I临着较多
的外部客观环境的约束，影响着青岛旅游房地产的健康快速发展。具体来看，主要
有以下一些方面的约束：
1、产权制度的制约
分时度假、产权酒店是旅游房地产的重要产品形式，也是实现旅游房地产开发
价值的最好手段。但目前我国产权制度不够完善，对这两类旅游房地产的产权界定
还是窄白。由于没有相关的法律、法规，对于旅游房地产的购买者来说，意味着其
权利在法律E没有保障。另外，对于旅游房地产交易主体还缺乏专门的政策法规的
第4章青岛市旅游房地产发展的条件
引导与规范。
2、交换体系的制约
交换网络是实现业主权益、发挥旅游房地产休闲度假和投资增值双重功能的技
术平台。根据我国的实际情况，一方面由于居民收入水平的总体偏低以及交通运输
等方面的软限制，组建国内的分时度假房地产交换网络是理想的发展方式。随着各
项政策和外部环境的改善，再逐步走向国际化。但目前我国国内的分时度假交换网
络还没有建立，由于没有完善的国际和国内交换体系，使旅游房地产的重要形式分
时度假的发展受到了很大的限制，不能充分发挥这类旅游房地产的优势，会对旅游
房地产的发展产生不利影响。
3、管理体制的约束
目前我国旅游房地产具体管理部门不清晰，科学的管理体制没有建立，这在很
大程度上制约了旅游房地产的发展。目前，国家相关管理部门对旅游房地产、分时
度假产品和产权度假酒店性质尚未有明确规定。由于旅游房地产是横跨旅游业和房
地产业两个行业，各自行业的职责分工还有待明确。
4、出境旅游的诸多限制
在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，在我国则由于
公民出境旅游方面的限制而受到很大的影响。我国舰定，公民自费出境旅游的目的
地国家和地区只有30个左右。此外，公司自费出境旅游按规定需要到旅行社报名组
团，并采取团进团出的方式，这些都大大限制了分时度假产品购买者参与国际性交
换，影响到分时度假房产的销售。
4．4．2自身条件的约束
1、旅游房地产开发还没有引起足够的重视
旅游房地产的开发和建设不是一个部门的事，它和两大产业以及城市建设密切
相关。目前在一些旅游城市如三亚、杭州和桂林，旅游房地产的开发引起了政府的
高度重视，这些政府成立了专门的旅游房地产管理部门，还纷纷出台相应的政策扶
植旅游房地产业的发展，而青岛目前的情况还不是这样。首先从旅游部门来看，青
岛市的旅游主管部门往往只顾旅游项目的开发和建设，把与旅游颈目相配套或者靠
近旅游区的旅游房地产的开发仅仅当作是房地产开发商的事，对开发活动没有足够
的重视。而房地产部门往往只注重房地产的开发效益，对如何为旅游度假服务的问
题也缺乏深入的分析和探讨。从政府的层面上来看，市政府对青岛旅游业的发展和
青岛大学硕士学位论文
房地产业的发展都非常重视，把他们当作支柱产业甚至主导产业来发展，但目前对
旅游房地产的作用和功能认识还不充分，对已经出现的旅游房地产开发热缺乏科学
的认识，更没有明确的政策的引导。
2、旅游业淡旺季差异明显
国际上著名的海滨度假胜地大都属于亚热带热带气候，优越的气候条件和环境
特征使这些地方来自全球的游客终年不断。旅游房地产终年闲置时段较少。而青岛
地处北温带，四季分明，景观季节性差异较大，明显的季节差异导致了青岛旅游业
在发展中无法避免的淡、旺季问题，淡旺季的突出表现是旅游度假设施的季节性闲
置，这给青岛旅游房地产的经营运作带来了很大的困难，如果不能有效平衡这种季
节性的差异，那么大规模的旅游房地产开发是不可能的。
3、所依托资源的可替代性较强
旅游房地产的开发一般要以优越的旅游资源条件为依托。青岛的旅游资源主要
是海滨、沙滩等，与世界主要海滨度假地资源雷同，特色不突出。尤其是与我国主
要海外客源国韩国、日本的旅游资源和自然环境条件非常接近，这在很大程度上减
少了对这两个客源国的吸引力，使得开拓这两个国家的度假旅游市场存在着一。定的
困难。从国内来看，青岛与我国著名的海滨城市三亚、大连、秦皇岛等地相比，青
岛的旅游资源也没有突出优势，如果没有针对性的市场开发，那么，青岛旅游房地
产的发展也会受到这些城市的竞争。
4、配套设施建设不足
旅游房地产的主要功能是为休闲度假服务的，因此，无论是从单个的旅游房地
产项目来看还是对一个发展旅游房地产的城市来看，都需要有相应的配套设施的支
持。度假者到房产所在地度假，必须有相应的游憩娱乐设施和交通设施为之服务。
这是旅游房地产与普通房地产一个重要的区别。目前青岛市的旅游房地产开发普遍
存在配套设施建设不足的问题，成为制约旅游房地产发展的重要因素。
第5章青岛市旅游房地产发展的策略
第5章青岛市旅游房地产发展的策略
5．1青岛市旅游房地产的发展方向和发展思路
5．1．1青岛市旅游房地产的发展方向
目前青岛的旅游房地产还是一种房地产的边缘产品，更多的体现出房地产业的
特征，还没有被纳入到旅游产业的体系中来。但从旅游房地产发展的实践来看，旅
游房地产的重心必然会由房地产产品向旅游产品转移，为旅游度假服务的功能会逐
步提升，旅游房地产逐渐会成为旅游度假业的重要组成部分。因此，青岛的旅游房
地产在未来的发展中，也必然要由房地产业的一种边缘形态向旅游产品转变。此外，
旅游房地产结合两大产业，具有诸多的优势特征，青岛作为一个旅游城市，应该把
旅游房地产作为一个特色产业来培育，使之逐渐成为青岛城市经济发展中的新亮点。
5．1．2青岛市旅游房地产的发展思路
1、用系统经济的思想指导旅游房地产开发
旅游房地产的发展牵扯到国民经济多个部门，需要多个产业的支撑，因此，旅
游房地产的开发是一个系统的工程，需要国民经济中多个部门的参与。
图s．1旅游房地产项目的系统支持示意图
引白：j-名中钱平雷《旅游房地产学》【M】．2004有改动
青岛大学硕士学位论文
由上图可以看出，旅游房地产项目的开发涉及的行业和部门众多，如土地管理、
城市规划、旅游行政管理、基础能源供应、交通运输门、环保等等。因此，青岛在
旅游房地产发展的过程中，应将旅游房地产视为综合性产业，将其发展纳入到区域
社会经济发展的总体之中。同时要把旅游房地产的开发作为城市建设和发展的组成
部分，成立专门的旅游房地产管理部门，负责指导全市旅游房地产的开发和经营。
2、做好旅游房地产土地利用规划，经营好城市土地
青岛市在经营城市中，包括对土地的经营，房地产建设用地已经实行了招标拍
卖制度。但经营土地不仅仅是招标拍卖一个方面的工作，更不是大量供应房地产项
目开发用地，而是要通过建立良好的土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，
为城市经济提供可持续发展的资源保障。因此，要严格各个旅游度假区内以及度假
区周边土地的开发和利用，对目前利用状况较差的地块，如果位置适当，可以考虑
发展大型旅游房地产项目，通过旅游项目、房产项目带动一个地区发展，实现旅游
发展和城市建设的双赢。
3、加强旅游房地产与旅游业的结合
应该说青岛旅游业和和房地产业发展的目标有很多一致的方面。因此，不能简
单地将旅游房地产开发看作是房地产商的事，在有关旅游房地产项目的开发规划中，
应充分考虑问旅游产业发展的要求，同时还应注意关联产业的发展。在市场运作中，
不可把旅游房地产仅仅看作是投资品，它更是一种消费品，所以要从需求市场来分
析，而不是单一局限在供给市场范畴。所有项目必须在一定旅游区域内统筹规划，
合理布局，即着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益，与景区生态环境
保护、文化生态优化，发掘旅游资源相结合，实现经济效益、社会效益、环境效益
的统一。
4、针对不同的市场，开发多样化的产品系列
青岛旅游房地产面向的市场足多层次的，所以，也应该针对不同的市场开发不
同的产品系列。依托级别较高的旅游资源开发的旅游房地产，比较适合成为分时度
假房产、产权酒店、养老型公寓以及第二居所。而资源条件和区位条件一般的地域
可以丌发面向大众的旅游房地产产品，这种产品的消费者多以异地置业者为主，投
资度假功能兼顾。多样化的产品系列有利于不同市场相互补充，可以避免某一市场
出现较大波动，给青岛的旅游房地产市场带柬太大的冲击。
5、借鉴或创造新的投融资手段，获取产业发展的资金支持
旅游房地产的开发要有巨额资金的支持，资金筹措是产业发展的动力。因此，
36
第5章青岛市旅游房地产发展的策略
青岛应该积极创造更加开放的环境，加大招商引资的力度，借鉴国内外已有的成功
的投融资手段，为旅游房地产的发展寻求资金支持。如一些大型的旅游房地产项目，
项目开发和旅游项目建设合而为一，单个的企业难以有足够的资金实力运作。应该
积极探讨多个企业共同融资开发的机制，为旅游房地产的发展提供足够的资金支持。
6、在市场化运作的前提下强调政府的主导作用
一方面，旅游房地产项目要采取市场化的运作方式，在公平、公正的市场环境
下，吸引更多的优秀企业来参与，但另一方面也要强调政府的主导作用。旅游业发
展的实践证明，政府主导型的发展道路有力的促进了旅游业的发展。由于我国尚处
在社会主义市场经济发展的初期，所以，旅游房地产的发展还必须走政府主导和市
场化运作相结合的道路。政府对旅游房地产项目必须经过严格的论证和审批，对旅
游房地产的开发企业要进行严格的市场规制，尤其是分时度假房产开发企业，要提
高进入门槛。同时政府的行为也应该有有效的监管机制来约束。
5．2青岛市旅游房地产的开发策略
5．2．1旅游房地产项目开发的原则
1、总体规划，分步实施
青岛在旅游房地产项目建设中应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实
力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到
位，实施分步进行，在资金、技术等条件不满足的情况下，可以分几期进行，每?·
步都要严格按照总体规划柬进行。
2、先做旅游，后做房地产
旅游房地产首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升。
但由于项目规模巨大，丌发周期长，资金压力大，一定要注意合理安排开发的节奏，
确保资金链的安全，要短线丌发与长线丌发结合。因此也要适当包括一部分房地产，
以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房
产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。
3、综合开发，全面收益
旅游房地产项目的功能组合丰富，往往其子项目众多，从而可以做到相互支撑、
降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套
项目四大部分组成。因此，青岛旅游房地产的开发也要坚持综合开发，全面收益的
青岛大学硕士学位论文
原则，确保资金安全，降低开发风险。
4、环保优先、永续利用
自然资源和生态环境是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统
一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切
破坏性的建设，坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”原则。
5．2．2旅游房地产开发的策略
1、精心选址
青岛旅游资源丰富，整体环境良好，但并不是所有的有旅游资源的地方都适合
丌发旅游房地产，旅游房地产项目也需要精心选址。青岛旅游房地产项目的选址应
遵循以下几点：
●区位方面：由于成本关系，不宣在城市中心，但必须位于大城市近郊，与市
区直线距离不易过远。
●地形地貌：要求有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳，则应按照规划
要求建设人造景观如高尔夫球场、滑雪场等，搞好环境绿化和美化，形成起伏有致，
高低错落的地形地貌。
●项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃
易爆物品生产或仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。
2、科学的布局
●大区域范围内的布局
大区域范围内的布局即旅游房地产项目在青岛地区的整体分布。根据旅游房地
产项目与资源环境的关系，青岛旅游房地产的布局应该选择位于城市近郊的各个度
假区、风景区周边，以及城阳、即墨、莱西等郊县市自然环境和交通条件条件较好
的地区。项目在青岛的布局图如下：
第5章青岛市旅游房地产发展的策略
图5．2青岛市旅游房地产项目布局示意图
●小区域范围内的布局
尽管高档的旅游房地产项目是以环境优越的度假区为依托的，但从布局上来讲，
并非这些项目都要处在度假区的核心部分。像以异地置业为主要功能的旅游房地产
项目，一般应该布局在旅游度假区的外围，置于度假区和城市的过渡地段。而分时
度假村、产权酒店这类的旅游房地产项目，由于其目的就是为度假服务的，且房产
的拥有者较多，项目应该位于度假接待的中心区，使旅游度假功能得到充分的发挥，
优越的资源能为更多的人服务。
旅游项目建设一体
度假房产
旅游接待区
图5．3青岛市旅游房地产小区域布局图
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青岛人学硕士学位论文
3、多样化的产品开发
从总体上来看，青岛旅游房地产的市场定位较高，主要面向城市的中高收入阶
层。但旅游房地产今后的市场是多层次的，所以，应该针对不同的市场开发多样化
的产品系列。
青岛旅游房地产产品的开发应该包括有以下几种类型：
●第二居所
这类房产针对的市场可以分为高端市场和中高端市场。青岛的各个旅游度假区
集中了青岛市的优势资源，以此为依托的旅游房地产产品在市场定位上要走高端产
品的路线。而在资源条件和区位条件一般的地域开发的旅游房地产产品，可以面向
山东省内、青岛周边收入较高的城市居民。
●分时度假房产
这类房产和青岛的度假旅游产品紧密结合，房产开发是度假区开发建设的一部
分，市场面向全国。
●产权酒店
这类产品必须在经营效益上有保障，以确保投资者的经济利益。
●运动度假村(活动基地)
2008年奥运会水上项目在青岛举行，青岛的体育旅游将会获得较大的发展，可
以面向体育旅游市场开发体育度假村或体育活动基地，通过俱乐部等形式来运作。
●养老型公寓
由于青岛自然环境条件优越，加上城市医疗等条件的改善，使青岛养老型度假
房产的需求增加。这类养老型公寓主要面向收入较高，社会地位较高的离退休人员。
多样化的产品系列实现了不同市场间相再：补充，可以有效减少某一市场较大波
动对青岛旅游房地产的不利影响。
4、适宜的开发方式
在房地产开发方式上，应充分利用现有资源，注意利用现有积压房产和开发新
的房地产项目的结合。利用现有房地产有两层含义：一‘是通过利用现有饭店、度假
接待设施等的空置房间，通过对其进行改造，开展分时度假、产权酒店等多种经营
方式，这种利用闲置资源开发旅游度假房产，成本低、风险小。二是利用空置的积
压商品房。青岛有不少别墅项目处在前海一线的热点景区内，如麦岛至石老人旅游
度假区之间的大量空置别墅。可以考虑将其中的一部分加以充分利用。从长远发展
来看，新项目的开发还将是青岛旅游房地产开发的主流。
5。3青岛市旅游房地产的营销策略
40
第5章青岛市旅游房地产发展的策略
5．3．1市场定位策略
青岛拥有优越的自然地理条件和优美的海滨环境，较为完善的基础设施，其海
滨资源的稀缺性决定了以此为依托的旅游度假村、度假别墅的市场定位也较高。因
此，在未来的发展中，青岛石老人度假区、薛家岛度假区、仰口旅游度假区等地的
旅游房地产将继续保持较高的市场定位，以来青的日韩等国的投资商、青岛市内、
周边城市、北京、上海等经济发达城市的企业老总、政府高级官员以及在青岛工作
的外国企业高层管理者为主要目标市场。分时度假和产权酒店将面向山东省周边城
市以及京津唐经济囤、长三角经济圈中的中高收入阶层。随着我国分时度假制度环
境的逐步成熟，在未来几年分时度假也可能发展成为一种大众化的度假产品。青岛
资源条件、区位条件一般的城郊地区在未来几年也可以面向大众市场推出针对工薪
阶层的旅游房地产项目，为青岛及周边城市的工薪阶层提供周末休闲度假之家。
5．3．2营销主体的确定
目前，青岛市的旅游房地产营销多是单个旅游房地产的开发公司或销售公司来
进行的，旅游相关部门和机构参与很少。对整个城市的旅游房地产进行整体营销的
机构组织还没有建立起来。从营销主体上来看，青岛市旅游房地产营销应该是旅游
房地产营销组织与旅游房地产开发企业结合，旅游房地产营销组织牵头，以旅游房
地产开发企业的营销活动为主。青岛市应学习旅游房地产发展较好的城市如桂林、
杭州以及海南的三亚、海口等城市，在旅游房地产营销的过程中，充分发挥旅游业
和房地产业组合营销的优势，由相关的房地产企业或部门和旅游业相关企业部门组
成旅游房地产营销机构，推出度假购房游等旅游产品和线路，达到带动旅游业发展
和促进旅游房产销售的双重效果。
5．3．3营销组合策略
l、产品策略
●形成多种产品种类
青岛旅游房地产的市场层次是多样的，因此，也要针对不同市场开发不同系列
的产品，形成众多的产品种类。有面向高端消费者群体的高尔夫度假别墅、有面向
中高消费阶层的分时度假房产、产权酒店、养老型度假公寓等、也要有面向普通大
众以投资和度假为目的的旅游房地产项目。
●提供优质的服务
优质的服务是旅游房地产与普通房地产的一大区别。旅游房地产不但在地理景
观、设计风格和品位追求方面追求完美，而且提供的食宿都具有较高的标准。服务
设施先进，在服务上更是讲究尊贵和专业，需要做到私人管家似的体贴。让消费者
41
青岛大学硕士学位论文
在这里能够获得高质量的心理和生理的享受，从而以优质的服务提升旅游房地产的
产品层次。
此外，为了照顾有些度假旅游者在度假期间的工作需要，以商务客人为主要目
标市场的旅游房地产，可以学习弄海园建立国际商务俱乐部，为前来度假的游客提
供全面优质的商务服务，使他们度假休闲和工作两不误。
●附加超值的产品
青岛市拥有丰富的旅游资源，市政府为了发展旅游经济在全年开展了各种丰富
多彩的旅游活动，尤其是节庆旅游成为青岛市旅游经济发展中的一大亮点。青岛旅
游房地产要充分利用青岛市的节会旅游资源，为选择不同时段度假旅游的旅游者安
排参加具有地方文化、民俗特色的活动，使他们能够在休息娱乐的同时享受丰富的
地域文化之旅。
表5．1青岛市部分节庆状况
节庆名称举办日期主办或承办单位节庆历史(年)
I青岛国际啤酒节8月18日至9月2日主办：青岛市政府等12
承办：崂山区政府
青岛市啤酒节办公室
青岛海洋筘7月14日至21日主办：青岛市政府等4
承办：市南区政府
青岛国际热气球竹10月1日一7日主办：青岛市政府等1
承办：开发区政府
热气球节发展公司
海云庵糖球会农历1月16—18日四方区政府12
即墨周戈庄上网节3月18日即墨周戈庄村4
十梅庵梅花骼3月中旬～4月十梅庵集团5
北宅樱桃●， 5胃中旬崂山区政府7
崂山风管委
胶南徐福节4H 20日胶南旅游局2
即墨旅游购物‘肖5月1日一7日即墨市政府2
青岛国际沙滩竹9月一r旬一lO月j二旬市沙潍文化协会2
中国青岛大泽山葡萄节9月1日一3日平度市政府13
青岛酒吧文化节12月7日一30日青岛市旅游局4
注：资料截止到2002年底，凡有具体日期的为2002年的举办日期
引白：李玉新《节庆旅游理论及青岛市节庆旅游发展研究》[D]．2003
2、定价策略
在国外旅游房地产是一种中产阶级的消费品，尤其是分时度假产品，几乎是一
种大众的消费品。在国外分时度假产品价格和需求量关系如下图所示，需求和价格
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第5章青岛市旅游房地产发展的策略
成反比例关系，即产品价格提高，需求量减少；价格下降，需求量增加。而国外的
高档度假别墅也算不上是高端的消费品，是一种面向中产阶级的消费品。
价格
P
价格
P3
P2
P1
01 02 数量
图5．4国际市场分时度假产品需求曲线
引自：史文虎旅游房地产营销模式研究[D]．2003
Q1 Q2 数量
图5．5奢侈品需求曲线
但从我国目前的情况来看，旅游房地产还是一种高端的消费品或者叫奢侈品。
无论是以投资为主要目的还是以度假消费为主要目的旅游房地产业主，有不少把在
某旅游度假地拥有一套旅游房产当作一种身份的象征。分时度假房产目前在我国也
是面向城市中高收入阶层的消费品。所以，在我国旅游房地产还是一种奢侈品。这
种奢侈品的需求曲线不同于一般消费品。从图中可以看出，在一定的空问内，在我
国目前的情况下，旅游房地产的价格与需求量之间成正比例关系，即提高价格，需
求不但不下降，反而会上升。这是因为高价格对旅游房地产购买者产生了一种心理
效果，使旅游者认为购买旅游房地产产品能够提高购买者身份，使购买者与众不同。
因此，在近期内青岛的旅游房地产产品在价格的制定上，将采取高价位的定价
策略。尤其是以青岛市的标志性资源为依托、以异地置业者为主要销售对象的旅游
房地产产品，在较长的时期内，都将保持较高的市场价位。分时度假产品在一定的
时期内也是如此，但在未来几年，随着分时度假的普及，旅游房地产产品将逐渐由
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青岛大学硕士学1_}7=论文
高端产品向大众型产品转型，其价格策略也应有所改变。
3、分销策略
分销渠道是促使产品或服务顺利的被使用或消费的一整套相互依存的组织。旅游
产品的分销渠道如图所示分为三级：
旅
一级系统
旅
游游
声产
品二级系统品
供经营者、批发商或专业媒介者最
给终
者消
三级系统
经营者、批发商或专业媒介者、代理商
费
者
图5．6旅游产品分销渠道
由于旅游房地产产品是介于传统房地产产品和旅游产品的一埽十中间形式，具有
交换的特殊性，在建立旅游房地产产品的分销渠道时，青岛要考虑鲴际市场开发的
需要，决定针对国内外不同的市场情况，对产品采用两种不同的分销渠道，即国际
市场分销渠道和国内市场分销渠道。
●国际市场分销策略
青岛面向国际市场的旅游房地产产品类型主要是分时度假产品。针对这一类型
的产品的分销策略可以以国际知名的分时度假交换公司RCI和II为依托，通过国际
的交换系统，可以给青岛带来较多的度假客源。目前青岛的弄海园度假村已经加入
了这两大组织。
针对青岛市的主要国际目标市场日本、韩国、俄罗斯，可以搭建国际性的销售
网络，充分发挥网络营销的优势，建立网上销售平台，丌展旅游房地产的国际营销。
●国内市场分销策略
青岛旅游房地产的市场目标主要还是放在国内，尤其是山东省以及Lh东省周边
的一些经济比较发达的城市。针对国内的市场，应该借鉴三亚、杭州等城市的经验，
成立旅游房地产营销组织，把城市旅游房地产的营销和旅游产品的营销活动结合起
来，以旅游房地产推介会、旅游房地产展览会等形式进行销售。具体的旅游房地产
第5章青岛市旅游房地产发展的策略
项目可以在主要目标城市设立销售公司，组成立体的分销系统。
5。4青岛市旅游房地产发展的支持与保障体系建设
如前所述，旅游房地产的丌发和经营是一个系统的工程，它牵扯到广泛的社会
经济部门。因此，一个城市旅游房地产的发展需要有相应的管理组织来进行日常管
理和监督，需要建立制度、人才和资金的保障。青岛必须加强旅游房地产发展的支
持与保障体系的建设，以保证青岛旅游房地产健康持续发展。
5．4．1构建旅游房地产管理组织
管理组织是旅游房地产健康有序发展的必要条件。旅游房地产项目既涉及到旅
游资源的开发，又属于房地产的开发，为避免“抢”、“推”现象的出现，旅游管理
部门和房地产管理部门应分工合作，协调好管理职能。可以效仿桂林市、杭州市成
立旅游房地产管理委员会和旅游房地产协会，其中管理委员会由青岛市旅游管理部
门和房地产管理部门的有关人员组成，挂靠在青岛市旅游局下，负责管理和监督青
岛市的旅游房地产开发销售等。旅游房地产协会由旅游房地产开发企业、旅游企业
等组成。
5．4．2建立法律制度保障
旅游房地产内在的经济特征决定了旅游房地产要想立足市场，行业的市场信誉
度有很大关系，同时也有赖于外部制度的有效监管。青岛旅游房地产的健康发展必
须建立相关的制度保障。
●建立严格的市场准入制度
目前青岛市从事旅游房地产的公司良莠不齐，其中不乏一’些以“圈钱”为目的
的公司。为了确保青岛旅游房地产项目的质量和品质，减少旅游房地产丌发带来的
外部性，有效降低消费者的交易成本和风险预期，使消费者的利益得到切实的保障，
要建立严格的市场准入制度。对旅游房地产的开发商、销售商以及旅游房产的相关
物业管理公司进行严格的资质筛选，提高行业的进入门槛。把旅游房地产项目的开
发和经营交给具有良好的市场信誉和雄厚实力的公司，规范企业的市场行为。
●为消费者构建法律保护体系
分时度假、产权酒店等新型的旅游房地产运营模式涉及到很多法律和政策问题，
特别是如何保护消费者权益至关重要，但面前国内有关法律规章还没有建立。青岛
可以尝试在配套的法律保障方面先行一步。旅游房地产消费者权益保护的重点是对
分时度假产品购买者权益的保护、产权酒店消费者权益的保护，其中涉及到的法律
问题众多，如建立冷静期制度、提供退款保障、建立信息公开制度，防止欺骗性销
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青岛大学硕+学位论文
售，建立失信惩罚机制，设立服务质量保证金制度等。青岛作为副省级城市，可以
就一些问题在自己立法权限范围内通过制定管理条例等方式对市场行为加以规范。
5．4．3重视人力资源的培训
旅游房地产是近年来随着假同经济的推动，旅游业的迅猛发展和房地产业的发
展而兴起的，在我国的发展历史较短。由于旅游房地产的产业综合性、开发和经营
中涉及到的关系的复杂性，决定了旅游房地产的开发和运营需要具备多种产业知识
背景的综合性人才。因此，青岛旅游房地产的开发和运营离不开对旅游房地产专业
人才的培训。
目前青岛市的状况是，旅游房地产的丌发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房
地产的开发往往只是房地产商的事，这些房地产丌发商熟悉房地产项目的开发与运
作，但由于缺乏旅游业的相关专业知识，他们对旅游房地产的开发和运作往往只局
限在房地产项目上，没有把其作为一种旅游休闲产业来经营和管理。青岛市的相关
旅游企业对旅游房地产项目的参与较少，这种状况不利于青岛旅游房地产的开发和
经营。为了青岛市旅游房地产的健康发展，要大力加强对人力资源的培训，具体措
施如下：
●对现有旅游房地产开发企业的从业人员、相关旅游企业的从业人员(旅行社、
度假村、旅游饭店、旅游景区)进行旅游房地产综合知识的培训。对房地产从业人
员来说，要加强对旅游业、娱乐业等休闲产业相关知识的学习，弥补专业知识的不
足。对旅游业从业人员来说，要加强对涉及房地产开发相关知识的学习和了解，熟
悉房地产项目的运作程序和运作规律，以便更好的做好工作。
●在大中专院校的房地产专业或旅游专业开设旅游房地产课程，可作为学生的
必修课或选修课程，培养旅游房地产的专门人才，为青岛的旅游房地产发展提供综
合性的人才。
结语
结语
本文在梳理和总结我国旅游房地产发展实践和研究成果的基础上，对旅游房地
产的一些基本问题进行了尝试性的理论研究，并对青岛旅游房地产的发展进行了探
索性的研究。目的在于深化对旅游业和其他产业结合发展的理论认识，并通过对青
岛旅游房地产实际的开发途径进行的一些探索，进而为青岛市的旅游房地产开发实
践提供理论参考，也期望能对有关地区的旅游房地产开发实践提供参考和借鉴。
本文首先重点对旅游房地产的概念进行了讨论和界定，以明确旅游房地产的具
体指代，进而对旅游房地产进行分类，在比较的基础上对旅游房地产的优势特征和
经济特征进行了分析和概括；对旅游房地产发展的宏观环境和理论依据做了必要的
分析和讨论；在理论研究的指导下，本文对青岛旅游房地产发展的现状、存在的问
题和原因、发展条件、发展的机遇和制约因素进行了较为全面的论述，并就青岛旅
游房地产发展方向、策略等做了粗浅的探讨。通过本文的研究，笔者认为可以得出
如下结论：
1、旅游房地产是以旅游区域的景观、生态、文脉、及人气资源为开发契机，以
优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特征，以为旅游服务为主要功能，以
本地区以外的人群为主要销售对象的房地产项目。旅游房地产的发展符合旅游业运
行的系统经济性特征，顺应了经营城市的大背景。
2、目前青岛旅游房地产的丌发尚处于初级阶段，在发展的过程中存在诸多问题，
丌发的机遇和制约因素并存，但青岛旅游房地产发展的基础条件总体较好，市场需
求证在形成。
3、青岛旅游房地产的发展方向应该是从房地产产品向旅游产品转变，使之成为
旅游业的重要组成部分，并逐步把旅游房地产业培育成青岛的特色产业。在开发中
应t擘持新项目开发和已有房产资源改造利用相结合的方式，在营销中把旅游房地产
营销和旅游产品的营销结合起来。
作为两大产业的结合发展的一种新的边缘产业，旅游房地产所涉及到的问题既
有旅游领域的，也有房地产领域的，笔者在对旅游房地产的研究中主要是从旅游业
的角度进行，从房地产发展的角度所进行的研究相对较少。此外，目前旅游房地产
的发展中一个很重要的问题就是法律制度的保障，这是制约青岛乃至我圈目前旅游
房地产发展的?个非常重要的问题。还有关于分时度假产品的交换系统的构建，这
些问题都是应该进行深入分析和研究的。但由于本文主要是针对青岛的旅游房地产
的研究，而这类法律法规及制度的制定和交换系统的构建都不是青岛?个城市能够
实现的，因此本文没有对这些方面展开较深入研究。
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