开县电子商务专员招聘:房地产开发企业相关税收政策汇总

房地产开发企业相关税收政策汇总

为规范和统一房地产企业检查中的各项税收政策，现将地方各税种有关政策整理、汇总如下：

一、营业税方面：

（一）、征收范围：是指销售不动产和转让土地使用权。包括销售建筑物或构筑物；转让土地使用权。

根据国税发（1993）49规定：以转让有限产权永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物；单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产；在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税；以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

（二）、具体征税问题：

1、合作建房业务：根据国税函（1995）156号规定：

（1）以土地使用权换房屋所有权分别按“转让土地使用权”和“销售不动产”征税，如果任何一方将分得的房屋销售出去，则又应按“销售不动产”税目征税。

（2）、以出租土地使用权换房屋所有权分别按“服务业”和“销售不动产”征税。

（3）、甲方出土地乙方出资金，成立合营企业合作建房。如果甲方取得固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税，对合营企业则按全部房屋的销售收入按“销售不动产”税目征税；如果建成后按一定比例分配房屋则对甲方按转让无形资产征税，对合营企业房屋在分配给甲乙双方后如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征税。

2、根据浙地税一（1995）80规定：销售建筑物时取得的延期付款付款利息应并计销售收入征营业税；其代政府和其它部门收取的各项费用，根据现行规定，也应并计销售收入征收营业税。

3、根据国税函（1998）53号规定：销售不动产兼装修行为应将纳税人收取的装修及安装设备的费用一并列入房屋售价，按销售不动产税目征收营业税。

4、根据浙地税一（1999）101号：代建房屋按“服务业-代理业”征税。条件由委托方立发项；不发生土地使用权转移；受托方不垫付资金；有委托代建合同。

5、根据国税函（1999）144号规定：对“抵押担保”和“存单购房”“购房回租”等业务，对房地产企业均应按“销售不动产”征税。

6、根据浙地税一（2000）76号规定：对旧城改造中单位将房屋安置给拆迁户的暂不征营业税，但超面积部分的价款，应按销售不动产征税。

7、房地产开发企业销售商品房代收维修基金，不论是否计入住宅销售收入，均应交入计税营业额征收营业税。

8、根据财税（2003）16号规定：从2003年1月1日开始：

（1）、单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款已征收过营业税的允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

（2）、单位和个人在提供提供税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该退款已征收过营业税的允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

（3）、单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

（4）、单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。

（5）、单位和个人转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价事的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

（6）、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为，按以下办法征收营业税：

①转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目按“转让无形资产—转让土地使用权”项目征收营业税。

②转让已进入建筑物施工阶段的在建项目按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但沿未完工的房地产项目或其他建设项目。

二、企业所得税方面：

（一）、关于开发产品视同销售行为的上入确认问题：

下列行为应视同销售确认收入：

1．         将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利，奖励等；按浙地税发（2003）132号第4条规定对开发产品房地产开发企业不以营利为目的，自行开发建设并作为办公等用心的房产，可不视同销售行为，也不确认应税收入。上述自建用房产的界定，以企业开发前的立项为准。

2．         将开发产品转作经营生资产；

3．         将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4．         以开发产品抵偿债务；

5．         以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

（二）、关于找建工程和提供劳务的收入确认问题：

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入的费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确人收入的实现。

（三）、根据国税发（2003）83号文件（以下简称《通知》）和浙地税发（2003）132号补充规定（以下简称《规定》）：从2003年7月1日起，房地产开发企业有关企业所得税问题按以下规定执行。具体如下：

（1）产于开发产品销售收入确认问题：房地产开发企业开发、建造的以扣用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。

A、采取一次性全额收款方销售开始产品的，应于实际收讫款或取得了索取价款的凭据（权利）时， 确认收入的实现。

B、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同协约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款式，在实际付款日确认收入的实现。

C、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

D、采取银行委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。

a、采取支付手续方式委托销售开发产品折，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入的实现。

b、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

C、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

d、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

E、将开发产品先出租再出售的，应按以一原则确认收入的实现：

a、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

b、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

F、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

（2）、关于开发产品预售收入确认问题：

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计营业利润-已结转本期销售的以前期预计营业利润额。

本期新增预计营业利润额=本期新增预售开发产品收入χ利润率

已结转本期销售的以前期预计营业利润额=以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入*利润率

预售开发产品完工后，企业应及时按《通知》第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

按浙地税发（2003）132号规定对开发产品销售收入与开发产品预售收入界定，除另有规定外，一般应以是否开具销售发票为准。对开发产品已交付并开具销售发票的，应作为销售收入的实现进行所得税处理，否则按开发产品预售收入进行所得税处理。

按浙地税发（2003）132号规定，对房地产开发企业采取预售方式销售开发产品，其2003年7月1日后取得的收入按上述规定计算营业利润额，且并入当期应纳税所得额，依法缴纳所得税；此前发生的预售收入，暂不按上述规定确认应税收入，待其按规定结转销售收入时，计算缴纳所得税。

（四）、关于成本和费用的扣除问题：

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时；必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

下列项目按以下规定进行扣除：

（1）、销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

（2）、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生和土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集分配，并按规定在税前进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际上生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期中除。

3、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。方地产开发企业按照关法律、法规工合同的规定，因对已售开发产品其用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。按浙地税发（2003）132号第5条规定：对开发产品房地管理单位的已售开发产品共用部位、其用设施设备维修费，经主管税务机关审核，允许税前扣除。支付超标准部分或预提的维修基金不得税前扣除。

5、土地闲置费。房地主开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地地闲置费，计入成本以象的施工成本；因国家无偿收加回土地地音标置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失规定进行扣除。

6、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

7、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业的取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度度，按规定的标准扣除。按浙地税发[2003]32号第6条规定：对原有房地产开发企业在未取得开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费用支出，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。作为计算房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除限额依据的销售收入不包括企业开发产品预售收入。

8、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费。

三、房产税、土地使用税方面：

按2003年7月15日国税发（2003）89号规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用。

四、土地增值税：

适用四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

 土地增值税税额=增值额χ30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

 土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额χ5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

 土地增值税税额=增值额χ50%-扣除项目金额χ15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

 土地增值税税额=增值额χ60%-扣除项目金额χ35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

根据[95]浙国税外127号、[95]浙地税三38号规定对纳税人采取预售方式转让房产的，可按预收金额1%-3%内预征土地增值税。

对纳税人采取分期付款方式转让房地产地产的，能正确核算扣除项目的，按有关规定征税，如要不能正确核算扣除项目的，按分期收款金额在1%-3%内预征土地增值税。

对采取预征方式征收土地增值税的，待项目竣办理结算后进行清算，多退少补。

五、个人所得税方面：

参照有关文件有2004年度房地产企业专项检查资料之三的有关内容。

二00四年五月十日