偶看新闻宁波环城西路:长沙、武汉、合肥三地调研总结:银行笑看地产软着陆
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 13:41:32
投资要点:
银行:市场对资产质量的预期过于悲观,估值水平下降幅度远超过基本面的弱化。中部三地调研显示银行对开发贷普遍谨慎,预留充足的安全边际,风险可控。融资平台贷款的短期流动性风险则已经基本化解。尽管不存在趋势性估值提升机会,但四季度存在修复的可能。我们“春华秋实,夏季蛰伏”的投资策略中提到的三个观察因素有望兑现,秋实值得期待。A股银行里中小型银行首选股组合为华夏、民生,大型银行首选农行;H股银行里中小银行首选中信银行、重商行和民生银行,大银行首选工行。
房地产:九月以后,银行信贷额度明显紧张,中部区域各地按揭贷款利率已上调至1.1~1.2倍基准利率,直接打压房地产需求,但开发商资金面尚可,腾挪余地较大,我们认为,行业调整将是以时间换空间的“软着陆”实现,房价也难以出现大幅下跌,目前的地产股已经反应了40%~50%的房价调整,具备中长期投资价值,建议逢低吸纳,但短期内行业将呈下行趋势,投资主线注重防御性,建议配置行业龙头公司,如万科、招商、金地以及商业地产股票金融街、浦东金桥。
理由:
1)房地产销售年内是否还能回暖?——信贷收紧、价格难调,成交依然将走淡·9月旺季不旺主要是受按揭信贷额度收紧、房贷利率提升影响,预期后期销售难以大幅反弹。我们调研下来,由于额度收紧影响,银行开始用按揭利率折扣来甄选客户,首套房利率已经从7月份的基准利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右(对应房价上涨13%左右),部分银行甚至将利率提至1.3~1.4倍,而且9月开始银行对于按揭审批的流程明显加严,放款周期也相应拖长,有部分项目8月下旬销售,至今未获得放款。限购+限贷两者叠加使得有购买能力且有购买资格的买房者在近期观望情绪较严重,除开地理位置很好的市内核心区楼盘外,郊区楼盘的销售放缓较明显,如果目前银行信贷资金偏紧的情况延续下去,我们认为
10、11月份销售能够大幅反弹的概率较小。
房价、投资均未见明显调整,风险在明年初:另一方面,由于开发商资金面不如想象中紧张,我们没有看到有明显的价格调整迹象,而且价格较2010年还有一定的同比涨幅(约10%~15%),但是多数楼盘去化率尚可,是以少拿预售证、少推盘为代价换来的结果,11月~12月的供应压力还是较大。我们也注意到开发商在建楼盘并未有明显停工现象,但是占用建筑商资金的现象开始增多,由于投资、开工的惯性,我们认为,今年投资出现大幅下滑的可能性较小,投资、开工的向下调整可能在2012年初出现。
2)开发贷风险有多大?——银行预留安全边际高,风险可控·银行精挑细选的项目盈利能力较强。从调研的具体地产项目贷款来看,只要不出现房价较评估价(一般较现价折扣10-30%)下跌30%,且项目延期3年的极端情况,项目就能盈利。如华远在长沙的某楼盘预计售价为2.1-2.2万元,银行贷款的评估价按照1.6万元测算,只要最终售价不低于1.1万元,则银行面临的风险就不大。
封闭式操作,有效控制资金流向。独家银行参与,按照工程进度放款,监控资金流向等手段有效降低了开发商挪用资金的风险。
按照销售进度回款,严格控制LTV。贷款的偿还进度与销售节奏匹配,一般而言,项目出售50-60%时,银行的贷款就已经基本还清。另一个角度而言,就是LTV(贷款价值比)比较低,一般控制在60%以内。