网上处理违章怎么扣分:房地产企业的融资战略谋划：金融建设、能力、策划

房地产企业的融资战略谋划：金融建设、能力、策划

2007年11月10日  乔志杰

　　主持人：谢谢陈先生，提到永安信相信很多业内人士都非常熟悉，它是专门为中国内地的企业提供专业的金融服务的专业机构。他的业务是涵盖了地产金融、和私募融资等。同样也把一些国外的金融手段和中国的实际国情相结合，特别是在今年最具影响力的并购案例，远洋地产并购颐中地产中永安信起到了不可忽视的作用。下面我们有请乔志杰先生致词。

　　尊敬的大会的主办方包括出席大会的各位嘉宾大家好。首先感谢主持人刚才对我们的介绍。现在房地产企业的金融战略策划，由于今天的时间非常宝贵。所以我想我们要深入谈这个战略规划就不太现实。但是我想在这里我们是一个投融资大会，我为融资者讲几句话，希望对你能有一些启发我就非常高兴了。

　　第一，就是房地产企业和我们房地产行业，从没有到有，从初级阶段到现在，走到今天。我想说的第一句话就是说房地产企业的金融内容可能成了企业的核心内容了。大家经常说的一句话就是搞房地产的就是盖房子的，中国房地产启动的第一个阶段就是盖房子，但是到了第二个阶段是以营销市场为核心的，那个时候谁能卖谁能策划，我有一个很深的体会，我们广州的碧桂园，我们把一个很片源的土地炒热了，把那里的房子卖出去了。但是我认为走到今天房地产应该进入了它的第三个阶段，就是以金融实力运作为核心的一个阶段。这个阶段可能竞争力就到了一个金融能力的阶段了。我很赞成刚才我们德意志银行的这个同事告诉我们的一句话，就是说其实你的产品做得再好，如果缺乏金融能力，这个产品做出来的机会也不大。所以我说的第一句话就是金融是我们房地产企业必须自始至终要关注的。我们知道房地产企业有三大体系，一个就是开发设计体系，包括产品的研发，第二个体系可能是市场营销的体系，包括你的策划、推广、销售，以及和销售机构的合作等等，第三大体系我们认为就是金融体系。但是非常遗憾的我们接触的无数开发商，可能已经有几千家了，但是非常遗憾的是金融建设往往都是被大家忽略了。在这里我想谈几个核心关于金融的，作为一个开发商如果你要从事房地产行业，你就应该从一开始，每时每刻都要去建设你的金融能力，建设你的金融体系。而金融体系是一个长期的，系统的工程。它不是一个单纯的融资工作。融资我们有一些误区在企业里面：第一个误区就是说融资就是借钱。我觉得企业真正围绕着借钱去解决金融问题，这个真的会很难。根据我们目前在市场上，我们和无数的投资人、无数的金融资本人在打交道，我们也和很多的开发商在打交道，以我的判断在中国房地产市场上其实资本是大有需求的。这样才会出现我们举牌的人多，地价在往上涨。但是为什么我们又会有这么多的企业为钱发愁呢？这就是因为你的金融总是认为在你缺钱的时候再去找钱。所以我认为房地产企业的金融建设核心是系统的，长期的，而且必须要制定金融战略我们给无数企业做战略的时候我们会做非常长时间的金融战略，包括市场战略等等，但是这个战略真的执行起来就非常难。钱从哪儿来，怎么建设自己的企业金融？没有。所以这样的战略我认为不应该是房地产企业的完整战略。要讲讲你如何建设金融资源，如何搭建金融平台，怎么样打通资本通道。上市这个问题现在人谈得很多，应该是有房地产企业的就要思考，今后一定要打通资本通道。我要资本融合。开发商要研究我怎么样去符合人家的要求，我是一个投资人，你应该怎么来满足我的要求。你因为是个需求人，你必须要使你做得漂亮，然后你才可能面对别人的投资。我们经历了无数的战略投资，机构投资、财务投资，包括我们的债权人和开发商之间的谈判，我认为经常都会产生一些遗憾，这种遗憾就可能来源于企业的基础建设，以及他在金融方面的资质的欠缺，你非常好，但是你没有让人家认识到你的好，这种好是要靠你的地点做起来的。

　　这一切简单地说都是金融的概念。我再说一个金融的误区，就是金融建设平常企业不太重视。甚至把这个体系降低到了财务部的一个职能，这个是一个很大的误区。我接触了无数的企业有这样一个情况，一个企业有一千多人，后勤人员都有很多，保安都有十几个人，驾驶员有七八个，工程建设有合同等等一系列的，还有很多的营销部门，但是遗憾的是财务只有三个人，这样大的企业一年资金的总需求量，我认为没有25个亿这个盘子转起来就很难。但是他跟我谈了半年多的时间，转来转去就是老板带着一个财务部经理，加上一个会计。就这几个人一直在操作这个我觉得真的是不太现实，因为你不具备和更大的金融机构对接的能力。所以有一个企业他跟我说，他去开发二三十万平方米的时候很自信，很容易，但是当开发到一百万平米的时候他就觉得缺钱了。他就告诉我一点说，他说所有的银行他都全部认识，但是所有银行都是你爹又有什么用呢？你具备融资的条件吗？他不懂。所以金融是你必须要关注的。

　　所以总裁是真的要把精力放到金融建设上，所以你们来参加这样的会是有道理的，这个今后一定是房地产企业三大体系中间最核心的。

　　第二个随着房地产行业不断的发展，一个企业核心竞争力应该是重心放到金融能力上。一个房地产企业有创新研发的能力，有内部管控的能力，有市场营销的能力，包括品牌等等，但是金融能力可能是未来要继续生存发展的核心竞争力。实际上有钱没钱真的不是特别重要，它是一个可变化的。比如我们有一个客服帐上有27个亿，那他有没有钱呢？肯定会说有钱。但是我们去拍一块地的时候起拍价是30亿，你就连报名的资格都没有。所以有钱和没有钱对开发商并不是第一重要的问题。但是你有没有找钱的能力是最重要的。你在缺钱的时候去借钱，还不如在平时的时候去建设你的金融能力。比如经常有人跟我说这样的话，说这个银行真的不象话，他就管锦上添花，从来都不雪中送炭。银行的目的是盈利，那就一定要跟资金组合才能挣钱。如果你没有钱缺钱了才去借钱。有这样一个比喻，你帐上有三个亿你去融一个亿，银行可能跟着你走，如果你把这三个亿都花了再去融资，那银行就都会走了。所以这个金融能力是日常积累的，这种能力包括你团队能力，包括你资源建设的能力，你要建很多的金融战略合作伙伴，包括你的资本通道都已经建立了，你需要钱的时候就可以迅速获得。我们现在的市场上是可以快速融到资的人这是最伟大的。他的这个能力就是日常积累，不断建设的。所以我们说金融建设是企业的核心建设内容，金融的能力是未来竞争的核心能力。

　　第三个，就是当你要做一个房地产项目的时候，我认为金融的策划和谋划可能是你这个项目的核心策划。由于我们无数的跟开发商和投资商接触。现在我们有很多大型的项目。我看了无数的项目开发报告，很厚，可以细到外墙砖的可研度。但是在资金筹措上只有一句话。我就想一个这样大型的项目这样依据话能够保证金融的解决吗？而我们很多的企业，我们兰州一个开发商他在桌子上研究图纸程度，我真的是很佩服他。但是最后所有这些规划废了，因为建了一半的时候停了。最后他说当时农行答应给我贷款的。我说谁答应你的？他说行长答应的，但是现在他走了。你把这个一个项目的解决方案寄托在一个行长给你的一句话，你不死才是奇迹呢。

　　金融建设是一个系列的工作，长期的系统的工作。还有你要不断地提高你的金融能力，如果在现阶段你还要去从事房地产行业，如果你继续发展你在房地产行业的事业，那你就要在金融能力方面下足工夫。第三个就是你要现在启动任何项目的时候，我就建议你要完整地进行金融的谋划。不要再可行性报告中就写这样一句话，30%自筹，70%贷款。你借款的时候一定是在你有实力的时候才是最容易的。我曾经在重庆参加一个金融工作会，我们的一个副市长在金融工作上骂银行。其实银行就是这样，就是当你具有相当一定的条件的时候他就肯借钱给你。所以这些都是一些金融策划的技巧，所以要把你的钱用到最合理的地方，当你最具备条件的时候去借钱。

　　最后我总结来说，给我们所有开发商讲这样一条，就是你要做房地产行业，你所有的体系建设中间把金融建设放在前面，重视它。去努力地做它。因为你没有营销人员你可以请一个营销公司，你工程建设没有人，你去请个建筑公司，只要你有钱。所以我认为主要是把精力放在金融能力上。你把你的策划重点放在策划融资上。所以金融的建设，金融的能力和金融的策划是一个房地产企业在所有发展过程当中你必须关注的三件事情。特别是在现阶段，必须要这样。十年前或者五年前我们都不说这个话，但是你必须要说，否则你还不如放弃这个行业。从理论上讲国民经济发展到一定水平的时候，房地产水平走到一定水平的时候，准确地说房地产盈利方式也应该改变了，就不是产品的方式了。我们成都有一个案例，当地的售价1.2万顶天了，但是他的楼面拿到的这个价格就达到1.6万了，他怎么赚钱呢？所以你就必须要从其他方面来进行盈利。所以07年可能是一个最具影响力的并购，所以明年或者后年一定是一个并购的高峰期。

　　这是我今天利用这点时间给所有的开发商，给我们的融资者讲这样三句话。金融建设是房地产的核心建设，金融能力是你在房地产行业的核心建设能力，金融策划是一个项目的重要策划内容。谢谢大家！