医疗仪器保养记录表:云中飞2011年房地产企业汇算清缴完全攻略
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云中飞2011年房地产企业汇算清缴完全攻略
(2011-05-15 22:51:07)云中飞2011年房地产企业汇算清缴完全攻略
钟必
一、
国税发【2009】31号第六条
第九条
第十二条
销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;
(3)收入的金额能够可靠地计量;
(4)相关的经济利益很可能流入企业;(超过50%)
(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
比较会计与税法关于收入确认条件,会计确认收入时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,而国税发【2009】31只强调签订合同,不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。所以企业的预售房收入会计记入预收帐款,不确认收入,而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为收入。在这里有必要提醒广大房地产纳税人,在做企业所得税汇算清缴时,要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收入。
预收账款属于税法的收入需要注意以下几个问题:
1、不是一次性确认全部收入,还要看确认收入的方式,例如,银行按揭方式 就可以分两次确认收入。
2、 预收账款属于税法的收入,有收入必然要有成本配比,税法只有收入,没有成本配比如何申报纳税?
3、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款,如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》,属于未完工开发产品销售收入,可以作为计提业务招待费等三费的基数。
4、预收账款如何填申报表才能才能计提业务招待费?
例如,某房地产企业取得预售收入1000万,目前各地流行的预收账款三种填表方法:
(1)
预收账款先确认其他视同销售收入然后在附表三第四十行20其他将预售收入做调减处理
填报方法:预售收入填入附表一第十六行(3)其他视同销售收入1000万,同时附表三第四十行20其他将预售收入1000万做调减处理。
(2)青岛地税:在附表三第40行第4列调减调增。
填表方法:
第一步取得预售款时:
当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润150万填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。
第二步预售款结转销售收入时:
完工年度会计处理将预售款结转为销售收入,按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率的预计利润150万填到附表三第52行第4列。同时,应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”,避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。
(3)北京市国税局的填报口径
北京市国税局的填报口径举例:
(一)未完工年度
1、主表第1行:1000万,但是不填写第二行营业成本。
2、附表1第4行:1000万。
3、附表8第4行:用于计算业务招待费、广告宣传费基数1000万。
4、附表3第19行第4列,纳税调减1000万。
5、附表3第52行第3列调增150万
6、附表3第40行第4列调减65.5万。
(二)完工年度
1、以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行,即:不需要结转收入。
2、附表3第19行第3列,纳税调增1000万。
3、附表3第52行第4列,纳税调减150万
4、附表3第40行第3列,纳税调增65.5万。
(2)订金不要预征企业所得税
订金,在合同签订日之前,此时企业所得税应税行为尚未成立,不应作为预收账款征收企业所得税。
(1)税款不跨年度的,按照编造虚假计税依据处5万以下罚款。
关于加强企业所得税预缴工作的通知 国税函[2009]34号
三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系,原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款(预缴数+汇算清缴数)应不少于70%.
纳税人进行虚假申报,但未造成不缴或者少缴应纳税款的后果。按《税收征管法》第64条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处5万元以下的罚款。(2)税款跨年度的,属于偷税
纳税人进行虚假申报,造成了不缴或者少缴应纳税款的后果,按《税收征管法》第63条偷税处理。
(三)银行按揭方式
(四)委托销售方式(销售方式)
与A房屋销售公司签订代理销售合同,
(二)视同买断的方式
如果开发商参与合同签订,合同价大于买断价,按照合同价确认收入,其余都是按照买断价确认收入 。
借:银行存款
贷:销售收入
(三)超基价分成方式
借:银行存款 900万元(按保底价计算)
(四)包销方式
甲公司账务处理如下:
这里有个问题需要注意:如果房产公司将房产低价卖给公司股东,在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。因为,《企业所得税法实施条例》第109条 关联方,是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人:
会计处理:2009年确认100万租金收入。
税法处理:可以有两种选择:
1
2
租金:未按权责发生制原则确认的收入
会计处理:
借:银行存款300
税务处理:根据企业所得税法实施条例第19条:税法应当确认300万元缴纳企业所得税。纳税调增200万元。
2008年申报:
附表一第5行填报100万元,结转到主表第1行填报100万元营业收入。
附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第3列填报200万元,结转到主表第14行纳税调增200万元。
2009年、2010年纳税调减
借:预收账款100
税务处理:纳税调减2009年度应纳税所得额100万元。
申报:附表一第5行填报100万元,结转到主表第1行填报100万元营业收入。
附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第4列填报100万元,结转到主表第15行纳税调减100万元。
(国税函[2008]828号)的规定,企业将资产移送他人的下列情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。
1、用于市场推广或销售;
2、用于交际应酬;
3、用于职工奖励或福利;
4、用于股息分配;
5、用于对外捐赠;
6、其他改变资产所有权属的用途。
属于企业自制的资产,应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产,可按购入时的价格确定销售收入。
国税函[2008]828号文件的利好在于自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产,2008年1月1日以后尚未进行税务处理的,按本通知规定执行。
这里需要注意的是由于自产自用没有视同销售,因此不能增加计税基础。
例如:某房地产企业将成本为100,市场价为150的商品房用于本企业的固定资产。
2008年以前的
税务处理
借:固定资产100
1、视同销售50
2、增加计税基础50
折旧150( 100+ 50)
2008年以后的
税务处理
借:固定资产100
1、不用视同销售
2、不增加计税基础
新企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入:
(一)国债利息收入;
(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;
(三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;
(四)符合条件的非营利组织的收入。
被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的,不作为投资方企业的股息、红利收入,投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
但是,以未分配利润转股本计税基础可以提高,
四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
企业权益性投资取得股息、红利等收入,应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期,确定收入的实现。
被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的,不作为投资方企业的股息、红利收入,投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
3、权益法下股息红利所得的填表注意事项?
依据如下:
第7行“6.按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益”:第3列“调增金额”填报纳税人应分担被投资单位发生的净亏损、确认为投资损失的金额;第4列“调减金额”填报纳税人应分享被投资单位发生的净利润、确认为投资收益的金额。
因此,申报表是倒着做的
(2)14行加:纳税调整增加额12万元(填附表三)
(3)15行减:纳税调整减少额22万元(填附表三)
一、土地成本的确定
(一)招、拍、挂拿地方式土地成本的确定
所谓“招、拍、挂”程序,是指招标、拍卖和挂牌出让的简称
出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本。
这里需要注意的是:企业招拍土地后,政府给予的土地返还款不得冲减土地成本,而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
例如:甲公司以8000万从乙公司取得了一块坐落于A区的土地,但乙公司未提供发票。
后甲公司从B区的税务局代开了8000万的发票,并交纳了400万的税费。
这8400万能进土地成本吗?
甲公司违反了两个行为;
1、未按规定取得发票,导致对方少缴税款。
按《发票管理办法》第四十一条 违反发票管理法规,导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的,由税务机关没收违法所得,可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款处理;
2、虚开发票.虚开发票8000万不可以税前扣除.
(一)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;
(二)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;
(三)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
(四)以拆迁安置方式取得土地成本的确定
这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。
根据征管法第21条,企业根据货物或劳务必须依法取得发票,才能税前扣除,但非购销业务不得依据发票税前扣除。
另外,根据营业税暂行条例实施细则
(一)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;
(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;
(三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;
(四)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
因此,要判定收款方取得收入是否应纳流转税,来决定支出是否应取得发票:
(1)收款方取得收入应缴流转税,一定要取得发票,作为合法、有效凭证
(2)收款方取得收入不纳或法定减免免流转税,应凭收据和合同或协议等法律文件,作为合法有效凭证
对于拆迁补偿费,房地产企业出具下列凭证可以税前扣除:
A.政府规定的拆迁补偿费标准的文件
B.被拆迁人签字的收款收据或收条
C.被拆迁户的门牌号码
D.被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议
根据上述规定,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,青苗补偿费不属于按照国税函发[1997]87号文件规定应该征收营业税的情形,而按照国税函[2008]277号文件规定属于不征收营业税的情形,因此,对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税,不征营业税也就不需要发票。
2、产权调换形式。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权,这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式 。
也就是说:
回迁房和其他的商品房一样,成本也分为两个方面
1、建筑成本等
2、以房换地按房屋公允价值计算的土地成本,注意这里以房换地要按公允价值计算。
通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产,以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础
第1:支付建筑施工等其他开发成本1亿元
第2、拆迁补偿费支出:5000*8000=4000万元
第3、单位可售面积计税成本=(土地2亿+土地4000万+建筑1亿)/80000平米=4250/平米
第4、视同销售成本=4250*5000=2125万元,
第一种方式:甲方拥有土地,乙方拥有资金及资质,合作建房,然后分房子。此种合作建房,必须是联合立项,或者乙方立项。
企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:
换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
这里主要是考虑收入与成本的配比
第二种方式:甲方拥有土地,也拥有开发资质,乙方拥有资金,合作建房,然后分房子。
操作模式:
(1)以甲方为主体开发,实际由乙方运作。
(2)乙方将资金投入到甲方。
(3)乙方代替甲方的名义卖房子。
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方,下同)分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
(七)以分立方式取得土地成本的确定
财税[2009]59号同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理,除此以外按一般税务处理:
(一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。
1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础,以被分立企业的原有计税基础确定。
2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。
3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配,由分立企业继续弥补。
在这里,要特别强调按原持股比例取得分立企业的股权才可以享受特殊重组。
以分立方式取得土地成本,如果符合特殊性税务处理的条件,并且已经去税务部门备案的,可以用原被分立企业的计税基础入帐;如果只符合一般性税务处理的条件,清算后可以按公允价值入帐。
(八)以合并方式取得土地成本的确定
财税[2009]59号同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理,除此以外按一般税务处理:
(一)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。
以合并方式取得土地成本,如果符合特殊性税务处理的条件,并且已经去税务部门备案的,可以用持有的被合并企业股权的计税基础确定;如果只符合一般性税务处理的条件,清算后可以按公允价值入帐。
目前,在税收上没有无偿划拨的概念。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)文件规定,凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收入。因此无偿划拨的土地,对于划出土地的法人企业应当视同销售,对划拨的土地按照公允价值确认视同销售收入,对其计税基础确认视同销售成本,差额调增应纳税所得额;根据税法及条例规定,企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产属于捐赠收入应确认所得。因此对于无偿接受划拨土地的法人企业,应作为接受捐赠处理,按照公允价值计入应纳税所得额,同时以公允价值入账。
无论采取哪种方式,取得土地后,如果分期开发的,要注意期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
应计入开发产品成本中的费用包括两部分,一部分是属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象;
共同成本按面积配比分入第一期的比例是2500÷7300=34.2%
共同成本按面积配比分入第二期的比例是3000÷7300=41.1%
共同成本按面积配比分入第三期的比例是1800÷7300=24.7%
则计入第一期的成本应是8000×(2500+2700×34.2%)/10000=2740
计入第二期的成本应是8000×(3000+2700×41.1%)/10000=3288
计入第三期的成本应是8000×(1800+2700×24.7%)/10000=1972
(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内;
如果设计行为全部发生在境外,则不需要在中国缴纳企业所得税。
企业所得税条例第七条规定:
如果设计行为要来华提供服务的 , 要分清境内劳务与境外劳务
<财政部税务总局关于对外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作进行建筑、工程等项目设计所取得的业务收入征税问题的通知>
二,外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作(或联合)进行建筑,工程等项目的设计,除设计工作开始前派员来我国进行现场勘察,搜集资料,了解情况外,设计方案,计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来我国解释图纸并对其设计的建筑,工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构,场所从事经营活动.因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生在中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税.但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确的证明文件,正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征税.
非居民需要享受以下税收协定条款规定的税收协定待遇的,应向主管税务机关或者有权审批的税务机关提出享受税收协定待遇审批申请,否则不能享受。
1、建筑安装工程费必须取得施工所在地发票,不能取得外地发票。
《营业税暂行条例》 第十四条规定:
营业税纳税地点:
(一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是,纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务,应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
2、虚开建筑业发票不可以税前扣除
虚开建筑业发票是指在没有真实业务业务的情况下开局建筑业发票,采取交营业税,用以抵减企业所得税和土地增值税,获取差价的方式。这是不符合真实性原则的,属于偷税行为。
判断虚开建筑业发票其中有一个是“三价对比”的方法,即用三价即预算价、结算价、计入成本价进行对比。例如,北京一房地产公司工程造价约定为2.3亿元 ,最后的工程总结算金额只有1.3亿元 ,但开具发票总额为人民币2.3亿元 。虚开发票1亿元,逃税2577万。
《发票管理办法》第二十二条 规定:
任何单位和个人不得有下列虚开发票行为:
(一)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;
(二)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;
(三)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
3、建筑业甲供材需用注意4个涉税问题:
①计税依据包含甲供材?
甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,“除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款”。税法之所以这样规定,主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程,改为以甲方的名义购买原材料,从而逃避营业税收。因此,除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材(不包括甲方提供设备的情形)需要并入乙方的计税营业额征收营业税。
②如何开具发票?甲供材发票是否可以直接入账?
③扣缴义务人?甲方是否属于法定扣缴义务?
<营业税条例>第十一条 营业税扣缴义务人:
国家税务总局令2009年第19号
第二十条 非居民在中国境内发生营业税或增值税应税行为而在境内未设立经营机构的,以代理人为营业税或增值税的扣缴义务人;没有代理人的,以发包方、劳务受让方或购买方为扣缴义务人。
对于乙方建筑公司未按照规定缴纳甲方供材环节的税收,甲方已经不是营业税法定扣缴义务人,是不应该承担什么责任的。税务机关处罚的是乙方,不是甲方。
④纳税人?乙方的税是否可以转嫁甲方?
一项应税劳务,由谁来纳税,国家税收法律、法规都有具体明确的规定。即使甲方和乙方在签订建筑工程承包合同时规定税金由甲方缴纳,也不能改变纳税人是乙方的事实。甲供材的营业税纳税人永远是乙方。
根据《税收征管法实施细则》第3条规定,“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效,税务机关不得执行,”“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的,一律无效”。
根据《合同法》第五十二条第(五)款“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效经济合同的规定,您公司与业主在签订合同时规定由业主缴纳税金违背了税收法律、法规规定,故此合同不具有法律效力。因此,乙方承包的工程应纳的营业税金,只能由乙方缴纳而不能转嫁由甲方缴纳。
4、未取得全额发票的,可以预提合同总金额的10%
国税发【2009】31号文第三十二条
这里有个问题需要注意:房地产企业完工年度未取得全额发票的,允许按照合同额的10%预提,这里的合同额按照分合同计算,还是总合同计算呢?
根据国税发[2009]31号文件第三十二条规定,应按照合同总金额计算。如某公司某项目(属于同一成本核算对象)有两个出包合同,一个合同为600万元,另外一个合同为400万元,其中600万元的合同已经取得全额发票,400万元的合同未取得发票。在计算计税成本时,可以按照700万元在税前扣除,即按照总合同金额1000万元预提100万元。
4、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施,国税发[2009]31号文件规定,公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。但是,国税发[2009]31号文件件第27条明确,园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费,而不属于公共配套设施费。因此,园林绿化费用不允许预提税前扣除。
园林绿化等园林环境工程费税法也没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊,企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
2、国税发[2009]31号文第十八条 规定, 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
一般来说即使国家给与经济补偿,也不会超过建造成本,例如:某企业建造一个派出所,耗资300万元,建成后无偿移交给国家,国家给予补偿100万元,该派出所为三个成本对象服务,按说应当对(300-100=200万元)在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊,税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除,实际上是对企业的一种优惠处理,企业已经为国家作出了贡献,就直接在所得税前扣除算了。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
(1)增加了限制性后缀规定:“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出”。可以理解为如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出,就没有必要在开发间接费用核算了。
(2)包括范围有所增加。原规定:开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用。国税发[2009]31号文第二十七条规定:开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。与原规定相比,表面看减少了“所属”两字:即将原来的“所属单位(分公司、项目部)发生的直接组织、管理开发项目发生的费用”变更为“企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用”;另外,为开发项目服务的理解,应该是和工业的制造费用一样,是指产品(开发项目)实体形成的必要(直接)支出,不包括采购、销售、人事、财务、总务等管理人员的间接支出,否则就不是制造成本法了。
2、营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。
单独设立的营销设施建造费要入开发间接费用,借:开发成本—开发间接费用—营销设施建造费
七、计税成本核算的一般程序分为8步:
国税发[2009]31号第二十五条规定:本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
(一)确定成本对象:
成本对象的确定是房地产企业成本管理的核心内容,一般来讲,在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别作如下处理:
1、一般开发项目,应以每一独立编制的设计概算,或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。
2、同一开发地点,结构类型相同的群开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。
3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目,按开发项目的一定区域和部位,划分成本核算对象。
(二)开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本。
国税发【2009】31号第九条
这里需要注意三个问题:
1、关于开发产品完工时点的确认
国税发[2009]31号文件第三条规定:企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)对完工条件进行了进一步的规定: 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。
从上述规定可以知道开始投入使用的识别方法:
举例说明,2008年2月,A房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公司承建。7月,A公司将该写字楼预售给大华服装厂,收到预付款300万元,当月按规定计算出预计毛利额30万元,已计入当期应纳税所得额。
2、结转计税成本的时点
结转计税成本的时点不是说当月达到完工标准,当月就要必须结转收入和成本,而是在第二年汇算清缴结束前结转成本就可以了。
这里有个问题:房地产企业当年建安工程已经发生(房屋当年已峻工,部分已出售),但当年底前未取得建安发票,次年汇算清缴期内取得发票,是否可计入汇算年度的建安成本呢?
根据(国税发[2009]31号)第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。
因此,房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年度计税成本。
3、房地产企业会计确认收入、结转成本的时点与税法有差异
会计确认收入的条件一般是:(1)商品房实物移交手续 ,(2)取得了买方付款证明 。一般来说,会计都是在确认收入的同时结转成本。而税法的规定是在签定合同的时候确认收入,在完工的时候结转成本。这样,无论是确认收入还结转成本,会计都比税法慢。因此,房地产在做汇算清缴时,一定要按税法的规定提前确认收入和结转成本,否则,如果完工了也不结转成本,仍然按预计毛利率征税,未来将面临补税、滞纳金、处罚的风险。
不应分摊的共有建筑面积包括:
1、首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,
第三部分:期间费用的扣除及资产的税务处理
一、工资薪金
1、允许在税前扣除的工资是指在一个纳税年度内实际发放的工资。
在会计处理上,预提的工资计入成本费用,因此,税前扣除工资与会计核算有差异,税务上采取了收付实现制,会计上采取的是权责发生制。企业在汇算清缴期间实际发放的工资,不得计入上年的工资支出予以扣除,而应计入实际发放的当年在税前扣除。
例如, 2010年12月的工资如在2011年1月发放,不能在2010年度汇算清缴时扣除,而应在实际发放的年度即2011年扣除。
2、关于工资薪金总额问题
《实施条例》第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”,是指企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和,不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业,其工资薪金,不得超过政府有关部门给予的限定数额;超过部分,不得计入企业工资薪金总额,也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
3、职工雇佣关系条件
职工的含义,必须同时符合两个条件
(1)《中华人民共和国劳动合同法》第十条
(2) 足额缴纳社会保险。
财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知财税[2007]92号
(三)本通知所述“单位在职职工”是指与单位建立劳动关系并依法应当签订劳动合同或服务协议的雇员。
因此,劳务人员(临时劳务工或劳务派遣工)的费用不属于税法上工资薪金范畴,只能凭劳务发票税前扣除,不作为“三费”扣除基数。
二、利息费用的扣除
1、利息费用,在开发产品完工前,应计入有关房地产的开发成本。在开发产品完工后,应计入财务费用。
国税发〔2009〕31号)第二十一条规定,企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。
《〈企业会计准则第17号———借款费用〉应用指南》规定,符合借款费用资本化条件的存货,主要包括企业(房地产开发)开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程,才能达到预定可销售状态。这就是说,从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在开发产品完工前,应计入有关房地产的开发成本。在开发产品完工后,应计入财务费用。
(1)企业向个人支付利息支出必须取得合法的凭证依据。
《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》(国税函【2009】777号),《发票管理办法》第二十一条规定:所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项,应当向收款方取得发票。同时,第二十二条规定:不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证,任何单位和个人有权拒收。
(一)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;
个人也属于关联方 。《企业所得税法》第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。
(一)在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;
(二)直接或者间接地同为第三者控制;
(三)在利益上具有相关联的其他关系。
(3)同期同类贷款利率包括浮动利率吗?
《企业所得税法》第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除:
(一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;
(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
要这里要同期同类贷款利率是包括浮动利率,但是,不能超过金融机构同期、同档次贷款利率(不含浮动)的4倍。
银发[2002]30号
二、严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定,遵循自愿互助、诚实信用的原则。民间个人借贷中,出借人的资金必须是属于其合法收入的自有货币资金,禁止吸收他人资金转手放款。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定,但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率(不含浮动)的4倍。超过上述标准的,应界定为高利借贷行为。
虽然同期同类贷款利率是应该包括浮动利率,但是,目前有许多税务局只认可基准利率,因此,房地产企业一定要遵守当地税务局的规定。
3、集团统借统还关联方借款问题。
房地产公司统一向银行借款,提供给公司内其他项目公司(均是法人企业)使用,项目公司按照银行利率向公司支付利息,是否允许税前扣除?
由于集团统借统还关联方借款按金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税,因此可以凭协议、资金划拨凭证就可以税前扣除了,不需要开具发票。
4、售后回购与售后回租的产生的利息不可以税前扣除。
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)规定,融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中,承租人出售资产的行为,不确认为销售收入,对融资性租赁的资产,仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间,承租人支付的属于融资利息的部分,作为企业财务费用在税前扣除。
注意,国家税务总局公告2010年第13号规定售后回租不征税是有条件的,注意“将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业”这个条件,这里的经批准是指按商建发[2004]560号规定:根据国务院办公厅下发的商务部“三定”规定,原国家经贸委、外经贸部有关租赁行业的管理职能和外商投资租赁公司管理职能划归商务部,今后凡(财税[2003]16号)中涉及原国经贸委和外经贸部管理职能均改由商务部承担。外商投资租赁公司的市场准入及行业监管工作继续按照商务部的有关规定执行。也就是说出租方属于经商务部批准的从事融资租赁的企业,出售方即承租方可以按国家税务总局公告2010年第13号的规定不征增值税、营业税、融资利息作为财务费用税前列支;出租方属于未经商务部批准的从事融资租赁的企业,出售方即承租方要按国税函【2007】603号文、国税函[2008]576号规定征收营业税、企业所得税,承租人支付的属于融资利息的部分,不能作为企业财务费用在税前扣除。
(2) 售后回购
国税函[2008]875号
售后回购的会计与税法差异 本来基本没有了。
税务处理:年度汇算清缴时纳税不需要调增应纳税所得额500万元(假定不超过当年银行同期利率。
(3)回购年度(2010年)
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”,将按刑法第176条有关规定处罚。
根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函[2009]312号)文件规定,凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的,该企业对外借款所发生的利息,相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息,其不属于企业合理的支出,应由企业投资者负担,不得在计算企业应纳税所得额时扣除。投资者资本金到位,企业因对外投资资金不足而发生的借款费用,且符合国家有关税收规定的,允许税前扣除。
例如,甲公司于2008年拿地皮一块,由于资金紧张,欲与乙公司合作开发,约定由乙公司出资2000万投入甲公司,并已甲公司名义开发,后由于种种原因,合作失败,经协商,甲公司同意支付乙公司150万元作为损失赔偿。甲公司可否凭合作协议、损失赔偿协议、付款记录在所得税前扣除150万呢?
违约金是税务稽查的重点。如果经稽查认定所谓的违约金实质是资金占用费,将会被补营业税,滞纳金和罚款。
2、房地产企业没有收入年度的广告费、业务宣传费及业务招待费的处理
2008年1月1日以后,广告费、业务宣传费仍然可以向后结转;但是,房地产企业在没有收入的年度不能扣除业务招待费,也不可以向后结转,也不能进开办费。
《企业会计准则――应用指南》附录(管理费用)明确开办费的核算范围:包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等,开办费的核算范围并没有包括业务招待费。
4、从事股权投资业务的企业广告费和业务宣传费都不可以扣除。
国税函[2010]79号规定:对从事股权投资业务的企业(包括集团公司总部、创业投资企业等),其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入,可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。
注意国税函[2010]79号仅是对业务招待费作出规定,并没有对对广告费和业务宣传费作出规定,因此,广告费和业务宣传费不可以扣除。
(二)业务招待费
与企业生产经营有关的企业外部人员的交通费用能否据实在所得税前扣除?
(三)会议费
四、“三费”的扣除
(一)职工福利费
职工福利费要注意以下几个问题:
1、税法将通讯补贴排除在职工福利费范围之外.
财企[2009]242号
国税函[2009]3号文为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利,包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴
国税函〔2009〕3号文对允许在税前扣除的福利费支出范围做了列举,不在列举范围的福利费支出,即使按照财务会计制度规定计入了福利费,也不允许作为福利支出作税务处理,这些支出应就其支出的性质,依据当地企业所得税政策规定判断是否允许在税前扣除。
有些地方(例如北京)规定个人报销的通讯费,其通讯工具的所有者为个人,发生的通讯费无法分清是用于个人使用还是用于企业经营,不能判断其支出是否与企业的收入有关,因此应作为与企业收入无关的支出,不予从税前扣除;有些地方(例如天津)则规定:企业支付与其经营活动有直接关系职工的办公通讯费用,暂按每人每月不超过300元标准,凭合法凭证在企业所得税前据实扣除。
2、旅游费无论会计还是税法不可以在福利费列支。
第四十六条的规定,企业不得承担属于个人的下列支出:
(一)娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。
(二)购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。
(三)个人行为导致的罚款、赔偿等支出。
(四)购买住房、支付物业管理费等支出。
(五)应由个人承担的其他支出
(二)职工教育经费
要注意教育经费的列支范围,财建【2006】317号规定:职工参见学历教育、学位教育发生的学费支出,应当由职工个人负担,不得计入教育经费。
例如,企业在职工教育经费列支了老总的EMBA学费,企业为必须纳税调整应纳税所得额;还应当将报销的费用并入当期工资薪金所得缴纳个人所得税。
工会经费税前扣除讲究的是拨缴,而不是使用情况。2010年7月1日前,取得了《工会经费拨缴款专用收据》就可以税前扣除;2010年7月1日以后,要取得财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》才可以税前扣除。工会经费的使用与企业所得税没有关系,但是,与个人所得税有关系。
五、
1、内销的佣金按委托销售收入金额的5%扣除,外销的佣金按委托销售收入金额的10%扣除。
财税〔2009〕29号文规定:支付的手续费及佣金数额,不得超过所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%,支付手续费及佣金的形式,除委托个人代理外,不得以现金等非转账方式支付;国税发[2009]31第20条规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
企业支付的佣金,若能提供劳务发票的,可在税前扣除;反之,则不行。企业支付境外佣金,国际上大多数国家的税务机关没有监印、发售发票,只有收据,必须提供合法合同、银行外汇支付凭证,方可在税前扣除。对支付给个人的佣金,按规定代扣代缴个人所得税后,可在税前扣除。
2、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为开发成本呢?
取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的,因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额作为开发成本,但可以计入管理费用计算比例扣除
六、捐赠支出
财税[2008]160号:捐赠支出,准予扣除,需符合以下两个条件:
(2)捐赠支出能扣除的票据是什么?
财税[2010]45号规定:五、对于通过公益性社会团体发生的公益性捐赠支出,企业或个人应提供省级以上(含省级)财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据,或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联,方可按规定进行税前扣除。
财政部关于印发《公益事业捐赠票据使用管理暂行办法》的通知
中国最基层的政府是乡镇,因此,2011年7月1日以后乡镇政府印制的捐赠票据可以税前扣除。
七、税金的扣除
国税发【2009】第十二条 规定:企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
这里要注意以下几点:
1、土地增值税必须实际缴纳(例如预征的)才可以税前扣除,计提土地增值税不可以税前扣除。也就是说,如果没有在2010年实际支付的土增税,则无法在2010年税前抵扣。
这样,如果平时的土地增值税预征率过低,土地增值税清算时就会出现大量的税款,
这些大量的土地增值税由于没有收入抵扣,可能会造成亏损,如果企业没有后续项目,将会造成永久亏损。针对这种情况,国家税务总局2010年29号公告规定,
房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,可以按照29号公告申请退税;如注销当年汇算清缴出现亏损,但土地增值税清算当年未出现亏损,或尽管土地增值税清算当年出现亏损,但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的,不能按照29号公告退税。
2、会计的预收帐款,税法要求交营业税,这个营业税必须要实际缴纳了才可以税前抵扣。
八、资产的税务处理问题与亏损的弥补
(一)资产折旧或摊销问题
1、以公允价值模式计量的投资性房地产的税务处理问题
观点一:准予扣除
以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定,是以公允价值的变动计算相应的损益,不计提折旧。《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定,因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中,凡符合税法规定的固定资产、无形资产,应按税法规定计算折旧、摊销,并准予扣除。会计与税法不一致的,应按照税法规定调整。
这是北京最新的2010年问题解答
观点二:不准予扣除
如果会计核算在账务处理上没有进行摊销和计提折旧,则不允许调减。而会计准则对投资性房地产采用公允价值模式计量是不可以计提折旧的。
2、企业会计核算确定的固定资产预计使用寿命高于税法该类固定资产最低折旧年限的,是否允许企业在年度纳税申报时就该类资产的折旧进行纳税调整?
这个问题全国的争议非常大。例如,企业的房屋会计上按照30年计提折旧,税务上按照20年计提折旧,并且在年末纳税申报表进行纳税调减,是否允许?
许多税务机关认为,实施条例第六十条规定了各类固定资产的最短折旧年限,这里的“年限”指企业确定的符合税法规定的折旧年限,企业的房屋会计上按照30年计提折旧,并没有违反税法的规定,因此不能进行纳税调减。有的地方的税务局可以纳税调减。要密切留意当地税务局的意见。
3、购买古董字画等计提的折旧问题
根据《企业所得税法》第八条规定,只有同企业经营相关的支出才能在企业所得税前扣除,企业购买古董字画等计提的折旧,属于同企业经营无关的支出,不允许在企业所得税前扣除。
4、购进软件并缩短其折旧或摊销年限的,应经主管税务机关核准。
财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》财税[2008]1号)第一条第五款规定,企事业单位购进软件,凡符合固定资产或无形资产确认条件的,可以按照固定资产或无形资产进行核算,经主管税务机关核准,其折旧或摊销年限可以适当缩短,最短可为2年。应经主管税务机关核准。现在许多税务局是采取备案的形式。
5、企业在经营活动中使用私人车辆,其发生的费用和折旧,能否扣除?
6、接受投资的非货币资产可以依据评估报告和验资证明税前扣除
《公司法》第27条:企业以非货币资产对外投资,必须对非货币资产进行评估,并按评估价值作为双方交易价格。 纳税人以不动产、无形资产投资入股不是经营活动,没有发生经营业务收付款行为,根据《发票管理办法实施细则》
第二十六条规定: 填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。
因此,接受投资的非货币资产可以依据评估报告和验资证明进行折旧或摊销并税前扣除。