香港宁兴集团:黄奇帆：重庆公租房为百万人而建 不是摆噱头

       核心提示：重庆市计划在未来三年内，每年建设1000万平方米的公租房，其中主城区750万平方米，重庆市长黄奇帆在接受凤凰卫视《问答神州》专访时表示，重庆建设公租房是考虑到主城区有100万人需要，才花巨资来干这个活。而不是去搞200万平方米或者20万平方米，摆个谱摆个噱头造个舆论，那是无济于事的。

       曾经有境外媒体评论说，如果把中国比作一本杂志的话，那么这本杂志的封面会是北京，封底是上海，而重庆将是代表着未来发展的下期预告。

       2010年6月13日，中国住房城乡建设部联合了7个部门共同发出通知，要求在全国加快发展公共租赁住房。一时之间，起源于重庆的“公租房模式”再次引来了外界的广泛关注。它是“看上去很美”的“形象工程”？还是抑制房价过快上涨的“杀手锏”？或是“居者有其屋”的梦想成真？它为什么会诞生在被外界称为是中国目前发展最快的成长之城：重庆？又将如何引领中国住房分配体制的变革？

       不久之前，带着这些提问，我来到山城采访了重庆公租房项目的总设计师，市长黄奇帆。

       主持人：市长好。非常高兴有机会到这里见到市长，而且市长第一站带我们看的地方也很有特色。是最近重庆在大力推广的一件事。

       黄奇帆当天带我们参观的这片楼盘，是重庆第一个动工的公租房项目“民心佳园”，总建筑面积为100多万平方米，未来能够容纳1.89万户入住，而每套房子的租金价格将控制在市场租金的60％以内。

       主持人：这是最小户型的？

       黄奇帆：三十一平方小户型，这个呢适应一个大学生，刚就业，这个时候可以租房子。

       主持人：现在预计这个租金会是多少钱。

       黄奇帆：我自己认为一个月三百块。

       这个呢就是我们设计的比较大型的户型，就是80平方米，这样适合三口之家租下来，这是会客室，后边还有几个房间。

       主持人：我们来看一下。

       黄奇帆：还是比较方便的。

       主持人：现在看起来是全装修。

       黄奇帆：对对对，我们以后就是个简装修，装修完了一般来说，进来就摆个家具就可以用，不再搞装修。这是我们一个基本的约定。

       黄奇帆说，目前重庆已经有6个公租房项目全面开工，其中1.1万套将在年底初步建成，首批公租房还将采用电视公开摇号的方式来抽取入住的资格。

       而在我们的正式问答开始之前，黄奇帆身边的工作人员告诉我，市长前一天刚刚在北京参加了由中国国务院副总理李克强主持的全国公租房工作会议。

       主持人：您昨天晚上半夜的飞机才回到重庆，

       黄奇帆：对。

       主持人：这个会议有什么特别的精神传达。

       黄奇帆：就是国家已经考虑，全国范围内城市里推动公租房的体系，那么应该说中央领导在这方面已经下了决心，进行重要的推进。

       主持人：我昨天到重庆的时候也看到报纸的头版头条都是您提到的这个细则的公布。

       黄奇帆：对。

       主持人：现在我们有多少人进行申请了，然后我们审核的程序进行得如何。

       黄奇帆：现在当然我们的游戏规则刚刚公布，还没有让大家来申请，我自己认为，申请的时间可能是今年年底。

       主持人：我现在很好奇的一点，所谓的摇号，比如说，假设第一批人来排队，他可能是先到先得吗？

       黄奇帆：不不不。

       主持人：他摇号是摇什么？

       黄奇帆：应该是这样，你第一批人来，可能来了就来了十万人，但我可能这一个楼盘我只能供应，比如说一万户，那么这个时候十个人里取一个，那么这个是一个摇号，所以摇号摇了以后你楼上楼下不同位置，这可能是又一次里边的平衡和选择。这个细节就由公租房管理局去具体操作了。

       根据重庆市目前制定的入住标准，个人月收入在2000元人民币以下或者是家庭月收入在3000元以下的都可以申请租住公租房。在全市总人口中，这样的低收入人群占据了大约30％的比例。

       主持人：但是这个公租房的限制当中，就是门槛当中，户籍是没有要求的？

       黄奇帆：没有要求，因为在我们观点里，公租房应该对城市有工作的人群的一个配制系统，它不讲究户口。

       主持人：还有一些公租房这个门槛的条件，有没有人会做假，或者是说这种，我虽然是都符合了条件，可以在三年之内我都住进去，但是我可能有片区的不同，然后用人情的关系来进行这种比较好的片区的选择。

       黄奇帆：我理解这个意思。一个就是如果供不应求，长期存在供不应求，那么为了先获得公租房，可能中间是不是会有猫腻，所以重庆政府考虑主城区可能近期是有一百万人需要，应该造它两千万平方米，那就花巨资来干这个活。而不是去搞两百万平方米或者二十万平方米，摆个谱摆个噱头造个舆论，那是无济于事的。第二呢，因为公租房我们在重庆一环到二环之间，以后会形成21个公租房的楼盘，那么这些楼盘地段不同，它不会是一种价格。哪怕房形一样，不同地段，它的房租每个月也应该有所不同。所以当你租金上体现了这种不同以后呢，也会平衡这种灰色交易的问题。所以在这个问题上，有它市场的原则起作用，当然我们在工作中，力求做到规范。

       2010年4月，曾经有民众向深圳媒体举报：深圳有经济适用房的住宅小区地下停车库里，长期停着宝马、奔驰、奥迪、凌志等名车。而按照规定：这些小区的出售对象是总资产不超过28万元人民币的低收入家庭。

       2010年4月26日，中国住房和城乡建设部发出通知，要求对经济适用房的骗购行为责令退还，对于违规出售、出租、出借经济适用房的房主，取消其在5年内再次申购政策性与保障性住房的资格。

       黄奇帆：如果一个商品房是六千块一平方，它这个经济适用房可能只要出三千块就可以把它买下来了，买下来以后我们规定五年内不能转让。但是五年以后，他可以转让的时候呢，他旁边的商品房，六千块经过五年可能变一万了。那么他那个房子当初是三千买下来的，过了五年可以当一万卖的时候，他就发了横财，这就是一种利益输送。那么怎么才能遏制这种情况呢？最重要的是把出口堵住，我们做了个规定，公租房租了几年以后，你如果有特殊需要，你家庭想把这个公租房买下来，我们可以按经济适用房的那种价格标准，把这个公租房卖给你。但卖给你以后，你住了几年，如果你想离开了，你想卖掉，这公租房永远姓公，只能卖给公租房管理局。回购的时候的价格呢，就是当时的经济适用房，市场上就说，是什么样的买卖价，就是什么买卖价。

       主持人：就说是当时买的价？

       黄奇帆：不，就是，比如说，我现在卖给你是三千一平方，如果过了五年，五年以后的市场上，经济适用房价格该是四千五，那你卖出来就只能按四千五，我就把你回购了。这么一来他发不了横财，不能翻两番，这时候呢出口一堵住就没人想要来谋取暴利。

       主持人：我再问一个细节好不好，您刚刚提到说，公租房我住户住进去以后如果我买下来了，我后来觉得我不需要住了，我又不想卖回给房屋局的话，我是不是可以出租。

       黄奇帆：不可以，所以实际上会很少的人，会把公租房想买下来，他就是为了自己住，反正付租金就可以了。他买下来给自己住给自己小孩住，那当然可以家里边可以住下去，但他如果要把它租给别人，或者当商品房卖掉都不可以，一看他不需要就有公租房管理局把它回购了。

       一直以来，作为中国最大的直辖市，重庆的房价始终被外界评论为：“与其身份不符”。2010年3月，根据中国指数研究院提供的数据，作为全国最大的直辖市，重庆的房屋成交均价为5011元/平方米，比成都的均价低出了1000元。也低于同样地处西部的西安、贵阳、昆明等城市。而2008年，中国国家发改委也曾经公布过一份全国36个大中城市的商品房成交均价排行，其中显示：重庆的房价仅高于呼和浩特和兰州，位列倒数第三。

       也不禁有人提问：为何中国的公租房模式，会最先发轫于房价并不在最高位的重庆？而公租房的推出，又将对这里的商品房价产生怎样的影响？

       2001年10月，在重庆直辖4年多之后，时任上海市政府副秘书长的黄奇帆被调任重庆担任副市长。当时，这座山城的主城区的面积仅有100多平方公里，有着浦东开发经验的黄奇帆敏锐地意识到了在这里储备土地的必要。

       主持人：当时为什么我们会进行土地的储备？

       黄奇帆：我想这个土地储备也是从香港学来的，因为香港1990年的时候，就有很好的土地储备制度，那么我在上海土地，浦东开发的时候，也是用了这个办法的。

       主持人：刚好碰到了重庆要直辖以后，整个城区的变化，您觉得还是必须要赶快土地的储备拿到手中。

       黄奇帆：那是那是。

       主持人：我们储备的方式是不是首先把这个批地权，或者拍挂招的权力先收到市委市政府的手上来？我们这个进行的程序是怎么样的？

       黄奇帆：它不是这样，就是中国的土地管理呢，土地拍卖挂牌招标，都在四级政府的手中。但是你有这个拍挂招的权利不等于你拥有土地的权利，但是土地在谁使用呢，可能是区县下边的街道，社区，也可能是居民。那么它总的处在下边的时候呢，那么就有开发商，可能看到这块地，他想圈这块地，他可能现在只要开发两百亩，但是他可能拍卖购买了两千亩。这时候呢，十年内，十年以后才会开发的地，就被开发商储备了。 如果这个城市，已建成的用地之外，还没有就是说待建设的用地，如果三分之二都到了开发商手里，政府手中只有很少的土地了，然后你每年拿出来一些土地拍卖的时候，就被开发商搞得很高的价格。一个城市如果土地价格一卖高，那么整个房价都会高起来。

       2002年，重庆建立了土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年2月，重庆又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。

       黄奇帆：我们把三年五年十年，可能要使用的地，从规划上，从管理上，就有四级政府的土地储备中心把它给控制了，把它给储备了。那么如果政府手中有比较多的土地资源，这个时候，你如果一看价格卖得很高，你就再多供几块地，实际上就把这个价格给控下来。重庆政府在过去五年，始终抱有一个宗旨，就是商品房拍卖的地价，绝不超过这个时候的这块地块周围楼面地价的三分之一。所以重庆政府拍地，没有起把房价往前推的这种作用。

       黄奇帆说，目前重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的土地。

       黄奇帆：对开发商我们叫做按规划带项目批土地，这个规划是商业用地，它的项目需要用500亩，那么项目用多大，规划什么性质，然后他就按规划带项目，然后去批租，拍卖，批土地。这样的话呢，开发商只能就项目论项目要土地，他不能为了一个项目，去储备了十个项目的地，他这种概念，就不会发生。

       主持人：您也提到了重庆的这种公租房的这种铺开，可能比较主动一点，主要在于我们的土地权都在重庆市政府的手中，或者是八大投的手中。

       黄奇帆：这是城市的一个战略资源，这倒不是为了炒地皮，不是说政府拿了储备了地以后，把地皮炒高了，政府拿到更多的土地收入。但是如果你规划得不好，土地控制得不好，可能你在十年前把这个地已经给了开发商。开发商拿了这个地他也没有开发，或者开发了一些不必要的东西。那你现在，你倒是要去造学校医院了，你要从开发商手里再去把它征回来，你会付出极大的代价。

       主持人：对。

       主持人：我知道其实在推出公租房的过程当中今年您也去了一趟香港，考察了一下香港的公屋的情况，您那时候看到了什么。

       黄奇帆：我想香港和新加坡，我都去考察过。一个就是公租房的住房结构，它一般都是是三十平方米到七八十平方米，不会去造150，200，300平方米那种大户型，一般都没有。第二呢就是香港和新加坡的公租房，它都是政府主导，然后社会也能参与，但是这个社会参与，不是一个一个的房产商建公租房，公租房的建设，主导，投资的出面，都是政府。但是社会参与，就是社会的各种资金，包括债券，包括融资，包括保险基金，都可以进入公租房的投资基金当中，因为公租房是一个有现金流可以平衡的一个体系。

       黄奇帆说，按照每平方米需要两千多元人民币的建设成本来估算，未来三年中，为了在主城区建设两千万平方米公租房，重庆市政府需要筹集五百多亿人民币的资金。

       主持人：在我们这次做这么大片区的规划的时候有哪些资金进入。

       黄奇帆：第一重庆政府在重庆主城储备的土地，事实上，要拿出，要拿出20平方公里，三万亩地，这个20平方公里，三万亩地，是我们过去几年重庆政府地产集团在征地动迁的时候已经把它征下来的。你现在如果去征一亩地要一百万，那你三万亩地，就300亿的征地费，那么这个300亿的征地费就作为政府的资本就往里投了。第二笔钱呢，就是我们政府还会把每年的土地批租，商品房土地批租，批租量的，批租收入的5%，作为低收入住房保障的需求，为民生支出的需要，用于公租房的资本金。这个可能每年如果我们有个300亿的土地批租，5%就有15亿或者20亿往这里投入了。第三呢就是中央政府对公租房也会有补助。这三笔钱，就是政府投入。

       黄奇帆说，在总共500亿人民币的投资中，政府的投入大概能够占到200亿左右，而剩下的钱将借鉴香港与新加坡的经验，向社会融资。2010年5月，有媒体报道，中国社保基金理事会理事长戴相龙将赴重庆考察公租房项目，而不少大型保险公司也已经与重庆方面进行了初步商谈。

       主持人：您提到说，保险基金啊，或者社保基金到了我们这里，可以得到大概3%左右的利息，这个利息我们怎么算出来的，这个利息是不是可以确实算出来是从我们的终极回报是可以覆盖的？这是一个，第二个问题是说，目前为止，有没有一些社保基金或者是社会基金，或者是保险基金，已经在跟我们谈的了？

       黄奇帆：对，应该这么说，你比如说，我这个公租房如果需要500亿，这500亿有200亿是政府的土地资金，或者财税资金，已经投入了，那么实际上真正融资呢，只要融300亿，那么这300亿，如果按照它的利息，我如果需要支付4%，哪怕5%一年也就是20亿，一年是20亿的钱，那么这个情况下呢，就是说它300亿，如果5%实际上15亿就够了，如果在这个情况下呢，我这个房子造好以后出租，我是500亿的投资产生的两千万平方米，如果我每平方米的租金，在这个过程中，是一套房子50平方米，每50平方米收个50块的租金，那200千万平方米所收到的整个来说，就可以收到二三十亿，那么这二三十亿租金当然可以平衡刚才说的这些现金，因为实际上我是500亿投入，折算出来的租金，我还钱只要还300亿的那个需要的利息，肯定是平衡的。

       所以在这个意义上讲呢，社会大量的资金，是可以通过公租房这个融资平台，实现保值，实现周转。那么公租房的系统又通过这个平台获得资金，把公租房建起来。所以这件事，你如果去看香港新加坡的公租房，他们其实是良好的金融信用平台，没什么坏帐的。这是个坚实的平台，从我黄奇帆来说，我这个政府拿了500亿去建了公租房，是不是我就变成了500亿的一个欠账留给了我的下任下下任呢？不是，我留了500亿房产给了下任，它本身就像500亿买了黄金，过五年十年是保值的，而且它每年的利息，租金是可以平衡现金流当中的利息的，所以它是一笔优质资产。

       主持人：您刚还没有提到，现在有没有一些社保基金，或者是说一些商业的保险公司进入我们这个系统。

       黄奇帆：我已经跟中国人寿杨超先生那边，我也跟我们国家的社保基金都讨论了这件事，他们都非常有兴趣，有具体的计划跟我们在合作。